1주택 준비하시는분들은 지금부터 가을까지 주의깊게 보시길 바랍니다.55
- 랄라라랄라라
- 등록일 2020-04-16 21:12
- 조회수 11005
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파워링크 
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 [* 비회원 *]
기본전제부터 이상한데요;;
일단 기본적으로 집값이 안떨어진다는 전제로 출발하신것 같은데ㅎ
일반적으로집값이 떨어지는데 전월세가 오르는게 기본인가요? 골든크로스? |
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신청해염
집값의 하방한계가 전세가입니다.
전세가가 상승하면 매매가랑 만나게되고 그럼 다시 매수세가 붙죠. 2013년도 그렇게 오르기 시작한거고요 |
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랄라라랄라라
하락이 올려면 밑에 써드린 3가지 요인이있어야 하는데 제가보기엔 하락할 요인은 없는것 같습니다.
다만 조정은 올수 있다고 생각합니다. 그리고 말씀하신대로 하방이 7억이면 상방도 20억까지 오를수 있습니다. 근거없이 이런댓글을 남기시는 이유가 궁금해서 글쓸분 이전글을 봤더니, 매매준비하셨었는데 잘안되셨나보군요.
아 추가로 위에 써놓지 못했지만 전세를 살면 1가지 안좋은점은 자금 여유가 있지 않다면 급매물을 사기가 매우 어려운것으로 알고 있습니다.
그리고 무조건 매매하라는게 아닙니다. 부포에서 본인이 매매 못하셔서 이상한 얘기하는분들 얘기를 듣는것보다 가을까지 준비하면 조정이 올때 좋은 선택할수 있을것 같다고 말씀드린 글입니다.
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랄라라랄라라
제가 말씀드리는 집값은 서울입니다, 써놓는것을 깜박했습니다;
지금 집값이 떨어질만한 요인이 있다면 1) 공급 과도 또는 증가 예상, 2)부동산시장 자본감소, 3)수요 감소가 되어야 할것 같은데 1) 공급 감소 확정,아니 갈수록 더더욱 감소 할것으로 예상 (서울은 택지가 없습니다, 그린벨트도 현정권에서는 풀지 않을것으로 보입니다) 2) 자본은 주식시장으로 상당히 흘러갔으나 인천 상승세 보면 아직 시장에 돈은 충분하고 풍선지역만 넓어지는것 같습니다. 3) 서울지역 수요자 감소가 가능할려면 진짜 엄청나게 인구가 감소 해야만 가능할것 같습니다.
세금인상 물론 무섭지만 LTV/DTI/DSR 때문에 자본 또는 소득이 낮으면 사지도 못했을거고, 기존 200만원이 년 500~1,000만원으로 2배~5배 인상된다고 해도 세금때문에 팔만한 사람이 얼마나 있을까요? 저정도 세금나오려면 이미 매매가/소득자체가 여유있는 사람일텐데요. 게다가 9억이상 물건이면 실거주/보유 8년이상 안했으면 양도세는 최소 억단위이상일것입니다.
그 이전에 산사람들은 자본 또는 소득이 부족하더라도 매매가가 너무 올라서 양도세를 내느니 실거주안해도 8년보유하고 파는게 보유세보다 훨씬 이득일것입니다. |
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레오조
근데 정말 궁금해서 그런데 다주택자가 있어야 전세가 있고 부동산 투자가 재미가 없어지면서 다주택자가 줄어들면 서 자연히 전세 매물이 없어진다고 하던데 다주택자가 줄어들려면 그들이 가지고 있던 집을 처분해야하는데 지금 거래가 안되잖아요? 그럼 다주택자들은 어쩔수 없이 급매로 집을 처분하거나 울며 겨자먹기로 집을계속 임대를 놓게되는거 아닌가요? 그럼 공급이 줄지 않을것 같은데요.. 다주택자가 줄어들게된다면 그들이 가지고 있던 집을 어떻게 처분하게되서 전세 매물이 줄어드는건가요? |
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노트S펜
논리 헛점을 정확히 지적하셨네요.
공실이 되지 않는 이상 경기도에서 서울로 가는 등의 수요로 서울이 채워진다는게 맞는거죠.
