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하기 쓰는글은 서울(아파트)한정이며, 개인적인 생각이며, 정치 얘기는 하지 않았으면합니다.
와이프 재우고 몰래(?) 담배피러 나갔다가 여러글들을 보니
향후 전세 상/하방에 대해서 많은 의견이 있는것 같습니다.
잠이 안와서 글을 써봅니다
(서로 의견을 교류하고자 하는것이니 이상한 정치댓글은 사양합니다,
일베도 싫고, 현정권 무조건 지지하는 글도 싫습니다)
전세가는 보통 허수가 없습니다.
아무리 부자라도 장기간 2채를 굳이 임대없이 보유하는 경우는 매우 드물다는것입니다.
(단, 현재는 재건축 2년 미거주시 현청 사유등 일부 예외 존재 가능)
작년말 ~ 올초부터 이미 전세가는 눈의 띄게 상승하고 있었고
임대차 3법이후로 매우 가파르게 상승하고 있습니다.
여기서 의문을 가져야 하는건 해당 정책을 왜 사용 했느냐와 향후 시장의 방향이겠죠.
해당 정책을 사용하면 가장 큰 피해를 보는것은 신규 진입인력 즉 신혼부부 또는
서울에 살아햐 하는 이유가 발생한 수요자 입니다.
또한 금수저가 아니라면 해당 계층은 소득은 높다고 하더라도
자산은 거의 없는 사람이 대부분입니다.
이사람들을 버리고 임대차 3법을 시행한 이유는 공급이 없으면 결국 전세가가
상승한다는것은 정부에서도 알고 있고
그렇게 때문에 3기 신도시 공급을 하기전 시간을 벌기 위한것이라고 봅니다.
하기 쓰는글은 외부 경제 충격이 없는 경우입니다.
추석 이후~올 겨울이 1차 방향인 이유
보통 서울내에서 입지외 전세가에 영향을 미치는것은 보편적으로 학군입니다.
학군때문에 강남 구축의 전세가 유지가 가능하다고도 생각합니다.
보편적으로 자녀의 학군이동이 가장 활발한 시기는 겨울입니다.
자의적으로 학기중에 갑자기 이동하는 경우는 많지 않다고 들었습니다.
근데 아직 겨울이 시작조차 진행되지 않았는데 강남, 목동 구축 전세가 상승은
엄청나고 매물은 엄청나게 줄어들고 있습니다.
그러면 이렇게 생각하실수 있어요, '나는 학군을 신경안쓰니 상관없어요'
문제는 시장의 매물의 수는 고정입니다. 즉 내가 원하는게 A,B 등급인데
가진 자산이 부족하면 B등급을 선택하지 갑자기 D,E등급으로 가는 경우는
거의 없습니다. 특히 우리나라 정서상 자녀의 교육이 연관되면 최대한 무리해서라도
자녀에게 좋은 환경을 만들어주고 싶어합니다.
즉 위의 방향성 + 임대차 3법으로 인해 D, E등급 까지도 영향을 줄것입니다.
만약 이해가 어려우시다면 '18년~'20년 매매가 상승/하락 순서를 보시면
보편적으로 이해 되실거에요.
(해당 효과를 막으려면 전세 대출 비율 조절해야 하는데 사용하기 매우 어려운 카드라고 봅니다)
추가로 20년까지 입주물량이 여유있다고 해도 가장 큰 문제가
임대차3법 + 분상제로 이제 입주장 전세 매물도 감소할것이고,
이전처럼 저렴한 전세도 거의 없어질것입니다.
즉, 예전보다 신축 입주장으로 인한 주변 전세가 안정효과가 적어질것입니다.
이 결과가 올해 겨울장에 나타날것으로 보입니다.
특히 지금처럼 임대인이 전세를 놓는것에 대해 여러가지 고민을 해야하는시기라면
결국 키맞추기 들어가게 될것입니다.
이미 눈치 빠른사람들은 강남, 목동 구축으로 전세 구하고 있습니다.
이게 무주택자끼리만 경쟁하는게 아닙니다.
자녀 교육때문에 본인집 전세놓고, 학군 지역 전세를 들어간다는 사람이 꽤 많습니다.
다만 이 사람들이 본인 집을 전세 놓으니 +1 -1 = 0이 아닙니다.
이미 A,B 등급이 오르있기 때문에 기존 1주택자도
전세가를 싸게 내놓고 전세들어갈수 없기 때문입니다.
22년 최종 방향인 이유는 3기 신도시 청약(정부 계획시점이 맞는 가정입니다)
(3기 신도시는 임대비율, 도시계획등 명확하게 확정된 것이 전혀 없으니 기재하지 않겠습니다)
이때 가장 큰 문제는 3기 신도시 청약에서 떨어지고, 이미 임대차 3법을 통한 전세연장을 사용한
사람들입니다, 이때가 되면 이사람들은 선택할수 있는 방법이 없습니다.
정부에서 추가 +2년 연장권 즉 2+2+2 전세권 법안을 도입하지 않는다면
엄청난 전세 폭등에 직면하게 될것 입니다.
왜냐하면 기존에 세입자와의 갈등 + 유지비(세금) 상승 + 4년 전세를 고려 안할수 없을거에요.
아마 '3기 신도시 입주자 만큼 서울 전세 물량이 줄어들지 않나요?'라고 하실거에요.
근데 서울은 전세 경쟁자가 서울 아파트 사는 사람이 아니라
경기권 전세, 빌라 전세 거주자도 포함 됩니다.
특히 하기 조건들이 만족된다면 매매/전세가 동시에 폭등하는 기현상이 일어날것으로 보입니다.
1. 3기 신도시 분양 물량 중 59/84의 분양수가 적거나
2. 서울내 추가 대규모 공급이 더이상 없을 경우
3. 임대비율이 매우 높을 경우
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부들IS좋은정책
눈의 띄는 상승은 올 초부터 시작되었고 엄청난 상승은 임대차3법이후라고 봅니다.
그 전세가가 매매가를 탄탄히 받히는 장도가 아니라 밀어올릴겁니다.
다만 전세가가 오른다는것 즉 최저 방어선(?)이 앞으로 오른다는것은
기존까지 정책에 영향에 대하여
'나는 매매를 하지 않으니 상관없어' 또는 '강남 집값은 나와 관계없는 얘기'
라고 생각하신분들도 결국 영향을 받게 될것이라는 얘기입니다.
결론적으로 지금까지 정책 + 임대차 3법 도입 이후
정부가 예상(?)한대로 정리가 제대로 되지 않으면 향후 떨어지기는 어렵다는것을 표현한것입니다.