7.10 정책에 대한 개인적 의견100
- 랄라라랄라라
- 등록일 2020-07-10 23:35
- 조회수 20146
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파워링크 
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 Proxymofia
네. 이게 맞게네요. |
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Proxymofia
중간중간 논리연결도 안되는 얘기를 왜렇게 길게 써놓으신건지.. 매경 부동산 팀장이신줄. |
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[* 비회원 *]
좋은 글 감사합니다.
전세주고 있는 서울아파트 재계약 시점이 얼마 안남았는데.. 재미있는 시장이 오지 않을까 생각합니다.
개인적으로도 취등록세 8%는 1주택자들의 갈아타기를 의도적으로 막지 않았나 싶습니다. |
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요로니
정리해주셔서 감사합니다.
취득세가 너무 강하네요.. 저걸 감당하고 버틸수 있을 사람이 있을지요.. 종부세도 너무 강하고.. 지금 머리 아프신 분들 많을거라 봅니다. |
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랄라라랄라라
위에 글로는 안썼는데 다주택자는 선택을 할수 있습니다.
양도세라는걸 결국 소득에 대한 세금이니까요. 1주택자는 갈아타기 or 버티는것 가능합니다, 다만 갈아타려는 상급지가 1~2급지(서초,강남,잠실,용산,여의도) 정도라면 갭이 더 벌어지는걸 구경할수 밖에 없습니다.
지금 가장 문제인게 전세를 사는데 현재 매매가에서 10% 조정이 와도 자산이 모자라서 매수가 불가능한 무주택자입니다. 이분들은 스스로 결정이 불가능하며, 정부 정책에 따라 정말 엄청나게 밀려나게 될수 있기 때문입니다. 즉 22번 정책이후 임대차3법을 소급으로 적용하지 않는다면 끔찍한 경험을 하게 되실겁니다. |
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랄라라랄라라
1~2급지를 1번에 근로 소득으로 산다는것이 아닙니다.
이미 집값이 엄청나게 올라서 전문직부부도 바로 1급지 진입은 불가능합니다.
다만 불과 6~7년전에는 어렵지 않게 잠실이 가능했어요(엘리트 24평 7억대가 그렇게 오래된게 아닙니다) 즉 크게 오르기 전에 어느정도 가격대가 있는 물건을 사신분들은 어떻게든 더 옮기려고 합니다. 왜냐하면 오르면서 갭이 갈수록 벌어지고 있고 정말 안전한 대체 불가한 1급지를 갈아타기를 원하는 분들이 꽤있어요. 왜냐하면 정책을 아무리 내도 1급지 1채는 크게 때리질 못하니까요. |
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dejavuzero
제가 초보라 글을 평가 할 급이 안 되긴 하지만 이런 초보가 보기에도 주식, 코인, 부동산 등의 투자 포럼에서는 보기 힘든 객관적인 시각으로 분석한 논리정연한 글이네요. 글 감사히 잘 봤습니다.
한가지 궁금한게 있는데 본문 내용 중 다주택자가 매도를 하고 그 물건을 무주택 실수요자가 잡을 거라고 하셨는데 그럼에도 불구하고 전세가가 오르는 이유가 뭘까요?
매수를 하는 무주택자는 전세를 살던 분일 가능성이 크고, 그럼 전세공급이 사라지는 만큼 전세 수요도 사라지며 상쇄 되는게 아닌가 싶어서 질문드립니다.
물론 조세전가가 이루어지며 상승하는 부분이 있겠지만, 말씀하신 맥락을 보면 전세 공급이 줄어드는 부분에 포커스를 맞추신 것 같아서 제가 뭘 놓치거나 잘못 생각한건지 궁금하네요. |
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랄라라랄라라
dejavuzero님에게 드리는 답글입니다. 지금 전세와 매매사이에 갭 이큰 상태입니다, 그리고이전 글에도 썼지만 서울의 경우 작년겨울부터 전세가가 오르고있습니다. 근본적으로 매매 / 전세가가 오른다는건 쉽습니다, 사고싶은 사람 / 거주하고 싶은사람은 많은데 공급이 부족한것이죠. 다주택자들이 여러개를 선점했든 다른 경우가 발생했든 결국 수요 대비 공급이 부족하니까 오르는겁니다.
