묵시적 계약 성립 조건 문의22
- 시드횽
- 등록일 2020-08-24 11:19
- 조회수 744
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에터
묵시적 연장된 뒤 상호합의에 따라 차임을 인상한 것입니다. 임대료인상은 (환산차임 기준) 5% 한도 내에서 합법입니다.(다만 1년에 최대 1번)
제7조(차임 등의 증감청구권) ① 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 이 경우 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임이나 보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못한다. <개정 2020. 7. 31.> ② 제1항에 따른 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못한다. 다만, 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ도 및 특별자치도는 관할 구역 내의 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문의 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있다. <신설 2020. 7. 31.>
5% 넘는 범위면 아래와 같이 초과되는 부분의 반환청구가 가능합니다... 보통 얼마 안되겠지만 소송 자체의 증명은 아주 쉽고 다툴 내용이 딱히 없는 관계로 변호사 없이도 진행 가능하긴 할 겁니다. 소송 아니고 지급명령으로도 될라나... 제10조의2(초과 차임 등의 반환청구) 임차인이 제7조에 따른 증액비율을 초과하여 차임 또는 보증금을 지급하거나 제7조의2에 따른 월차임 산정률을 초과하여 차임을 지급한 경우에는 초과 지급된 차임 또는 보증금 상당금액의 반환을 청구할 수 있다. |
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에터
차임증감청구권은 형성권으로서 일방적으로 행사가 가능합니다. 보통 여태까지는 주택에서는 거의 문제가 안됐고 상가쪽이 보통이었습니다.
실제로 사건이 나쁘게 가는 경우 임대인 차임증액청구(5%) 임차인 불응 임대인 보증금에서 증액부분 다 빼고 돌려줌 (미납액 3달치(두달이던가...) 쌓이면 해지통고도 가능...) 보증금 적게 받은 임차인 소제기 ->보통은 임차인 패배 이렇게 갑니다.... 주변 시세에 비교해서 합당했다고 하니 5% 증액은 법원에서도 받아들여졌을 확률이 높습니다. |
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에터
인용
"차임증감청구권을 집주인이 써도 임차인이 거부하면 합의해야하는것으로 알고 있고" 이 부분 틀렸습니다. http://legalinsight.co.kr/archives/70446 차임증감청구권은 형성권으로서 재판상 및 재판 외에서 모두 행사할 수 있고, 증감청구의 의사표시가 상대방에 도달한 때에 바로 차임은 객관적으로 상당한 범위로 증감되나, 당사자가 상당하다고 주장하는 증감액이 다를 경우에는 결국 법원이 그 상당액을 확정할 수밖에 없으며, 다만 그 경우 증감의 효력이 발생하는 것은 증감청구의 의사표시가 상대방에게 도달한 때부터로 소급하는 것입니다(춘천지방법원 강릉지원 2009. 4. 24.선고 2008나761).
물론 내보내는 건 못합니다. 보증금에서 까고 주는 거고 다툼이 있으면 소송을 가는 거죠. |
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유니주니빠
앞으로 집주인이 임대료를 5% 한도 내에서 증액하고 싶다면 계약갱신청구권을 행사한 세입자에게 그 이유를 입증하는 '차임 증감청구권'을 행사해야 한다. 이 때 법에서 인정하는 증감청구권의 사유는 현재의 임대료가 △임차주택에 대한 조세, 공과금, 그밖의 부담 증감이나 △경제사정 변동으로 적절하지 않게 된 경우다. 증액을 청구한 집주인은 그 사유를 증명해야 한다. 법에 따르면 계약 당사자는 임대차계약 혹은 전월세를 증액한 지 1년 뒤부터 증액을 청구할 수 있다.
이 때 임대료 인상의 사실상 결정 권한은 세입자에게 있다. 임대인이 증감청구권 행사 사유를 설명하더라도, 임차인이 이를 거부할 수 있다는 뜻이다. 세입자는 설사 임대료 인상을 거절해도 계약갱신청구권에 따라 임대주택에서 최소 4년을 살 수 있다. 임대차법 해설서에는 "임대인이 임대료 증액을 청구할 수 있다는 것뿐이지, 임차인이 이에 반드시 응해야 하는 것은 아니다"고 설명돼 있다.
