3기 신도시 사전청약 발표와 오늘 4차 추경으로 재난지원금을 다시 푼다는 소식이 있습니다.

무슨 상관관계가 있느냐 싶겠지만 좀 더 디테일하게 들여다보면 우리가 가져야할 방향성을 알 수 있습니다.

현미누님과 홍남기 형님의 작전은 이거일듯 보입니다.

* 3기 신도시 사전청약으로 패닉바잉 심리 꺾기

* 3기 신도시 사전청약으로 해당 지역 전세수요 늘리기

* 임대차 3법으로 매수 수요를 전세로 유지

하지만 생각보다 부작용이 나오는데요.

먼저 3기 신도시에 대해 알아봅시다.

입지 및 선호도는 과천 > 교산 > 창릉 >= 왕숙 > 대장 > 계양 입니다.

여기서 과천은 공급량이 많지 않아 어렵습니다. 이미 과천 청약을 위해 전세를 들어가는 사람도 많아서 더욱 힘들어 보이고, 교산도 마찬가지 입니다.

매수 심리를 꺾은다 한들 사전청약으로 입주때까지 가져갈 수 있을까요

실제 공급이 이루어질때 분양가가 측정되고, 약 4~5년이란 시간이 지난뒤에 이루어짐을 알 수 있습니다.

21년 10월에 사전청약을 해도 실제는 25년 10월쯤에 분양가를 받고, 그동안 사전청약 조건인 무주택도 유지하면서 말이죠.

ex) 경기도 신축 주변시세 21년 7억 > 사전청약 당첨 > 25년 분양가 측정 > 경기도 신축 주변 시세 7억에서 최소 인플레상승 8억 가정 > 주변 시세 70% 5.6억에 측정될거로 보입니다. 입주 28년 가정 여기서 전매제한 최대 10년이며, 그안에 매도할 경우 LH와 양도차익을 나눔

5년 이란 시간이 짧지가 않습니다. 생각보단 시간에 대한 리스크가 있습니다.

과천, 교산이야 워낙 입지가 좋기 때문에 ㄱ하는게 좋지만 나머지를 노린다면

이번 전세상승장에 기존에 봐둔 지역을 실거주 입주용으로 미리 사두는게 나을수도 있다는 판단이 듭니다.

이미 당해를 받기위한 주변지역 전세난은 시작되고 있습니다.

https://www.yna.co.kr/view/AKR20200909037500003?section=economy/real-estate

그리고 4차 추경예산이 편성됐습니다.

미국 fed 파월도 2% 인플레가 나타나도 금리인상은 하지 않겠다고 합니다.

https://www.sedaily.com/NewsView/1Z6R5TRU25

2008년 버냉키 양적완화와는 조금 다릅니다. 이번 파월 양적완화는 무한 양적완화가 될 가능성이 높습니다.

돈이 주식이나 부동산에 더욱 유입되고 있기도 합니다.

결국 말하자면 돈의 가치가 똥으로 되고 있어 자산가치가 더욱 느는거처럼 보일수 있다는 겁니다.

예측가능한 위기는 대응이 가능합니다. 그래서 2차 펜데믹이 온다고 해도 이전처럼 크게 요동치지는 않을거라 당분간은 상승을 예상합니다.

그렇다고 해서 위기가 없지는 않을겁니다. 왜냐 블랙스완은 모두가 예상하지 못하는 곳에서 오거든요.