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안녕하세요, 부포 통하여 많은 도움(?) 받고 있습니다.
갓번가 해피머니 구입을 못해서 아쉬운 마음과 함께,
상업용 건물의경우 정보가 별로 없어, 글 남깁니다.
작년 하반기에 중개사무실을 통하여 경기도쪽의 한 건물을 제안 받게 됩니다.
건물 수익률은 약 5% 이지만, 준신축임에도 주변시세보다 낮은 임차료가 발생되고 있는 점에 포인트를 두어
예상 임대료를 측정해보니, 수익률이 약 5.5%~6% 가량으로 상승하였습니다.
이정도면 통건물 수익률에서 드문 케이스라고 판단이 되어 계약을 진행 하였습니다.
초기에 은행에서 탁감 및 대출 진행 비율이 경기도 권임을 감안하여 60%~65%라고 안내가 되어 걱정이 되었지만, 우리, 국민, 수협, 하나 등
알고 지내던 지점장님들께서 도와주셔서 비교하여 75%정도로 대출을 받았습니다.
신용을 끼게 되면 80%까지 상승할 여지가 있었지만, 65% 대출을 감안하여 자금을 셋팅을 하여, 추가 대출을 받기엔 애매하여 대상지 담보대출로만으로 진행을 하였습니다.
(담보대출 금리 약 2.7% , 신용낄경우 약 3% 변동금리)
아직 공실인 층이 있지만, 현재 상황에서 투자금대비 수익률 약 10%, 만실의 경우 약 12% 수익률이 나올것 같습니다.
코로나로 인하여 오피스 건물임에도 불구하고 공실이 생각보다 안빠지고 있지만,
아직까진 흐름이 좋아 만족스럽네요.
3월 말에 추가로 강남에 나대지를 매입을 하고, 오후 때 건축사 미팅 예정입니다.
이부분은 진행에 맞추어 여유있을때 다시 후기 남기겠습니다.
세부적인 정보가 필요한건 오픈하기 어렵습니다만,
혹시 건물 투자 관련하여 궁금한점있으시면 답글 남기겠습니다. | 
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궁금한게 두가지 있는데요.
1.경기권은 그럼 보유자금 어느정도로 매입하신건가요?
저도 다주택 이후의 스텝으로 항상 건물에 관심이 있거든요.
2. 강남에 나대지가 있나요?!
1. 취등록세, 법무비, 중개수수료, 초기 유지보수 비용 등으로 건물가액의 106% ~ 110%는 있어야
무리하지 않고 매입이 가능할것 같습니다.
건물가액에서 75~80% 대출을 한다면, 남은 차액인 건물가액의 30% 정도,
건물마다 다르겠지만 임대차보증금을 제한다면 약 25%정도가 필요하게 될것 같습니다.
(건물분 부가세가 단기적으로 투입될수도 있지만 제외 했습니다.)
대출을 2금융권 등 최대로 하면 90%까지 대출이 될수도 있겟지만, 제 스타일이랑은 맞지 않아서요.
2. 매도자가 철거 및 명도조건으로 매입을 하여, 나대지라고 표현하였습니다.
그렇다면 현금 5억으로 20억 건물 구매도 가능한거겠네요.
향후 경기권(판교, 분당 같은곳 빼고) 도 긍정적으로 보시는건가요?
투자 성향 이나, 전망에 따라 다를것 같습니다.
보통 수익률이랑 지가상승 기대감은 반비례 합니다..
강남 수익률3프로 vs 경기도 수익률6프로
인데도 강남은 오를것 같으니까 거래가 되니까요.
저는 경기권중에서 나름 메인으로갔습니다
적당한 상승+적당한 수익률 로요^^;
아파트가격이 폭등햇다고 하지만. . 아파트의 근간인
땅값은 더 올랐습니다...
강남은 3년전에 비해 2배정도 오른거 같아요.
개인적인 견해론 땅값도 이미 폭등하였지만, 아직 땅값은 오를 여지가 있을것 같습니다.(상승론자니 삿겠지만요^^;)