->이 때 임대료 인상의 사실상 결정 권한은 세입자에게 있다
국토부 임대차해설서에 28일에 기재된다는부분이라는데 위에 부분이 세입자의 합의를 해야한다는 의미로 생각되고 또 묵시적 계약갱신이 되고 1년뒤에 증액 청구 할수 있는걸로 개정되는듯합니다
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에터
임대차보호법에서는 종종 계약과 갱신을 별개로 취급합니다. 갱신때 증액을 했으면 1년간 증액 못하는 게 맞지만 증액 없이 갱신했으면 마지막 증액 또는 최초계약때부터 1년이 지났으면 증액이 가능합니다. 갱신 아니고 새로운 계약이다? 이런거 잘 인정안되는 편입니다. 그거 인정해주면 갱신 시 5% 증액 제한도 빠져나갈 구멍이 많겠죠?
아울러 갱신 시 증액과 증액요구권 부분은 다른법령입니다. 다만 갱신 시 증액이 안된다고 해석하더라도 증액요구권으로 해석하면 그냥 일방적 통지로 증액되고, 적정한지 여부는 법원이 판단하는 것으로 해석할 수 있습니다. 결국 보증금에서 까고 주면 되고, 아쉬운 쪽이 소제기하면 됩니다. 특히나 집값이 많이 오르고 시세가 올랐다면 거의 증액요구가 인정됩니다. 물론 집 못비워준다는 진상을 만나면 곤란하므로 웬만하면 알아듣게 설명하고 넘어가는 것이 좋습니다. |
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유니주니빠
말씀하신 논란이 되는 부분도 차임증액청구권을 1년 단위로 쓸수 있다 라는 항목때문에
법제화를 해서 임대료의 증액을 5%이내로 하고 그것 역시 세입자 동의가 필요하다라고 못을 박은듯합니다. 말씀하시는부분은 실무적인 부분이긴해서 서로간 논란의 소지가 많을시 법원 판단에 맞기겠으나 현재로는 갱신청구권을 쓰면 임대인이 증액을 못하냐->차임증액청구권을 써도 된다 라고 편법(?)처럼 기사화 되고 있으니 이걸 막을려면 갱신되는 계약에도 동일시 적용 하는듯합니다. 뭐 법원에서 인정해줄지 안해줄지는 판단에 맞기겠으나..지금의 분위기상은..대부분 조금의 정부의도와 다른부분은 법개정으로 막아버리니 판례와 사례가 좀 많이 나와봐야 좀 안정될듯보이네요 |
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에터
http://www.law.go.kr/LSW//lsInfoP.do?lsiSeq=142939&ancYd=20130813&ancNo=12043&efYd=20130813&nwJoYnInfo=N&efGubun=Y&chrClsCd=010202&ancYnChk=0#0000
적어도 2008년에도 있던 법인데 최근에 임대차3법 들어오면서 표현을 좀 수정한 정도입니다. (2008년 전에도 있었는지는 귀찮아서 확인 안해봄...)
제7조(차임 등의 증감청구권) 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 인하여 적절하지 아니하게 된 때에는 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있다. 다만, 증액의 경우에는 대통령령으로 정하는 기준에 따른 비율을 초과하지 못한다. [전문개정 2008. 3. 21.] |
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[* 비회원 *]
그나저나 글쓴분이 어떤 이유로 이게 묵시적 갱신인지 물어본지가 제일 중요할 것 같습니다.
묵시적 갱신의 가장 유리한 점은 굳이 만기 안채우고 나가도 된다는 점인데(나가겠다 말하고 3개월 이후 나갈 수 있는 것), 이 부분을 생각하시는거라면 그렇게 하실 수 있습니다.
그리고 임대차3법 때문에 집주인이 해당 집 실거주하러 들어오는 것만 아니면 해당 조건에서 5% 이내 증액한 조건으로 2023년 3월 3일까지 거주하실 수도 있습니다. |
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묵시적 연장이 아니라 서로 동의해서 연장하신건 이죠
묵시는 아무 얘기가 없는 경우 입니다