부동산을 닫힌계로 보면서도 기존의 다주택 보유분이 멸실되지 않는 이상 어떤 식으로도 시장에 나오게 되는데 이를 무시하는 글들이 자주 보입니다 |
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시크릿커튼
이게 맞죠 다주택자도 재미없어지면 임사고 뭐고 수익실현할거고 매물이 나오면 전세도 물량같이늘고 가격도 초반에는 같이 떨어져요 왜 전세도 떨어지냐면 매매가안되니 현금여유되는 투자자들이 싸게팔기싫으니 낮은전세로 줘서 버팁니다 그럼 돈없는 다주택자는 떨어진전세가만큼 현금없으니 급매로 팔게되고 매수세는 더 감소하고 악순환 그렇게 같이 떨어지는거죠 집값이 하락하는데 전세 더주고 살아야지 이런사람이 어딨나요 그럼반대로 매매가가 오르면 전세금이 떨어지나요?전세가율이 낮아지는거지 절대금액은 오르죠 매매가 떨어지면 전세가 오른다는 논리자체가 상식적으로 말이안되죠 그건 오랜 하락 거치고 바닥 찍고 심리가 완전히 바닥까지 간다음 전세가가 오르면서 갭이주는거지 지금 가격에서 오르는게 아니죠 ㅎㅎ 그럼 아파트로 투자해서 잃을 확률은 제로아닌가요? 말이안되죠 |
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랄라라랄라라
다주택자가 재미 없어서 물건을 던질정도면 실수요자구매 할텐데 왜 전세 물량이 늘어나나요? 양도세 내기 싫어서 보유하겠지막 전세가 내려갈까요? 매년 서울수요를 공급량이 맞춰주지 못하는데요? 전월세는 거의 실수요라 크게 내릴려면 매매가 하락 보다 강한 충격이 있어야 하는데 그런것들이 있나요? 그리고 전세 수요자는 경기권 뿐만 아니라 서울 빌라전세자가 포함되서 어마어마 합니다. 지금 조금씩 종부세 오르고 있죠? 서울 아파트 전세 kb시세보면 왜 안내려갈까요, 오히려 조금씩 오르고 있죠? 아파트 전세가 크게 출렁일러면 가장 좋은게 지역에 신축대단지 입주인데 이제 이것도 거의 없습니다.
그리고 조정은 몰라도 하락은 어렵다고 말씀 드렸고 그이유른 기재해드렸는데 왜 하락하게 되나요?
서울 아파트 투자해도 잃을수 있습니다. 단기로는 고점매수 일거고, 장기로는 국가위기였죠 그래서 저점, 고점은 누구도 모르니 충분히 현장검토하라고 말씀 드렸고, 현재분위기만 보면 리먼, imf급은 아닐것이라고 예상되서 그렇습니다.
무조건 사라는게 아니라 1주택을 준비한다면 주의깊게 보고 결정 하시라는겁니다.
그리고 제발 본인이 17-18년도에 매수하지 못하셨다고해서 여력있는 1주택자 분들도 매수하지 못하게 안하셨으면 됩니다.
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시크릿커튼
다주택자가 재미없어서 던지면 실수요자가 다 전세든 매매든 높은가격에 다 받아주나요? 말이되는논리인가요?
실수요자가 전세든 매매든? 던지는 물량이 전세와 매매를 원하는 신규유입보다 작아야지 집값이 유지되는건데 하방으로 들어가면 실수요자의 심리는 더욱 위축되죠 실수요자는 상승기에 가장 많이 구매합니다. 가격하락하면서 던져도 높은가격에 수요가 꾸준히 유지된다는 전제를깔고 시작하니 궤변이 될수 밖에.. 오를지 내릴지는 몰라도 적어도 연말연초까지 흐름을 지켜보고 사는게 좋겠네요 실수요자도 지금 예측이 무의미한데 코로나의 본격적인 영향이 이제 시작이고 미국유럽은 아직도 멀었고 실업부터해서 경제충격은 2분기에 본격화 될텐데 지금 뭔가를 판단할수 있는시기 자체가 아니죠 그렇다고 실수요자도 무조건 아무때나 사야되는것도 아니고 싸게사야죠 서울 강남 분당 1급지는 이미 하방추세가 1달이상 지속되고 있고 이게 연말까지 어떻게 변하는지 보고사도 늦지않습니다.
