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https://www.sedaily.com/NewsVIew/1Z6N1BFKFE
요약하면 보증금을 월차임으로 전환하는 경우 경우 현행 연 4% 비율을 10월 중 연 2.5%로 하향조정한다는 이야기입니다.
소급적용은 안한다고 합니다. 아... 빨리 계약해야지...
여기 기사에 기묘한(?) 얘기가 있는데,
월차임을 보증금으로 전환하는 것에 대해서는 이 비율 규정이 적용되지 않는다고 합니다.
법문을 보니 맞습니다. (등록임사자의 경우는 별도의 규정이 있어서 월차임을 보증금으로 전환하는 경우에도 이 규정의 적용이 있습니다.)
그렇다 함은...현행 1만원이라도 월세가 있는 계약의 경우 월세 1원을 빼주고 보증금 30억원을 올려도 합법이라는 얘기입니다.
물론 임대인과 임차인의 합의가 있어야 하는 것이고요.
그런 관계로 임대인-임차인 상호 간에 5%를 초과하는 증액에 대해 합의하는 경우 아래와 같은 회피 방식을 생각할 수 있습니다.
차임이 없는 경우 보증금을 일부를 차임으로 전환(2.5%)
갱신 시 보증금 차임 5% 증액 -> 차임을 1원 깎아줌 -> 보증금을 마음껏 올림 -> 전환율은 0.0000001% 같은 아주 작은 숫자가 되겠죠.
다시 보증금을 일부를 차임으로 전환(2.5%)
몇번 돌리고고 나면 차임과 보증금을 모두 수백퍼센트씩 올리는 것도 가능해집니다.
다만... 여전히 이런저런 해석의 여지가 남아있어서 위험해 보이긴 합니다.
특히 결과적으로 차임과 보증금이 모두 5% 이상 증가한 경우... 거의 100% 확률로 임차인 손을 들어줄 거고
그나마 논쟁 될만한 것은 차임은 줄어들지만 아주 작은 전환율 적용해서 보증금이 떡상한 경우... 정도겠습니다.
그래서 저는 2.5% 미만의 전환율로 월차임->보증금 전환은 시도하지 않을 것 같긴 합니다.
임차인에게 불리한 것으로서 임대차보호법에 어긋나는 것은 무효라고 하는데,
이게 과연 임차인에게 불리한 것으로서 임대차보호법에 어긋나는 것인가???
논리는 만들기 나름이고... 수임료 받는 것도 아닌데 법원에 들락거리는 건 그리 유쾌한 일이 아닙니다.
뭐 사실 전환율 2.5%만 적용해도 웬만한 월세들 전세로 전환하면 집값 나옵니다. ㅎㅎ
결론 - 법 제대로 좀 만들었으면...
- 결국 차임->보증금 전환에 대해 별도의 전환율 제한을 만들 듯 -_-
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세입자가 거부하면 안되요
임대인-임차인 상호 간에 5%를 초과하는 증액에 대해 합의하는 경우
라고 굵게 표시해 두었습니다.