임대인 입장에서 전월세 갱신 및 전환 문의3

부포에는 글 처음 남기는거 같은데 붇카페에서도 마땅한 답이 없어서 전문가님들께 조언 부탁드립니다.

저는 보증금 6억, 월세 120 임대차계약이 되어 있는 서울 소재의 아파트를 올해 상반기에 매수했습니다.

이때 자금이 부족했기 때문에 당시 매도인에게 차용증을 쓴 후 6억을 빌렸고, 이자는 월세 120으로 충당하기로 했어요.

반전세 임대차계약과 빌린자금 만기일은 '21년 하반기로 동일하게 설정해 놨구요.

'21년에 전세 12억 이상으로 임대차계약 새로 하고, 늘어난 보증금으로 6억을 갚으려는 게획이었구요.

해당지역은 전세 수요도 높기 때문에 당연히 '21년에는 전세 시세가 12억은 넘을 거라고 생각했습니다.

실제로 '20년 9월 현재 해당 아파트 전세시세는 12억에 도달했네요.

내년에는 전세 시세가 13억 이상일 것으로 예상됩니다.

그런데 문제는..

임대차 3법 소급적용때문에 내년에 임차인이 반전세 상태로 계속 거주하겠다고 주장할 경우

빌린돈 6억을 상환할 방법이 없다는 것입니다.

추가로 대출이 불가능하니 전세전환이 안된다면 해당 아파트를 팔거나

임사등록된 다른 아파트를 과태료까지 내가며 팔아서 6억을 상환하는 수 밖에 없어요.

(참고로 저는 수서 소형아파트를 '18년 말에 임사등록해 놓은 상태입니다. 즉 조정지역 2주택 상태)

저는 가능한 이 아파트를 계속 보유하며 2주택으로 유지하고 싶어요.

하지만 임차인이 임대차계약 만료 후에도 지금 조건으로 계속 거주를 주장할 경우 제가 취할 수 있는 방법이 뭐가 있을까요?

1안. 임차인이 월세를 2개월 이상 연체하길 기다렸다 연체즉시 명도소송 및 계약 해지

-> 연체 가능성은 희박할 것으로 예상

2안. 계약만료 6개월 이전에 임차인에게 사정을 설명하고 집을 비워달라 요청(필요시 이사비, 복비 등의 위로금 지급)

3안. 임차인에게 반전세(6억/120) -> 전세(주변 시세에 맞추어 최소 12억)로 전환계약 요청

-> 법적으로 월세 -> 전세전환에 대한 규정이 없으므로 가능할 것으로 예상되며, 필요시 내용증명, 변호사 상담 수반

4안. 아파트를 실입주 희망자에게 임대차계약 만료 6개월 전까지 매도(최악의 수..)

-> 신규 매수자가 임차인에게 실입주 선언하고 들어가면 됨. 다만 이경우 저는 소유기간이 1년 미만으로 양도세율 50% ㅠ

현실적으로 2안이겠지만 협조가 될지 안될지도 의문이군요.