엄청나게 오른 재건축 공사비 근황80
- 운~영자2
- 등록일 2024-02-29 10:55
- 조회수 25988
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파워링크 
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동숭동
@SkyMaP 그 "34평" 에는 전용면적, 공용면적만 들어가는데 전용면적은 발코니 제외 실내만, 공용면적은 거의 대부분 계단, 엘리베이터라고 보면 됩니다.
당연 지하주차장은 빠지는데, 계약면적과 공급면적의 차이가 대부분 여기에서 납니다. 그래서 지방의 아파트값 싼 곳은 지하주차장 면적을 최소화해서 공사비를 절약합니다.
ps. 아직도 헷갈리는 것이, 재/재 건축시 공사비 기준이 계약면적이냐, 연면적이냐. 연면적은 말 그대로 시공이 들어가는 전체 면적을 의미하므로 발코니 면적도 들어가고 (서비스라고 공짜가 아닙니다. 다른 곳 금액에 다 녹아있지요) 계약면적은 아마 발코니가 안 들어 갈것입니다. 물론 공사비에는 다 녹아있겠지요.
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[* 비회원 *]
제가 늘 주장하는 바인데 어떻게 보느냐에 따라 맞기도 하고 틀리기도 합니다
전체적인 팩트는 아파트 전체 공사비를 역시 전체 면적으로 나눠서 표기해야 하는 것이 기본인데요 실제 정확한 비용은 공개하지 않으며 자료가 돌지도 않습니다 그래서 사람들은 청약공고문에 나온 건축비용 또는 뉴스에 나오는 단편적 수치만 보고 평당 공사비*면적=그래서 얼마다 이런식으로 이야기하게 되는데
문제는 잘 모르거나(정말 몰라서) 혹은 자신의 입맛에 따라 악의적으로 공사비를 증액/감액하는 효과를 보이기 위해 단순 전용면적에 공사비를 곱셈해버리거나, 공급면적에 계산하는 우를 범하게 됩니다 이럴 경우 공사비가 낮은 것처럼 보이게 되고 집값은 낮아야 하며 오르는 게 말이 안 되고 집값 높은 게 말이 안 되고 요즘 같은 시기 분양사나 건설사는 욕먹어야 하는 존재가 되는 것이지요
지금껏 알기로는 건설사에서 공개하는 건축비는 말씀대로 계약면적을 의미합니다 원칙은 총 건설비를 총면적으로 나눠야 하는데 그게 정확하게 딱 떨어지게 나오지 않는다네요 워낙 변수가 많고 입주 이후 하자보수나 지정일 이후까지 완성되지 못하는 일도 많아서 건설사 지인 몇몇 말을 들어보면.. |
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은수아빠
... 뽐뿌에서 본 글 중, 제일 정확하게 찌르셨습니다. ㅎㅎㅎ
사실 부포 뽐뻐 수준에서는 전용면적, 공급면적, 계약면적 이것만 정확히 구분만 해도 진짜 상위 1%라고 봐요.문제는 평당공사비에서 그 말하는 '평'의 의미가 때로는 공급면적인지, 계약면적인지...보통은 계약면적으로 쓰지만, (선한 의도로) 일일이 설명하지 않고 그냥 공급면적으로 녹여서 쓴 시절도 있었습니다.
그리고 뭣보다 원하는수준의 집(지하주차장없음~타팰 반트급 커뮤니티) 이 어떤것인지에 따라 얼마든지 춤을 추게 할 수 있는게 시행자의 입장이란거죠.
즉, 평 도 아리까리 하고, 공사수준은 더욱 아리까리 하니... 그것을 정확히 알기전에는 '평당공사비'를 논하는게 어쩌면 더 이상한겁니다.
좋아요. 계약면적 ( 공급면적 + 기타공용면적 ) 으로 산정했다 가정합니다. 울타리와 문주, 조경은 어디에서 해주는지 의문 품어보신 분 계실까요? 이것들은 기타공용에 잡히지도 않지만, 하여간 막대한 돈이 들어가는 공사인데?... 이러면 진짜 돈 들어가는 '공사 연면적'이라는 개념이 또 나옵니다. 결국 지금 우리가 아는것처럼 쓰는 '계약면적' 또한 위에서 쓴 면적에 잡히는 않는 공사항목을 녹여서 쓴것이기에... 그닥 정확하지 않다는 것이죠. 하여간...모든 정보를 알지 않은 한, 단언하기가 어렵습니다.
시행사나 조합임원, 건설사에서는 굳이 다 알려줄 필요가 없는거죠. 스스로 후다장 까서 좋을일 없을테니.
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 맥시멈X
그럼 반대로 이제 재건축 프리미엄 붙었던 아파트들은 공사비때문에 재건축 힘드니 감가상각 쳐맞고 하락하겠네~
대 아파트 감가상각의 시대가 오는구나~
강북 재건축 불가로 시세 급 하락하고 있다는데 좋은 설명이 되었습니다 |
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야488오
아니죠. 그래도 구형은 용적률 여유가 있어서 어느정도 사업성이나옵니다. 문제는 최근에 지어진 용적률 꽉 채운 신규 집들이 종상향 없이는 사업성이 떨어져서 감가가 적용될 가능성이 있죠. |
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동숭동
원칙적으로는 맞는 이야기 같지만 재건축 투자하는 사람들은 바보가 아닙니다. 지금의 재건축 가격은 각종 리스크 다 포함하여 실제 재건축 이루어졌을 때가 아닌, 리스크 디스카운트 포함입니다. 게다가 이미 다들 추가부담금 가지고 현실적으로 주판 튕기고 있으면서 매수 매도를 할 것입니다.
그래서 건축비 이슈 같은 것 가지고 딱 그 비율만큼 내려가지 않지요. 소위 말해 '그럴 줄 알고 싸게 샀지'가 되니.
ps. 포럼에서 의미 있는 토론을 위해 본문과 무관한 짤은 올리지 말던가, html width 태그를 붙여서 크기를 줄이기 바람. width 태그 모르면 배우고. 쓸데없이 그림이 커서 가독성이 무척 떨어짐. |
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[* 비회원 *]
집짓는데 얼마들어간지 구매자가 알게뭡니까 그만한 가치가 있는지 없는지 보고 결정되는거지. 요즘 분양해도 그돈주고 누가삼 하고 실제로 미분양 나는 사례가 느는데 아무튼 짓는데 돈많이 들어갔으니까 그게 적정가임 이러는게 씨알이나 맥히나...
투자하면 손해볼 수 도 있는거지. 투자해놓고 내 투자비 이상으로 무조건 줘야된다 이러면 그게 말인가 ㅋㅋ
애초에 지금 공사비가 말도안되게 증가한게 이게 근본적 원인이고 이걸 중점으로 봐야지. 공사비 이러면 그냥 안만들고 안파는게 맞는 시기인겁니다. |
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맥시멈X / 그럼 반대로 이제 재건축 프리미엄 붙었던 아파트들은 공사비때문에 재건축 힘드니 감가상각 쳐맞고 하락하겠네...