710이후 임대차 3법 개정이 진정 무주택세입자를 위한 것일까?(긴글주의)15

오늘 617에 이어 710이 나왔습니다.

예상보다 많이 강력했습니다. 

다주택자 종부세율 상향, 임사자폐지(아파트만), 양도세 중과 상향 단기차익 72%까지 과세 등등 세율도 많이 올려서 정부에서 강한 매도 시그널을 주고 단기 갭투자에게 절망을 안기는 강한 정책을 냈습니다.

정말 해당하는 사람들은 깊은 고민에 빠져있기도 할겁니다.

물론 내년 6월까지는 시간이 있죠.

지금 무주택자들은 다주택자에 나쁜 갭투자자에 대한 징벌적 세금 과세에 대해 신났을지도 모릅니다만,

시장은 항상 작용과 반작용을 거치며 살아 움직이고 있죠.

지금 시장상황의 근본적인 원인은 수요자들이 원하는 곳에 20~30평형대의 새아파트 부족에 있습니다.

이걸 부정하는 사람은 없겠죠.

하물며 정부도 아파트 외 주택시장은 건드리질 않습니다.

정부가 더 잘알고 있죠. 

오늘 정부 정책발표의 포커스는 기존 매물 공급에 있다고 봅니다.

세금을 올려서 2주택이상자의 물량을 시장에 내놓게끔 하여 공급을 늘리는데에 주 목적인겁니다.

이제 집주인들은 선택해야하죠.

보유세 부담을 안고 가져가느냐 임사자 또한 만기시 자동 말소되는 세제혜택을 포기하느냐 그전에 매도하느냐(이것도 단기 장기공공 임사자의 기준이 다르고 국세와 지방세의 보유연한에 따른 면세기준이 달라 논란중)에 따라서 기존 매물이 출회될 것으로 보입니다. 

못버티는 사람 매물이 가장 먼저 나오겠죠.

하지만 이 매물이 동시다발적으로 나오는것이 아닌 각자의 이해관계에 따라 산발적으로 나오는것이기에 수요를 넘어서는 하락을 부추길만한 공급이 될지는 미지수입니다. 상승추세를 꺾기에 충분한 공급이 될까? 가 문제겠죠.

이글을 쓴 계기는 결국 다주택자로 남아 민간임대차시장으로 나올때 어떻게 될지 생각해봅시다.

이사람들이(저포함) 징벌적 조세를 먹고 그대로 가만히 있을까를 생각해보면 재밌겠죠.

임대차3법이 되면 다들 2+2 3+3 혹은 한집에서 죽을때까지 살수 있다고 생각하는 사람들이 있을겁니다.

2년에 한번씩 이사 안가도 되고 재개약시 5%만 올려주면 최소 4년은 눌러 앉아서 집살돈 열심히 모아서 나도 한번 내집장만 해보겠다 이런 생각이죠.

그런데 말입니다. 집주인이 자선사업가가 아닌이상 년 세금 몇백 몇천을 내가면서 사랑하는 세입자가 마음껏 살게 해줄 사람은 없겠지요.

그럼 입장을 바꿔서 임대인은 어떻게 해야할까요?

임대법안이 개정되면 전세매물당 한번 계약하면 최소 4년에서 영원히 임대를 놔야하는 상황이군요.

어차피 임대인은 실거주 안하고 차익실현 할 마음도 없다면 오직 임대수익을 목표로 임대해주겠죠.

다시 돌아가서 보수적으로 2+2 법안이 통과됐다고 하면 전세집 하나당 최소 4년은 임차인이 마음 놓고 살 수 있겠네요.

그 지역이 역세권에 대단지고 새아파트에 인프라가 좋으면 인기가 많겠군요. 

그런데 매물이 하나당 최소 4년이 잠겨버립니다.

일례로 송파구 헬리오시티 2년전 역전세로 5~6억 전후였던 전세가는 현재 10억전후가 됐죠. 2년만에 2배 가까이 상승했네요.  전세가가 무한정 오를수는 없겠지만 정부가 보유세를 늘리게 된다면 사정은 달라집니다.

매해 임차시세는 오르는데(폭등하고) 우리 김현미 장관께서 친히 재계약시 기존 보증금에서 5% 이상 못올리게 소급적용 한다고 하시네요. 

네 그렇게 될겁니다. 그거 어기면 벌금 나올테니.. 아니면 지금 분위기면 징역 갈 수도 있으니 지켜지겠네요.

그런데 동네에 2년마다 나오던 전세매물이 4년 6년마다 나오게 되어 전세 씨가 말라버리게 되는군요.

돈이 있어도 매물이 없어 들어가지 못하는 상황이 오네요.

맞벌이 전문직 신혼부부가 결혼을 하고 헬리오시티 84제곱 들어가려고 하니 부동산에서 전세가 없다고 하거나 대기순위 153번째라는 말을 듣겠죠. 

그런데! 다른 특수 매물은 몇개 있다고 얘기를 듣습니다.

일종의 이면 계약인데 전매로 매도 해보신 분은 잘 알겁니다.

매도자(임대인) 우위시장에서 벌어지는 일인데..

현재 김포 파주에서 일어나는 일이기도 하죠.

실거래가는 별로 안올랐는데 (다운계약서를 쓰니까)막상 가서 시세를 보면 벌써 몇억이 올라있는걸 아실겁니다.

키보드 떡락이들은 모르는 이야기죠. 매매계약을 한번이라도 해봤어야 알죠.

쨋든 전세계약서는 표준계약서(재개약시 5%인상)로 쓰되, 소유자의 아파트 보수보증비(?), 보유세 지원비,임대인 복비 전액 부담등등 각족 명목으로 매월 소정의 현금(임차금)을 협의해서 받아 낼 수 있을겁니다. 아니면 다른 무궁무진한 방법으로 완벽한 '을'의 위치가 되버린 임차인들에게 완벽히 징벌적 세금을 전가시킬 수 있습니다. 

그냥 시장의 상황에 따라 부동간 추천해주는 방법대로 가면 됩니다. '갑'의 위치인 집주인은 크게 손해 볼 일이 없죠.

임대 3법이 개정되면 임차인이 아니라 집주인이 슈퍼'갑'이 됩니다. 입맛에 맞는 세입자 면접보듯이 뽑아서 살게 하는 날이 다가왔습니다. 아니라구요? 

정부에서 그 근처 유휴지 개발, 재건축해서 10만가구 공급하면 이런일이 없습니다.

자꾸 가고 싶지 않은 수도권 외곽 시골에다가 신도시 만든다니까 안가고 싶죠. 

물론 그곳 가고싶어 간절한 사람은 있을겁니다.

하지만 소득수준이 높은 젊은층 신혼부부는 절대로 가지 않겠죠.  민주당 정책기조인 가게붕 사는곳은 가기 싫을 겁니다. 강남 새아파트 살고 싶죠.. 전월세로라도....

시장을 억누르고 공급을 억누르고 징벌적 세금으로 해결하고자 한다면 이번 정부에서 미래는 없습니다.

자야하는데 1시간정도 두서없이 쓴것 같네요.

다시 얘기하지만 시장이기는 정책은 없습니다. 계속적인 부작용만 낳을뿐이죠. 아직 안깨어난 분은 깨어나야죠.