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랄라라랄라라
예전 쓰신글 봤습니다. 가장 많이 산다는 상승기라고 하셨죠? 부모님 도움 받아서 집 구매의사 있으셨는데 근 10년간 최고 상승기라고도 할수있는 18년도에 왜 구매를 안하셨나요? 싸게 사신다고 하셨던분이 19년 조정장에서는 왜 구매를 안하셨나요? 도대체 언제 사실건가요? 아니 적은분께서 사셔도 되고 안사도 됩니다. 왜 검토하는 사람들까지 방해 하시나요?
코로나 그렇게 위험하게 보시는분이 왜 몆백만원 정도만 인버스 가지고가시나요?
단기간 고,저점은 예측은 매우 어려워요 결국 장기간 방향성 및 기조를 보고 시기를 결정하고 책임도 본인이 지면 됩니다.
그리고 제가 무조건 매매하라고 쓴적이 없습니다.가을까지 검토하시지만 중간에라도 본인 수준에 맞는 조정오면 결정하라고 말씀 드린것입니다.
코로나 변동성은 저도 크게봐서 이전에 신중글 남겼으나 현재 여전히 원유 변수있으나 생각보다 빠르게 회복되고 있으며 정작 충격이 예상보다 크지 않은 상태입니다.
전글에도 썼는데 코로나 끝나면 특이사항 발생하지 않았다면 시장에 이미 가격 반영되어 있습니다.
그리고 입주물량 감소는 이미 결정이고 7년후에는 더 줄어드는것도 현재 정책 기조에서는 확정이나 마찬가지입니다. |
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랄라라랄라라
다주택자가 매매를 안하는 이유는 양도세이지 집이 안팔리는게 아닙니다. 명확하게 지금이 하락장이라 매도가 안되는 상황이 아닙니다, 그리고 왜 울며 겨자먹기로 임대를 놓는건가요? 어차피 그사람은 최소 18년에 구매 했더라도 수익을 가지고 있는 상태일 확률이 매우 높습니다. 제가 이미 써놓은것처럼 여기서 변경점은 보유세 인상인데 서서히 오르게 되면 전가하면됩니다.
예로 보유세가 년간 천만원이라면 그만큼 전월세 올려서 물건을 내놓지 '비싸니까 안나갈테니 전세 인상 하지 말아야지' 하는 사람은 없습니다. 문제는 세입자의 선택인데 예로 2년뒤 전세 1억 오르면 어떻게 하실건가요? 문제는 주변지역까지 다오른다면요? 빌라로 가실건가요? 급지를 낮추실건가요?
그리고 정말 보유세가 오르는게 정착되면 다주택자들은 양도세 기간 채우고 매도할겁니다. 이때 말씀하신대로 물량이 줄면서 전세가 한번더 오르거나 월세가 늘어나겠죠 |
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랄라라랄라라
네 글에 썼듯이 당장 줄지 않으나 보유세가 급격히 인상되지 않으면 결국 전가될것이고 많은분들이 원하시는만큼 보유세가 엄청나게 오르게 되는데 전세가가 올지 않으면 그때 던지겠죠 .위의 가정대로 하면 그때 물량은 감소하겠죠.
근데 지금 우리가 겪는 시점은 보유세가 전가되는 시점입니다. 매매가가 너무 높은데 전세입자분들은 어떤 선택을 취할수 있나요? 내릴때까지 타지역에서 하급지에서 버티실건가요? 이사비용, 복비, 하급지이동의 가치가 크기 때문에 급격하게 오르지 않는이상 보통은 그냥 오른 가격으로 살게됩니다.
오른다는근거는 현재 kb시세 1년치만 봐도 알수있죠 보유세 올랐는데 왜 전세가가 상승하고 있는 추세일까요;;; 쓰신분들 말대로 하면 코로나, 경제 위기, 보유세로 인해 하락해야 하는데요
제가 생각한 이유는 위에 썼듯이 단순합니다. 자산 총액 여유가 없어서 전세대출받은분들은 아예 선택할수 있는게 없습니다. 홧김에 매매도 불가능하고 지금 금리에서는 월세를 가는것도 차선으로 보겠죠. 아니면 밀려나야 합니다.
그리고 지금 전세 거주자 다수도 매매와의 갭이 너무커서 선택 할수있는게 없습니다. 데이터 추세가 그걸 보여주는겁니다. |
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