만약 A란 사람이 서울에 전세를 살고 있습니다. 2가지 경우가 있다고 가정하면 1) 돈이 있으나 관망 2) 매매금액이 없거나 기존 다른 상급지 갭투를 하고 하급지에서 당분간 전세를 살아야하는 경우(?)등이 있겠죠.
종부세가 올라서 물건을 서서히 푼다고 가정한다면 구도권 하급지 풀릴겁니다. (순서는 모르지만 보통 다주택자라면 정책에 따른 포트폴리오를 구성할텐데 종부세 전가 어려우면 가장 안좋은 물건부터 정리할것이라고 봅니다)
문제가 10% 조정이 오더라도 취득세 떄문에 다주택자가 진입하기는 어렵다고 가정(일부 살수 있습니다) 한다면 1)번의 경우는 대부분 살겁니다. 지금까지 몇년동안 시장을 봐왔었기 떄문에 기다림에 지쳐서라도 매매 확률이 높다고 봅니다. 근데 1)번경우 사람들이 촘촘하게 2급까지 순으로 전부 산다고 가정하면, 2)번의 사람들은 전세 만기후 집을 비워줘야 합니다(지금 매수 하려는 사람들은 대부분 실거주라고 봅니다) 근데 다주택자 억제책이 나올수록 전세 물건은 줄어들고 가격이 오를텐데, 2)번 사람들의 전세 수요는 사라질수가 없습니다. 즉 하급지로 이동할수밖에 없습니다.
외부요인이 없다면 공급대비 수요가 많다면 전세가 상승은 필연적으로 발생합니다. 게다가 지금은 해당 정책 발표 전 즉 내버려둬도 오르고 있는데 여기에 기름을 붓고 있다고 봅니다. 전세는 실수요라 오른다고 안살수있는게 아니고, 자녀가 있는 가정은 하급지 이동 거부감이 매우크며 전세대출 금리가 매우낮기 때문에 올라도 어떻게든 유사급지에서 버티려고할거에요.
그리고 일정지역 전세가 일시 하락 및 조정은 보통 대규모 입주단지가 있을경우 발생하는데 20-22년 서울 아파트 입주물량보면 전체 시장에 크게 영향을 주기 어려운 물량입니다 |
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dejavuzero
답변 감사합니다. 다른 부분은 다 이해가 되는데, 제가 처음 질문드린 내용은 해소가 안되네요.
예로 들어주신 1번경우에 A라는 서울 전세사며 관망하던 돈이 있는 사람이 전세를 재계약 하지않고 매수를 하게 된다면 전세공급이 줄어든다고 하셨는데 제가 계산해보면 수요와 공급이 동시에 1개씩 줄어들어서 상쇄가 되거든요.
A라는 집을 매수하면 전세공급 -1 (기존 다주택자가 전세주던 집을 팔아서 전세공급이 감소) 전세수요 -1 (전세를 살던 A라는 사람이 매수를 하게되어 전세수요가 감소) 이렇게 상쇄가 되자나요? 그럼 전세공급이 줄어드는게 아니니 전세가가 오르게 된다는 결과의 원인이 없어지는건데..
이거 제가 잘못계산한건가요? 아무리 생각해봐도 전세 1집빼고 1집 매수하는건 +1-1=0 인데.. 전세공급이 줄어든다는 부분에서 논리가 막히네요.
혹시 랄라라랄라라님께서 이부분에서 살짝 착각을 하신걸까요? |
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랄라라랄라라
하기 글은 임대차 3법 소급 적용 없다는 가정하에 글입니다.
전세의 수는 산술적으로는 동일합니다. 다만 급지가 밀려난다는것이고, 기존 전세입자가 살고싶은 하는 수요는 밀려난 급지가 아닙니다. 학군이 받쳐주는 1~2급지는 이미 재건축 2년제한으로 인해서 영향을 크게받고있습니다. 추가로 지금 매물도 없고 이미 엄청나게 오르고있죠.
