아파트가 어때서의 저자 양동신님 페북펌입니다.
책도 볼만할 것 같은디 난주 봐야겠네유~
후분양제 실제 적용 사례
얼마 전 안양의 230세대 규모 어느 재건축 아파트 분양가로 동네가 시끌한 적이 있었다. 해당 아파트는 아파트 분양으로서 좋지 않은 부분을 모두 갖추고 있었는데(①중소형 지방 건설사, ②소규모 단지, ③구도심 비역세권 입지) 역대 안양시 분양가 기록을 가볍게 뛰어넘고 전 주택형 1순위 마감이 되었다. 59타입 기준 6.1억 원, 평당 2500만 원이 넘는 수준이다.
이 아파트와 멀리 떨어져 있지 않은 다른 아파트의 사례를 들여다볼까. 작년 말에 분양한 안양 아르테 자이의 경우는 비슷한 위치에 탑티어 건설사(GS건설), 대규모 단지(1021세대)인데도 59타입 기준 5.4억 원에 분양이 되었다. 평당 2200만 원 수준이다. 무엇이 전자와 후자의 차이를 갈랐을까. 두 아파트의 분양가를 가른 차이점이라고 하면 전자는 후분양제 적용 아파트이고, 후자는 선분양제 적용 아파트라는 것이다.
상식적으로 생각을 해봐도 프로젝트파이낸싱의 기간을 3-4년가량 늘리는 후분양제 아파트는 그 기간에 발생하는 이자비용만 고려하더라도 선분양제보다 비쌀 수밖에 없다는 사실을 알 수 있다. 거기다 미분양이라는 리스크를 시행사 혹은 시공사가 가지고 가는데, 이러한 리스크 프리미엄을 고려한다면 결코 후분양제는 부동산가격의 해결책이 될 수 없는 일이다.
그럼에도 불구하고 꽤나 많은 건축학과 교수님들은 여전히 "건설사의 반대로 (후분양제를) 시행하지 못한다"라고 하고, 여전히 몇몇 정치인들은 "분양 원가 공개 및 후분양제 확대"가 부동산시장을 안정시키는 대안이라 생각하고 있다. 정말 건설사들이 그런 힘이 있고 폭리를 취한다고 생각하는 분들이 계시다면 현재 소수점 단위 PBR의 행진을 기록하고 있는 대형 건설회사 주식을 사시길 간절히 기원한다. 자기가 뱉은 말에는 응당 책임을 져야지 않겠는가.
그런가 하면 여전히 분양가 상한제가 정답이라고 생각하는 분들도 많이 계시다. 2017년 과천주공 1단지 조합에서 제시한 과천푸르지오써밋의 선분양가는 평당 3313만 원이었다. 하지만 HUG는 이마저도 너무 높다고 평당 2천만 원 후반대의 선분양가를 제시했다. 평당 2천만 원 후반대로서는 도저히 사업성이 나오지 않아 조합이 선택한 방법은 후분양제 적용이었다.
결국 평당 3998만 원으로 후분양한 이 아파트의 현재 실거래가는 평당 6천만 원을 넘었다. 과연 HUG의 제안대로 평당 2천만 원 후반대로 분양을 했다면 두 배가 넘는 시세차익은 누구의 인센티브가 되었을까. 이것은 과연 사회 전반적으로 올바른 선택이라 할 수 있었을까.
시장의 가격은 생각보다 수요와 공급에 따라 평형을 맞춰가며 움직이고 있다. 그런 평형을 이루고 있는 가격에 어느 누가 억지로 누른다고 한다면, 그에 따른 과실은 의외로 생각지도 못했던 어느 누군가가 가져갈 수도 있는 것이다. 아울러 수천억 원 수조원에 달하는 프로젝트 파이낸싱으로 지을 수밖에 없는 대규모 아파트 단지에서 이익을 볼 수 없는 구조로 만든다면 어느 누가 그러한 프로젝트를 수행하려 할까. 그래서 그러한 대규모 프로젝트를 추진하지 못하는 사회가 된다면 누가 손해를 보게 될 것인가.
애초에 모든 프로젝트 파이낸싱이라는 것이 자기 돈을 가지고(Equity) 사업을 개발하는 시행사(Developer)가 절반 넘는 자금을 대주단으로부터 꿔서(Debt) 수 %의 내부수익률(IRR)을 달성하기 위해 만들어지는 것이다. 여기서 아파트의 경우는 그 대주단으로부터 꿔오는 빚을 수분양자들과 분담하여 금융비용 및 리스크를 분담하는 케이스고 말이다. 산술적으로만 생각하더라도 여기서 수분양자의 포지션이 없어진다면 시행사가 그 빚에 대한 금융비와 리스크를 다 가져갈 수밖에 없으니 분양가는 이전보다 올라갈 수밖에 없는 것이다.
그러니 선분양제가 활발히 이루어지지 않는 지역의 경우 우리나라와 같이 1천 세대 1만 세대와 같은 대규모 아파트 단지는 이루어지지 않고 건폐율도 높고 용적률도 높은 그다지 친환경적이지 않은 건물만 들어서게 되는 것이다. 혹은 인도를 비롯한 개발도상국의 경우는 그렇게 건물을 짓다가 개발사가 부도나서 흉측한 상태로 폐건물을 방치할 수밖에 없는 것이고 말이다.
세상은 생각보다 정교하고 잘 돌아가고 있을 수 있다. 그 시스템을 이해하지 못하는 당신이 부족하다는 생각도 좀 해보자. 세상 모든 일이 그렇게 선한 의도로 쉽게 돌아갈 수 있다면 전 세계 모든 국가들이 이렇게 선거 때마다 고민을 하지 않아도 될 것이다. 이렇게까지 열심히 설명을 했는데도 선분양 후분양 제도의 메커니즘을 이해하지 못한다면 다음 책을 일독할 것을 추천한다. ㅋ
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후분양의 리스크는 정말 크고 자칫잘못하다간 큰일날 도박과도 같다죠. 상승장이 얼만큼 갈것인가?
ㅋㅋ 이런 글은 인기는 없는데 초코우유님 읽어주셔서 감사합니다.
이런글마져 없음 부포 의미가 없죠 ㅎㅎ
정치 정책 논란보단 잼있어요 ㅋㅋㅋ