상가 매매 어떨까요?17
- 치코리타25
- 등록일 2020-09-22 09:25
- 조회수 1080
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파워링크 
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nono
병원 유지만 되면 좋죠 4000넣고 대출이자 빼고 매달 8-90정도 나오는걸텐데
며칠 병원 앞에서 환자 몇명 들어가나 세보세요..
PS. 근데 그렇게 좋은 물건이 나에게까지 쉽게 오지는 않더라구요.. |
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 쉘러문
자기자본으로 매입해도 수익률이 5.8프로가 넘어가네요.
대출끼고하면 수익률이 7프로 가까이 되니 수익률은 좋습니다. 병원이 당장빠져나가도 다른 임차인이 바로들어오는 상권이 좋은 위치라면 바로 계약하세요. 병원과 계약된 남은 임차기간도 확인하시고요. 임대인바뀌니 다시 계약기간을 최초로 설정하셔서 안정된 계약기간 확보가 되면 더할나위 없이 안전하겠지요~
그런데 1층 약사분이 자가로 소유하고 있는 상황에서 매물이 나온거면 조만간 계약기간이 끝나고 계약연장의사가 없나봅니다. 다른 병원이 안들어오면 본인 약국도 운영이 어려울거고 아마 약사분이 6층 매도후 병원 나가는 시점에 약국 자리도 팔고 이전할듯 합니다. 괜히 수익률도 좋고 같이 약국도 운영할수있는 상황을 내놓지는 않겠지요? 그건물에 다른 병의원은 없나요? |
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치코리타25
한의원도있고 치과도있습니다. 약사분은 1층 약국호실만 주인분이시고 3층 저병원 보증금이랑 인테리어 약국에서 다해줫다더라구요...처방전 독점 약속하구요...이건물에서는 더이상 병원들어올자리는없구요... |
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쉘러문
한의원은 처방에 도움이 안되고 치과가 의사가 3명이상 있는 대형이 아니면 처방전 많이 안나옵니다. 전체 처방전이 병원에서 80프로정도 차지할듯 해요. 괜히 잘나오는 월세 포기하지 않을것같네요. 간단히 생각해보세요 병원원장이 돈 2천만원이 없을까요? 글쓴님처럼 내돈 2천만들어가면 계속 이자리에서 자가로 월세 안내고 쭉운영할수 있는 상황인데요? 제가 저기 병원장이고 저기서 계속 운영할계획이면 저라면 제가 대출 승계하고4억에 매입하겠네요. 내년에 재계약안할 확률이 99퍼센트입니다. 통장내역확인도 할수있으면 하시고요 계약서엔 월세 170만원으로 해놓고 실제 170만원이 들어오지 않는경우도있습니다. 실제로 170만원 찍혀있어도 다시 현금으로 돌려주는 방법도있고요. 수익률높아보이게하기위해서입니다. |
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쉘러문
제가 글을 잘못 이해했네요 약국분만 본인 자가소유란말을 6층매물주인이 약국분으로 잘못 읽었네요. 일년뒤 재계약 여부와 약국도 나갈수있다는 가정은 취소합니다. 저기 병원장이 4억에 매물이 나온지 모르는것도 아닐듯 한데... 아마 알았다면 본인이 매수할 확률이 매우큽니다. 장모님이 매도자로부터 의로받고 제일먼저 님에게 제안한거면 좋은기회일수도 있겠지만 아무도 내년에 재계약 여부는 모르는거라서요. 지금 병원에 내년재계약 여부 물어서 한다고해도 내년 계약시점에 안한다고하면 방법이 없습니다. 요즘은 코로나가 항상 큰변수입니다 |
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쉘러문
주어진 정보로 보면요 대출 이율이 몇프론지 몰라도 4%가정하면 3.3억 일년이자 1320만원 일년 월세 수입 2040만원 차익 720만원이면 매매대금 2천만원투자해서 36프로수익률이네요~
과거 대출이 3.3억 까지 나온게 의아합니다. 현재시세로도 4억이면 대출금이 60프로나오기도 어려운데 더 낮았을 과거에 대출이 3.3억이 나왔다면 거즘 시세100프로 나온건데 말이 안됩니다. 자세히 알아보세요
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학교야상두가자
부모님 상가투자하면서 주워들었는데 2천 투자해서 대출갚고 좀 남는거 같아도 재산세, 종합소득세, 교통유발부담금 등 각종세금 내야합니다. 3.3억 대출 나올정도면 분양가가 비쌌을거에요. 만약 5억에 분양한 물건을 아무리 싸게사도 분양가로 세금 매기더라고요. 지역가입자이시면 건보료 몇십만원 올라가요. 이러저런 세금 다 빼고 내가 실수령하는 액수따져보세요.
그리고 가장 중요한건 주변상가에 3층이상 공실률 잘 파악해보세요. 수익률이고 나발이고 공실이 없어야 합니다. 한번 공실나면 대출이자+세금+관리비 매달 100만원 이상 나가고 매매는 당연히 힘들어져서 고난의 행군을 맞을수도 있어요. 임장해보시고 병원나가도 임차인 바로 들일수 있다싶으면 매매하세요. |
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