앞으로 서울 부동산 추세 전망113

서울 아파트 기준으로

강남3구 1급지

마용성/과천/동작 2급지

서울 역세권 도보 5분 초품아 대단지 3급지

3급지에서 조건 한개 빠진게 4급지

도보 10~15분 이상, 나홀로가 5급지라고 하면

1,2 급지가 무너지는 원리는 간단합니다. 대출은 막혔고 코로나때문에 현금 유동성이 떨어지거든요.

결정적으로 올라도 너무 많이 올랐어요. 실수요자들이 더 이상 감당할 수 있는 가격 수준이 아니에요.

그 다음에 3급지가 아니라 4~5급지가 먼저 무너지는 이유는

한창 오르던 17~18년초까지는 시동만 슬슬 걸다가 19년~20년되서 급격히 오른 단지들이 많은데

이건 1,2,3급지에 탈 돈이 없으니까 조급한 나머지 급하게 돈 땡겨서 산 사람들이 많거든요.

개인 사업자라면 사업장이, 직장인이라면 직장이 힘들어서 현금 유동성이 급격이 떨어지면 못버팁니다.

이런 4~5급지는 재개발도 힘들어요. 용적률 다 채우고 연식도 20년식 정도 밖에 안돼서 아직 한참 남았거든요.

갭투도 마찬가지죠. 2019년부터 4~5급지 슬슬 시동걸기 시작하니까 4~5천만 있어도 갭투 가능한 아파트들이 꽤 있었거든요.

저희 동네 얘기를 해보자면 

18년 말부터 이사를 하려고 계속 주위 매물들을 스캔하고 있었는데 19년 말부터 올해 초까지

눈에 체감될 정도로 전세낀 매물이 많았습니다. 나오는 매물의 2/3가 거의 전세낀 갭투였어요.

원인은 간단하죠. 우리동네 집값은 많이 안올라서 팔아도 상급지로 이동이 불가능하니 1주택자는 강제로 눌러앉게 된거죠. 저도 그랬고요.

작년 말부터 집값이 좀 이상하다 싶었던 부분이 이거였어요.

눈에 띄게 전세낀 갭투 매물이 많이 나왔고 실거주 이사수요는 꽉 잠겨있었거든요.

3급지는 의외로 많이 안무너질겁니다. 그정도 현금 유동성이랑 대출 조달이 가능한 수준이면 직장도 꽤 튼튼할테니까요.

뭐 두산도 망해가는 마당에 뭔들 안될까 싶겠지만 무너져도 제일 마지막에 무너질겁니다.

지금 주식시장을 한마디로 요약하면 현금화입니다.

제가 가지고 있던게 달러 ETF 레버리지랑 금, 그리고 맥쿼리 조금이었는데

달러만 미친듯이 오르고 금은 박스권, 맥쿼리 떡락이었는데

저것도 2월에 코로나로 한방 얻어맞고 손절한다음에 리벨런싱을 한거거든요. 

극히 안전한 자산들만 골라 담았는데 채권 수준이라는 맥쿼리도 무너지고 금값도 맥을 못춥니다.

이건 요약하자면 딱 하나에요. 불안하니까 위험자산은 다 팔고 현금화하자.

그 심리가 안전자산이라고 치부되던 금이랑 맥쿼리 하락까지 불러온거에요.

그럼 앞으로 대응은 어떻게 해야 하냐

1. 현금 조달이 가능한 무주택자

올해 중순까지 코로나 상황을 보면서 존버합니다.

그리고 마음속으로 가격을 정해놓으세요.

오늘 기준으로 마지막 실거래가 기준으로 20% 하락이라던가 특정시점 예를 들면 19년 초 가격이라던가

마음속으로 감당가능한 가격대를 정해놓으시고 그 가격이 오면 줍습니다.

바닥을 기다리지 마세요. 주식도 그렇지만 바닥은 아무도 모릅니다.

특히 서울은 앞으로 신규 주택 물량이 많지 않아서 이 찬스를 잡지 않으면 언제 또 이런기회가 올지 모릅니다.

이 다음 찬스는 2020년대 중후반. 에코세대 자녀들이 40대에 진입하는 순간입니다.

이 다음 세대부터는 혼인율도 떨어지고 소득도 낮아요. 집값 감당이 안될꺼에요. 그때쯤 한번 더 조정이 올겁니다.

2. 상급지로 갈아타려고 준비하는 분들

일단 지금 집은 깔고 앉은 상태에서 1번처럼 단지와 금액을 정해놓고 존버합니다.

당연히 깔고 앉은 집도 떨어질 거에요. 근데 보고 있는 그 단지나 평수가 더 떨어질겁니다.

우리집이 떨어져서 속이 좀 쓰려도 더 좋은집 싸게 샀다고 정신승리하는 셈치고 버텨보세요.

하방도 열려있지만 상방도 어떻게 될지 모르잖아요. 섣불리 팔고 월세나 전세로 돌리지 마세요.

죽으나 사나 집은 하나 깔고 앉은 상태에서 그 다음을 도모하는 겁니다.

3. 3급지 가지고 계신 분들

은행에 월세 낸다 라고 생각하고 존버하세요. 그리고 역세권 신축 초품아 대단지의 라이프 스타일을 즐기세요.

10년후든 20년 후든 최소한 물가 상승률 만큼은 오를겁니다.

4. 1,2급지 가지고 계신 분들

저보다 돈도 많으신분들이니 알아서 하세요. 앞으로의 대응은 저도 잘 모르겠습니다.

코로나 상황보고 실물 경제 무너지는 상황 보면서 대응하세요. 

최소한 올해 2분기까지 버티면서 상황 보고 그 다음은 3분기 실적발표. 

다음에 2020년 기업 실적 발표 보면서 실적이 심하게 무너졌다 싶으면

2021년 중순 ~ 2022년 하반기 정도가 매수찬스라고 봅니다.

그때까지는 허리띠 졸라메고 총알 모으면서 상황을 지켜보자구요.