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안녕하세요.
부포 눈팅만 하다가 최근 고민거리가 생겨 질문드립니다.
현재 조정지역에 실거주로 1주택 보유중인 상태입니다.
직장 문제로 지방에 내려가야하는데 지방은 아직 조정지역이 아니고, 현재 보유중인 주택은 향후 전망이 좋을것으로 보여 팔고 내려가는것이 너무 아깝습니다.
그래서 조정지역에 있는 아파트를 전세를 놓고 지방에 아파트 1채를 구매할까 생각중인데
여기저기 알아보니 그렇게 할 경우 조정지역에 1주택을 보유하고있어서 2년안에 주택1개를 팔아야한다던지 무언가 신경써야할일들이 보이더라구요.
ㅡ 질문1. 조정지역1주택 + 비조정지역 1주택 보유상태에서 2년뒤 1개의 주택을 처분해야할 경우 비조정지역 1주택 처분후 전세를 새로 구하여 살아도 괜찮을까요?
ㅡ 질문2. 조정지역 1주택 보유 상태에서 비조정지역 주택 구매시 대출에 제한이 있을지요?
ㅡ 질문3. 임대사업자 등록을 하는 방법도 있을것같은데 이부분에 대해서는 너무 어려워 아직 공부중입니다. 이 방법도 가능할지요?
부포님들 많은 도움 부탁드립니다.
감사합니다.
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2. 조정지역 주택 담보로는 대출이 안나옵니다. 조정지역 대출끼고 살 때 대출 갚기 전까지 새 집 안산다는 서약서 쓴다는 얘기도 있는데 저는 비조정지역만 사서(나중에 조정지역 됐지만) 정확히는 모르겠습니다.
새로 사려는 비조정지역 주택 담보로는 대출 나오는 것으로 압니다.
3. 지금 집에 살고 새로 구매할 집을 임대 줄거면 임사자가 괜찮은데 반대 상황이라 그리 적당하지 않습니다.
1. 기존 보유 주택(조정지역)은 가격이 좀 오를것으로 보이고 향후 다시 거주할수도 있을것같아 계속 보유할 생각입니다. 지방에 아파트는 우선 구매 후 2년 안에 판매를 한다면 양도소득세가 없을것같은데.. 맞는지요??
2. 비조정지역 아파트 구매할때 비조정지역 아파트로 중도금 및 잔금 목적으로 담보대출이 가능할까요?
3. 지금 거주중인 조정지역 주택에 임대사업자 등록을 하는게 어떤 문제가 있을지요?
답변 감사드립니다 ㅠ
2. 중도금은 매도인이 협조해줘서 중도금납입일에 저당권 잡아야 담보대출 됩니다. 아직 소유권이 매도인에게 있으니 매도인이 협조 안해주면 못합니다. 매도인이 귀찮아서+등등 이유로 안해주는 경우 많습니다.
협의해서 중도금 비율을 낮추거나 없애거나 하면 보유현금과 대출로 잔금 치르고 들어가실 수 있을 겁니다. 아니면 중도금 단기용도로 신용대출 마이너스 통장 개설하는 경우도 많습니다.
비규제지역 LTV가 60이던가요? 수도권 아니면 70이던가.. 뭐 아무튼 LTV 범위에서...
3.
단점 (최소) 4년동안 못팔고 글쓴이가 그 집에 들어가지도 못합니다. 차임은 매년 5% 범위에서만 올릴 수 있고요.
장점 임사자 혜택은 취득세, 임대소득세 등 세금 좀 줄이는 거고, 제일 큰 건 새로 구매할 집 팔 때 2년 보유 사유로 양도세 면제받는 겁니다. (다만 이런 식으로 면제받는 건 평생 1회에 한합니다. 써먹기 아까울 수도 있고... 어차피 없어질 제도라고 생각하면 지금 써먹을 만 할 수도 있고...)
지금 보유하신 집 양도세는 그냥 원래대로 나옵니다. 나중에 집 다 팔고 지금 사시던 집으로 이사가서 2년 더 살다가 팔아야 양도세 면제입니다. 이건 임사자 등록과 무관한데, 다만 임사자 등록하면 지금 보유한 집으로 들어가는 시점이 늦춰질 수 있다는 문제가 있죠.
새로 구매하는 주택은 별로 안 비싸고 그다지 오를 것 같지 않으니 그리 이득이 없을 수 있습니다. 오히려 차임/보증금 제 때 못 올려서 손해가 될 수도 있습니다.
뭐 그리고 임사자 등록 귀찮기도 하고요.
저는 조정지역 실거주하면서 비조정지역 새로 구매해서 거기 임대 놓고 임대사업자 등록할까 고민중입니다.
2주택 되면 1억 이상 양도세 붙을 예정이라 빨리 털고 나와야 될 일이 생기면 손해가 막심할 수 있어서......
저도 아직 알아보는 중이니 알아보시고 좋은 정보 있으면 공유해 주세요...
답변 정말 감사합니다. 저도 발로 뛰어다니면서 공부를 더 해야겠습니다. 좋은 정보 있다면 공유드리겠습니다!