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관중들 입장에서 보기에는
아파트 공급을 늘린다는데 왜 강남사람들이 좋아하냐
무슨 개소리냐라고 하겠지만
프리미엄 입지를 계획한 실수요자 입장에서 봤을 때
강남지역에 상당한 호재로 평가합니다.
이번 정책에서 말한 서울 아파트 공급물량 중
먼저 재개발 활성화 4만호.
이건 지금부터 시작하면 7~10년 후에나 공급될 물량이고
나머지 유휴부지를 활용한 3만호인데
상당수는 임대주택입니다.
중요한건 기존 프라임 입지를 노리던 플레이어들의 실수요 욕구를 충족시킬만한
"일반 분양" 물량이 충분해야하는데
이 물량은 용산에 3500세대네요.
공공분양까지 5000~6000 세대라고 합니다.
일단 물량은 적지않은 물량임은 맞습니다.
그런데 이번 용산공급이 프라임 입지 수요를 만족시킬 수 있을까?
만약 정비창에 기존의 계획대로 국제업무지구가 개발되고
위 8천세대가 용산공원주변에 공급하는 방안이었다면
강남의 프라임 입지수요를 대체하는 훌륭한 공급책이 되었을것입니다.
그러나, 국제경제중심지구를 구상했던 용산 정비창이
주거위주복합지구로 계획이 변경되면서
용산의 입지 가치는 상당한 타격을 받았습니다.
이로써 용산이 강남 수요를 대체하는 의미는 상당히 줄어들었다는 것입니다.
정부를 비난하려고 말하는 것은 아닙니다.
정부도 신이 아닌데 없는 강남땅을 만들어 낼 수는 없으니까요.
정부가 현실적으로 할 수 있는 괜찮은 공급정책이라고 생각합니다.
다만, 정부에서 의도한것은 아닐테지만 결과적으로 강남 프리미엄은 더욱 올라간다는게 사실이죠.
강남 입장에서는 용산이라는 떠오르는 태양이 눈에 가시같은 존재였는데,
정부가 싹을 잘라버린 셈이 되어버린 것입니다.
용산이 미래 글로벌 경제의 중심지이자 부촌으로 떠오를것이다라는 환상은 깨졌고
이렇게 2인자의 힘이 빠지면 상대적으로 기존 1인자의 위치가 돋보일 수 밖에 없습니다.
어느나라나 마찬가지이겠지만
한국은 특히 부자들이 프리미엄 이미지를 중요하게 생각하는 나라입니다.
그런데 오늘 정책으로서 용산의 프리미엄 이미지는 큰 타격을 받고
그 반사익을 강남이 그대로 흡수하게 생겼습니다.
부촌이미지의 용산을 생각하고 계획을 세우셨던 많은 분들은
이제 계획을 접으시고 목적지를 강남으로 수정할 것입니다.
대신 적당한 자산을 가진 중산층들의 수요가 폭발하겠죠.
용산은 떠오르는 부촌에서 중산층이 살기 좋은 입지좋은 땅으로 평가받게 될 것으로 보입니다.
용산의 부촌이미지가 약해졌다는 것은
강남의 대체제 역할 수행력이 낮아졌다는 것이고
이는 곧 앞으로 강남 선호현상이 더욱 강해질 것이라고 생각합니다.
임대주택공급은 서민주택안정을 위해서 필요한 것이고
서울집값을 잡으려면 1급지에 몰리는 수요를 충족시키는 공급이 늘어나야 합니다.
그런데 어째 특목고 폐지로 인해 강남학군 프리미엄이 올라간 상태에서
용산까지 부촌 대체제지역 이미지 저하로 강남 프리미엄이 하늘을 뚫게 생겼습니다.
이제 더이상 강남은 경쟁자가 없습니다.
그나마 강남을 추격할 수 있었던 용산에서 국제업무지구 개발이 주거개발화가 되면서
강남은 유일무이한 독보적인 존재가 되어버렸습니다.
누군가는 강남이 집값 비싸면 부자들이 비싼 세금 잘내고 살면되는거지
서민들이랑 뭔상관이냐 하는 사람들이 있는데
재밌게도 서울과 수도권 그리고 대한민국 집값은 강남집값에 큰 영향을 받습니다.
강남 집값을 못잡으면 서울집값은 못잡습니다.
폭발적인 제네시스 G80 수요를 감당하기위해
그랜저와 아반떼 공급을 늘리고,
쏘카라는 공유자동차 시장을 확대하는 정책을 펼친다?
나름 국토부도 아이디어를 짜낸 것이고 노력을 한 부분이 보이지만,
이러한 정책 효과는 한계가 있을 수 밖에 없습니다.
공급확대 정책을 칭찬합니다. 일단 미약하더라도 공급 시그널을 보인 것은 잘한일이죠.
다만, 국제업무지구가 주거위주복합타운이 되어버린 용산 개발 수준의 하락과 임대폭탄은
프라임 입지 수요해결은 하지못하고 오히려 강남 프리미엄은 더욱 상승시킬 것이다.
이게 저의 생각입니다.
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