인생이 달라질 수도 있는 어디가서도 못보는 정보86

현재 아파트 시장에서 필승전략이자 최고의 전략은 무엇인가?

바로 "청약"이다.

시세보다 무려 수 억원 ~ 십 여억원까지 저렴하게 내집마련을 할 수 있다.

그러나, 당첨권의 청약점수를 가지고 있는 사람은 극소수다.

현 젊은세대들이 청약 점수를 쌓으며 10년~15년 후는 노리는 방법도있지만

10년후 청약가격이 현재 매수하는것보다 비쌀 수도 있다는 생각때문에 고민일 것이다.

이런 고민을 했던 가점이 낮은 젊은 세대들이

안정적인 방법으로 "가격이 상승할 지역 아파트를 매수"하는 전략을 많이 선택했다.

서울에 앞으로도 가격이 상승할 지역은 많다.

그런데, 그 중에서도 필자가 특히 많이 오를 수 있는 위치에 대한 정보를 알려주려고한다.

어쩌면 중산층에서 상류층 언저리까지 올라갈 수도 있는 위치라고 생각한다.

기존에도 필자가 많이 이야기하였지만 역시 정부에서 밀어주는 '청량리'다.

어디서나 알 수 있는 진부한 호재말고,

보다 디테일하고 세부적인 정보를 알려주려고 한다.

이렇게까지 자세하고 좋은 정보를 굳이 알려주고싶지않았지만

댓글로 요청한 분이 있어서, 내친김에 집중심화분석을 해보도록 하겠다.

서론이 길었다.

본론에 들어가보자.

일단,

진부하지만 혹시라도 모르는 사람들을 위해 간략한 기본정보는 나열해보자.

- 총 10개노선이 집중될 곳으로 서울도시개발계획 상 상업문화 광역중심지

- 서울수도권 단 3곳에 불과한 GTX환승역

- 세계적인 규모의 아름다운 디자인 복합환승센터 구축 확정

- 랜드마크 백화점, 호텔, 영화관, 마트 슬리퍼세권

- GTX운행시 삼성역 4분, 서울역 4분, 용산 7분, 여의도 10분

- 랜드마크빌딩 + 65층대 건물 8동 + 40층대 건물 8동 스카이라인 공사중

청량리역은 대형 기차역 구조인 덕분에 개발에 매우 유리한 구조를 가지고 있다.

역을 중심으로 동서남북으로 마치 섬처럼 큰역세권 부지를 이루고 있다.

(대형 기차역인 서울역과 청량리역이 가진 특징이다.)

청량리역의 전면광장인 서부역세권은 이미 천지개벽 공사가 진행중이다.

2023년 완공으로 진행중인 공사가 완료하면 대단한 위엄을 가진 스카이라인이 완성된다.

서부역세권은 이미 공사가 진행중이기때문에 눈에 보이는 호재다.

공사중인 건물이 공사장 펜스위로 조금씩 보이기 시작했다.

그럼 현상황에서 필자는 과연 어디를 보라고 말하겠는가?

바로, 공사가 아직 시작되기 전인 청량리역 동부역세권이다.

현재 청량리역 동부역세권의 모습을 보자.

이 상황이 지금 청량리역 동부역세권의 모습이다.

가운데 전농신성미소지움을 중심으로

좌측을 건축된지 40년이 넘어서는 낡아빠진 건축물들이 즐비하고

우측은 낡은 대형 철도정비시설이 위치해있다.

사진상으로는 그나마 양호해보인다.

그런데 직접가보시라. 정말 거주하기 꺼려지는 상태의 모습이다.

보통 사람들은 이렇게 현재보이는 모습을 보고 판단한다.

그러나 현명한 사람들은 눈에보이지 않는 미래가치를 본다.

과연 현재 이곳이 앞으로 어떻게 변화하는지 미래 조감도를 살펴보겠다.

실 건축물 설계는 앞으로 이루어질 것을 감안하여

현재의 모습과 앞으로 변화할 모습을 비교해서 보자.

낡아빠진 건축물과 비선호 정비창 시설이

현대식 건물로 재탄생하게 된다.

