펌글) 수도권 전세난은 언제까지 지속될까?118

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(부동산스터디의 우석님 글 펌입니다)

하이예크에 따르면 인간은 제한된 지식만을 가질 수 있기에, 복잡한 사회에서 이루어지는 다양하고 수 많은 개인들의 활동을 상호조정할 수 있는 완벽한 조망을 얻을 수 없다.

집주인과 세입자 간의 너무나 다양하고 무수한 사정과 파급효과까지를 모두 다 파악하고, 이를 조정할 수 있는 정책이나 규제를 만들어낼 수 있는 전문가는 없다는 것이다.

그래서 당초 정책의 의도와 다른 부작용이 발생하게 된다는 것이다.

실제로 그동안의 수많은 부동산 대책 때문에 세무사 조차도 양도소득세 계산을 포기할 정도이다.

집을 한번 사고 팔려면 도데체 어떤 규제에 해당되는지 집주인은 물론이고 담당 공무원도 모르는 지경이 되었다.

부동산 정책의 수많은 예기치 않은 부작용들이 발생하고 있는걸 우리는 목격하고 있다.

임대차 보호법을 수립하고 집행하는 경제부총리 조차도 집을 팔고 전셋집을 구하는데 어려움을 격는게 그 좋은 예이다.

정부는 선의의 의도를 가져다고 해도 시장에 개입할 때는 의도하지 않는 부작용을 충분히 고려하여 대단히 세심하고 신중하게 정책을 수립해야 한다.

그렇지만 그게 정말 어려운 일이다.

향후 전세난은 언제까지 지속될까?

저는 전세값은 전세물량이 얼마나 많이 공급되느냐와 전세의 유통속도에 달려 있다고 봅니다.

함수로 표현한다면 다음처럼 표현 할수 있습니다.

전세값= f(전세공급물량, 전세 유통속도)

이제 하나 하나 씩 살펴봅시다.

현재 전세값은 왜 올랐나요?

전세 매물이 사라졌기 때문이다.

그럼 전세 매물은 왜 사라졌나요?

이를 이해하기 위해선 전세 물량의 공급주체가 누구인지 알아봅시다.

전세 물량의 공급 주체는 3군데이다.

첫째, 집주인이 새집을 하나 더 사서 세를 놓게 될 경우, 즉 다주택자가 되는 경우.

둘째, 세입자가 자기 집을 사서 입주하여, 세입자가 살던 집이 전세 물량으로 나오는 경우

셋째, 정부가 임대주택을 지어서 공급하는 경우.

이 3가지만이 새로운 전세 물량을 시장에 공급할 수 있습니다.

그런데 세 번째인 정부가 공급하는 임대주택은 시장에서 물량이 작기에 영향력이 작다.

잘모르시는 분들은 정부가 임대주택을 획기적으로 늘리면 되지 않는냐?고 말하실수 있는데 정부가 임대주택을 획기적으로 늘리는데는 현실적인 어려움이 있습니다.

노무현 정부때 LH공사가 임대주택을 의욕적으로 늘리려다 천문학적 부채가 늘어나서 IMF로부터 국가신용등급 하향 경고를 받기도 하였다. 임대주택 한 채당 1억원씩 손해를 부담해야 했고 이는 천문학적 부채증가로 이어졌기 때문입니다.

결국 전세 물량은 민간 부분인 첫째,둘째가 공급한다.

자 그럼 생각이란 걸 또 계속 해봅시다.

첫째, 집을 사서 전세를 줄려는 다주택자들이 향후 늘어나겠는가?

다주택자를 세금폭탄으로 죽이는 정책을 펴고 있는데 누가 집을 사서 세를 놓으려 하겠는가?

전세를 공급하는 다주택자들이 향후 줄어들면 줄어들지 늘지 않을 것이다.

2018년 이후 계속 다주택자들은 줄어들고 있다고 한다.

향후에도 다주택자들이 전셋집을 공급을 늘릴 일은 없다.

그동안 다주택자와 세입자는 적대적 관계가 아니라 상호 공생관계를 유지했었다.

이념에 사로잡힌 정치인들이 다주택자를 악당으로 또 세입자를 피해자로 간주하여 다주택자에게 일방적으로 불이익을 주는 순간, 그동안 세입자가 누려온 공생이익도 사라지게 되고 전세 값은 급등하게 되는 것이다.

둘째, 무주택 세입자가 새로 집을 사서 기존의 전세 살던 집을 전세물량으로 공급하겠는가?

대다수 무주택 세입자들은 집을 사고 싶어한다.

괴거에도 그랬고 앞으로도 그럴 것이다.

그런데 문제는 집을 살만큼 여유자금을 가진 세입자가 많지 않다는 것이다.

즉 세입자중에 유효수요자가 많지 않다는 것이다.

또 설령 집을 살 수있는 자금을 가진 세입자라고 하더라도 새로 공급되는 입주물량이 많아야 살수 있을텐데, 향후 2년간 서울과 수도권에서 공급되는 아파트 물량은 급감할 예정이다.

매년 수도권에서 취업과 입학 그리고 결혼수요로 아파트 수요가 늘어나지만 향후 2년간 아파트 공급은 예년에 비해서 급감한다.

즉 적어도 향후 2년간은 세입자가 집을 사서 입주하여 자신이 살던 전세집을 시장에 공급하게 될 물량은 예년에 비해서 줄어들 것이란 것이다.

이는 향후 2년간 전세값 급등요인이다.

이제 종합하여 전세공급물량을 생각해봅시다.

향후 2년간 다주택자와 세입자의 전세 물량공급은 예년에 비해서 줄어들 전망이다.

그러면 전세 값은 어떻게 되겠는가?

적어도 향후 2년간 올라갈 가능성이 높아졌습니다.

이제는 전세값에 영향을 주는 두 번째 요인인 전세 유통속도를 생각해봅시다.

이번에 시행된 새로운 임대차 보호법의 소급적용이 전세 물량의 유통속도를 낮추고 있다.

기존에 전세 살던 세입자에게도 소급적용하여 2년 더 살수있게 해주는 새로운 임대차 보호법 때문에

기존의 전세자들 대부분은 그냥 눌러사는걸 선택한다.

이 때문에 전세 물량의 유통이 원활하게 안되고 있다.

대부분의 전세물량이 잠긴 것이다.

즉 전세물량의 유통속도가 떨어졌다.

전세물량의 유통속도가 떨어지면 예전과 같은 전세값 안정효과를 내려면 더 많은 전세물량이 필요로 해진다.

그래서 전세물량의 잠김은 전세값 상승요인입니다.

전세물량의 잠긴 현상은 언제까지 지속될까요?

향후 2년간 지속 될 것이고 이는 향후 2년간 전세값 상승 요인으로 작용합니다.

이제 종합적으로 전세값에 영향을 주는 전세물량 공급과 전세 유통속도를 살펴 본 결과 향후 전세 값은 어떻게 될까요?

불문가지입니다.

하이예크의 선견지명을 그대로 옮겨봅니다.

“만약에 세상을 계획과 규제로 유토피아로 만들 수 있다고 열광하는 사회주의자가 있다면 그는 다른 사람의 다른 계획은 조금도 인내하지 못하는 가장 위험한 사람이 될 수 있다.

성자와 같은 이상주의자와 미치광이 광신도의 차이는 한 발짝에 불과하기 때문이다.

세상을 정책과 규제로 유토피아로 만들겠다고 사회주의자들이 아무런 제약없이 날뛰는 세상에서 가장 큰 피해자는 일반 국민이 될 것이다. ”

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