계약갱신 청구권 사용 후 집 주인이 바뀐경우 어떻게 되는가요?8
- _까치_
- 등록일 2020-09-08 09:05
- 조회수 2106
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파워링크 
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 디오팍
집주인이 입주한다고 하고 팔면 될거 같아요. 주인이 입주한다고 하면 갱신은 거절되죠. 그리고 매도하면 세입자가 청구할 근거가 없어요.
2020-09-08
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_까치_
답변 감사합니다.
2020-09-08
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에터
위 사례는 임대차 기간이 끝나기 전에 매도(잔금)한 경우입니다. 매수인한테 잔금 받아서 임차인한테 넘기거든요. 임차인에게 잔금 반환하기 전까지는 임대차 종료가 안됩니다. 매매계약은 잔금을 (거의) 지급하면 끝나는 거고. (등기 안하면 효력이 없지만 나중에 등기해도 매매 날짜는 잔금일입니다.)
제4조(임대차기간 등) (중략) ② 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다.
그러니까 매매완료->임대차 종료 순이죠?
그렇다면 임대차가 종료하지 않은 상태에서의 매매의 취급은?
제3조(대항력 등) (중략) ④ 임차주택의 양수인(讓受人)(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인(賃貸人)의 지위를 승계한 것으로 본다.
지위 승계는 복잡하게 생각하지 말고 그냥 동일인이라고 생각하면 됩니다. 그러니까 임대인의 해당 임대차 관련 권리의무를 모두 승계하고 사람만 바뀐 겁니다.
결론은 나왔죠? 갱신됩니다. 매수인이 권리의무를 모두 승계하기 때문입니다.
추가 -> "팔거라서 거절"같은 사유는 법령에 없습니다. 임대인이 실거주 사유는 있죠. 따라서 "팔거라서 거절한다"는 유효한 거절이 아니고, 갱신요구권이 그대로 효력을 발휘합니다. 매수인이 실거주한다면? 매도인이 임대차 종료일 1개월 전까지 "임대인의 실거주"를 사유로 거절하면 되겠습니다. 그리고 매수인이 권리의무를 모두 승계해서 2년 이상 실거주(=임대인이 실거주)하면 위법사항이 없는 상태로 법률관계가 종료됩니다.
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에터
다만 실제로는 집 팔고 실거주자가 매수한다고 하면 이런저런 시비를 걸 수 있고 실제로 시비거는 사람들이 있습니다.
따라서 안전하게 가려면 임대차 마감일 1개월 전까지 갭을 모두 지급하고 등기치고 매수인이 갱신거절통지하는 것이 좋습니다. 중도금 준다고 생각하면 되긴 하는데 갭이 크면 좀 빡시겠죠. 임대차 종료일에는 보증금 반환하면 됩니다. 평범한 계약의 잔금이라고 생각하면 됩니다. 물론 그 전에 매도인이 명시적 갱신계약같은거 하면 안되고요. |
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꽃님이님
위에 몇몇 의견이 다른데, 제가 찾아본 사례로, 개약갱신권의 청구 거절 항목이 없습니다.
집주인이 들어와 살기위해서 갱신 거절은 할수 없고, 기존 살던 세입자의 우선권이 먼저로 판례가 나온걸로 압니다. 따라서, 세입자가 사는 전세집은 갭투자를 하려는 이에게만 팔수 있다라고 보심 됩니다.
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