다만 하급지 또는 수도권에서부터 법인 물량 정리가 발생해서 조정이 10%정도 온다고 한다면 여기를 바라보는 사람은 하기와 같습니다. 1) 현재 동일 급지(하급지, 수도권/ 3~5급지정도로 가정) 또는 해당 물량 전세 거주자 -> 10% 조정 올때 살수 없는 사람이 많을것이며 이들의 수요는 최소 현재 급지 유지일것입니다. 당연히 하급지로 가는걸 선호하는 사람은 없으며, 금리가 싸고 동일급지 전세가 이미 오르고 있고, 이사시 복비, 이사비용 번거로움등 감안하면 어느정도 오른다고 하더라도 버티고 싶을거에요. 2) 상위 급지 전세 거주자(1~2급지 정도로 가정) -> 보통 상위급지 전세 거주자가 갑자기 하위급지로 매매를 하는 경우는 매우 드뭅니다. 이분들은 본인의 사정 또는 신념으로 인해 상위급지 전세로 사는분들이므로 특히 상위급지인 전세자인데 무주택인 경우 거의 매매를 잘 안합니다. 왜냐하면 현재 전세/매매간 갭이 커서 이들이 매매로 가더라도 급지를 엄청나게 낮춰야 가능합니다. 그렇게 이분들이 매매를 진행 해서 상위급지 전세 매물이 나온다 하더라도 어차피 4~5급지 전세입자가 감당할수 있는 금액이 아니며, 1급지는 이미 전세가 엄청나게 오르거나 최소 반전세가 시작되고 있습니다. 또한 일부 학령기 자녀가 있다면 현재 전세 금액 + @가 되어 반전세가 되더라도 어느정도 버틸려고 할것이라고 봅니다. 못버티면 보다 하위 급지 가겠죠. 3) 최하위 급지(빌라 or 하급지에서도 비역세 or 나홀로 or 신혼부부등 무주택자) -> 이사람들이 움직임이 클텐데 최근 뽐뿌글에 가장 많이 문의 하시는 분들이고, 이미 이분들은 지쳐가고 있어요. 즉 2~3년동안 바라만 보다가 놓친 교훈으로 인해서 10% 정도 조정이 와도 살 확률이 높다고 봅니다. 문제는 이사람들 대부분이 빌라는 매매를 안하려고 합니다. 즉 빌라는 전세가가 올라서 매매가가 오를수 있지만 사람들이 아직 매매의 매력을 느끼지 못하고 있죠.
문제는 3)의 사람들이 1)번급지를 매매하면 기존 하급지 전세 살던 사람과의 전세 교환이 3)최하급지로 교환 됩니다. 또한 1)하급지 거주자도 현재 금리가 낮기 때문에 어떻게든 버티려고 할겁니다. 이러면 당연히 전세가 오릅니다.
많은 분들이 가끔 오해하시는게 일부 고급빌라라면 모르지만 대다수 빌라(소규모 나홀로) 전세 거주자분들중 빌라를 선호하는 분도 있겠지만 보통은 자산이 부족해서 빌라 전세를 사는경우가 많습니다.
매매든 전세든 보통의 사람들이 원하는건 최소 25~30년 이내 어느정도 단지 규모가 있는 '아파트' 입니다. 근데 최하급지 사람들이 하급지를 사기 시작하면 하급지에 매매 불가능한 사람이 갈곳은 뻔하고 이사람들은 버티려고 어느정도 전세가 올라도 감당 가능하다면 오른 금액을 받아들이것입니다. 다만 여기서 반전세가 문제인데 어떻게든 버티려고 해도 소득이 없으면 외벌이는 반전세를 감당하는게 쉽지가 않을것입니다. |
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chocomilk
임대3법이 관건인데 해도 문제 안해도 문제에요. 외통수일듯. 현시장 참여자를 지킬지 추가 유입 참여자를 배려할지는 정부맘이겠죠.
임대3법 실행되는 순간 임대시장 특히 아팟임대는 샷다 내렸다고 봅니다.
하긴 지금 내가 죽게 생겨서 남걱정할때가 아님 ㅎㅎ
좋은글 감사합니다. |
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우엉우엉차
좋은 글 감사합니다.
신특은 소득기준 차라리 없애던지 했으면 좋겠어요. 분양가도 올라서 서울은 해당소득 안에 있는 분들은 사실상 부모도움 없이는 불가한 수준인데..
열심히 공부해서 좋은직장 가진 사람보다 금수저면서 적게일하는 사람이 좋은집에 당첨되는 이상한 구조가 되어버렷습니다
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리코워 / 못배운사람과 배운사람의 차이 나오네요.