그렇다면 그 사이 가운데끼인 아파트의 가격은 과연 어떻게 변화할까?

이 뿐만이 아니다.

500M 거리에 공사비 2000억대 세계적인 수준의 서울대표도서관이 2025년도에 완공추진중이다.

텐진 도서관과 같은 랜드마크가 될 것이라고 한다.

(텐진도서관 사진 참고)

더불어, 청량리역 일대 개발구상 용역상,

동부역세권은 광역버스환승센터까지 자리잡고 있다.

동부역세권 복합개발 + 광역버스환승센터가 확정되면

광역역세권에서 중요한 역할을 수행하는 위치가 된다.

(그림: 동부역세권 (현 정비창) 개발 대안 참고)

그리고 현재 청량리역 동부와 서부를 가운데에서 막고있는 철도는 광장으로 조성될 방안을 가지고있다.

마치 벽처럼 통행을 가르막았던 철도가, 마음대로 오고갈 수 있는 광장으로 조성되는 방안이다.

청량리역 지상의 철도가 사라지는 것이다.

그리고 장기적으로 청량리역의 노선은 모두 지하화되는 플랜을 가지고 있다.

먼 미래에 모든 철도 지하화까지 완성되면

남부역세권과 북부역세권까지 건축물이 들어설 수 있어,

전시 컨벤션으로 개발되는 방안을 가지고 있다.

종합적으로 청량리역세권은 전부개발되는 방안이다.

때문에 중요한것은 언제, 어떻게 확정되는지 정보를 트래킹해야한다는 것이다.

동부역세권의 연구소와 광역버스환승센터 개발안은 내년 4월에 구체화안이 나오는 것을 지켜보고

주상복합 재개발의 경우 확정화되는 사업시행인가와 관리처분인가 정보를 앞으로도 살펴봐야한다.

그리고 개인적으로 이 위치에 상당히 중요하게 생각하는 부분이 있는데,

그것은 바로 "용도상향 재건축"이다.

아파트를 용도상향해서 재건축하기 위해서는

현재 3가지 조건을 갖춰야 한다.

1. 광역중심 역세권에 속하는 단지

2. 대로(넓은 도로)에 접하는 단지

3. 광역중심의 역할을 수행할 수 있는 위치의 단지

청량리역세권 관리유형 구분방안을 보면

개발예정인 정비창 '동부역세권'과 재개발 추진중인 '전농구역'은 모두

<거점기능>역할 수행 위치다.

그럼 여기서 중요한 것은

신성미소지움의 위치는 <거점기능> 사이에 끼는 샌드위치 상황이 된다.

그럼 우리가 한번 상식적인 생각을 해보도록하자.

역 플랫폼에서 200m 떨어진 전농구역이 거점기능 위치에 속한다면

역 플랫폼에서 100m 떨어져 거의 붙어싶어한 전농미소지움 자리의 가치는 어떨까?

앞으로 도시환경재개발될 전농구역의 층수는 49층이고

현재 미소지움의 높이는 19층이다.

앞으로 도시환경재개발될 전농구역의 용적률은 750%이고

현재 미소지움의 용적률은 350%이다.

그렇다면,

과연 먼미래에 미소지움 재건축을 추진할 때,

전농구역보다 더 역에 가깝고

광역기능지 사이에 낀 위치에 있는 위치는

용도상향 혜택을 받을 수 있을까?

필자가 장담까지 할 수는 없다.

단,

1. 광역중심지 초역세권 단지이다.

2. 관리방안상 거점역할 사이에 끼이는 단지이다.

3. 대로와 접한 단지이다.

이 세가지 모든 용도상향 조건에 만족한다는 것은 알 수 있다.

국제적 연구소와 초고층 주상복합에 끼인 위치의 땅에

일반적인 높이에 아파트를 다시 지을까?

다시 한번 이야기하지만

이번 심층분석은

해당위치에 대한 분석 요청사항이 없었다면 올리지 않았을 글입니다.

이렇게까지 정리해서 알려주기는 아까운 정보였습니다.

판단은 각자의 몫입니다.