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부동산포럼 입니다.

대부분의 아파트가 리모델링이 불가능한 이유...10

[* 비회원 *]
등록일 2020-12-21 01:20
조회수 4023

수지 현대 성우 8 단지 리모델링 기사가 떴네요.

https://n.news.naver.com/mnews/article/015/0004470191?sid=101

현재 기준층 기준 7 억입니다.

리모델링 총 비용이 3400 억이 든다네요.

180 가구 일반 분양합니다. (1260 세대 -> 1440 세대)

그리고 24~25 평 작은 평수 뿐입니다.

성우는 리모델링 사업성이 매우 좋은것 같습니다.

모두 소형평형이고, 180 가구 일반 분양까지 하면,

분상제 적용안되서 9 억에 분양한다 치면, 1600 억 빠지고,

그럼 1800 억을 1200 가구가 분담하면 되니까요.

그럼 가구당 고작 1.5 억 더 내시면 되겠습니다.

물론 나가 살동안 금융비용이 추가로 들긴 하겠습니다.

그런데, 만약 일반 분양이 나오지 않는 건폐율을 가진

대형평형을 포함한 아파트들의 리모델링은 어떻게 될까요?

성우가 24 평인데도 일반 분양이 없었다면 거의 3 억 가까이 분담금을 냈어야 합니다.

그렇다면 50 평 이상 아파트들은 단순 계산시 분담금이 6 억인데,

거기다가 리모델링기간동안 나가 살아야 하는 금융비용, 분단금에 대한 금융비용..

만약 좀 싸게 해서 6 억까지 안 들고 4 억정도 든다고 봅시다.

4 억에다 나가살집의 복비,이자비용,이사비용등등 1 억은 들테니, 5 억 이상 들겠죠.

이러면 시세가 7 억 이상은 뛰어야 사업 추진할 가치가 있습니다.

추진할동안 나가서 살아야 하는 불편함을 고려하면,

5 억 내고 5-6 억 오르면 누구도 하려고 하지 않겠죠.

그런데 이미 불장이라 가격이 오를만큼 올랐는데,

5,6 억이 오르면 주변 신축을 뛰어넘는 가격이 되어버립니다.

결국 쉽지 않습니다. 리모델링 이슈로 집값을 순간적으로 오르게 할 수는 있으나,

결국 동의하지 않는 사람들은 집을 팔고 떠나게 되겠죠.

저런 분담금 받는순간.... 어떻게 될까요?

................................................

리모델링이 가능한 아파트에 대한 결론은 다음과 같습니다.

1) 리모델링 가능한 아파트는 작은평수, 가급적 단일세대 일것

2) 일반 분양 나올만한 건폐율일것

3) 역세권이라 주변 시세가 좋을것..

불가능한곳은,

1) 50 평이상 대형평형이 끼어 있는곳

(대형 1+1 쪼개기 허용전에는 노답, 현재는 세대수의 30%만 가능)

2) 일반 분양 안나오거나, 나오더라도 분양가 상한제걸리거나,

일반분양 나와봤자 시세가 별로인곳.

3) 역세권이 아니라서 리모델링이후 시세가 별로 인곳.

이렇게 정리할 수 있겠네요.

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요거트팡

제목은 대부분 불가능. 내용은 대형평수만 불가능. 제목낚시글

2020-12-21 점아이콘

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0 [* 비회원 *]

일반 분양 안 나오면 어지간한소형평수도 불가능한데요?

결론만 읽으셨나요?

2020-12-21 점아이콘

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K바이든

건폐율보다는 용적률로 일반분양 가능 여부 판단하는거 아닌가요? 시세 3억짜리 20평 군포 아파트 리모델링 이야기 나온다고(그 전엔 1억~2억대) 구매한다는 무주택자 친구에게 글쓴분과 비슷한 이야기 해줬던 기억나네요. 1억 이상의 분담금 부담할 집주인도 있지만 대부분은 분담 못하기에 거액의 돈 내가며 사업 추진에 동의할 비율은 적을 것이다라는 식으로요. 그래도 모든게 완벽하면 그 가격이겠냐고 리모델링 생각 버리고 실거주로 살 전제로 여력 있으면 사라고 이야기 한 저도 조금은 발전한거라 자평하네요.

2020-12-21 점아이콘

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[* 비회원 *]

글 잘봤습니다.저랑 생각이 비슷하시네요

말씀하신 조건과 추가로 시세가 좀받쳐주는 수도권에 재건축 힘든 용적률 200%이상 아파트들이 주로 추진하는거같더라구요~ 지금이 기회이긴합니다. 아파트가격이올라가는 추세이다보니 탄력받기도 쉬울거구요~

그리고 근본적으로는 좀 쾌적한 주거공간을 누리는 사람이 많아졌으면 하기도하구요. 옆에 오래된아파트들보면 미관상으로도 별로 기도하구요...

2020-12-21 점아이콘

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seemless

잘 봣습니다

2020-12-21 점아이콘

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92년생분당1주택자

잘 읽었습니다

다만 지가가 어느정도 되는 지역은

역세권 아니어도 되긴합니다~

분당 한솔주공5 무지개주공4

송파 오금아남

2020-12-21 점아이콘

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0 욕필이

한달전에 산본 퇴계주공3단지에 갭 투자했는데

저런 어려운 상황보다 좋은듯하네요

아직 저렴하고 소형평수 위주고 16,17,18평

초역세권이구 다행이네요

2020-12-21 점아이콘

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단일평수 2천세대 용적률200에 건폐율15 평당2천초반이면 사업성 괜찮나요?

2020-12-21 점아이콘

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0 [* 비회원 *]

2020-12-23 점아이콘

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0 Luciferase

1) 문제는 구축 2베이 평면을 3베이 이상으로 확장시키기가 매우 매우 매우 어렵다는 점,

2) 구축 지하주차장을 엘베연결 및 차없는 지상으로 만들기 또한 매우 매우 어렵다는 점,

위 2가지가 충족되지 못하면 리모단지로서 효용가치가 별로 없다는 점이 문제인 듯 합니다.

2020-12-21 점아이콘

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