내년에 가격하락이 힘들다고 보는 이유 : 전세가율8

그럼 과거하락장의 시작은 어떠했고, 현재의 시장은 어떠했을까요?

분명 과거에는 전세자금대출이라는 유동성을 계속공급해줄 여건이 없었습니다. 지금 과는 좀 많이 다른 형국인데요.

아래의 차트 한번 보시겠습니다. 

 전세가율이 상승을 하다가 하락을 한 2002년 부터 하락 하기 시작합니다. 우리가 과거 시장을 보면 2002년은 하락장이 아니었습니다.

그럼 왜 전세가율이 떨어졌을까요??

전세가율은 매매가대비 전세가를 나타내는것으로. 매매가가 고정인데 전세가가 떨어지면 전세가율이 내려갑니다. 혹은 매가는 상승하는데 전세가가 못따라가면 전세가율이 내려가는것이죠..

그럼 2002년이 하락장이 아니고 상승장이었다면 저건 전세가가 매매가를 따라갈수 없었다는거죠. 어떻게 보면 주택매수쪽에 유동성이 시작되는 순간이 아닌가도 합니다. 그리고 대망의 하락장의 시작 2008년 중반의 전세가율을 보실까요? 수도권이 40% 서울은 39% 이게 지역 통계니까 더 심한곳도 있었겠죠..

그럼 현재 시점을 보겠습니다.

지난장 최고점이 대략 65%정도 됩니다. 그런데 지금 서울제외 수도권은 지난장 최고점보다 높습니다.ㅎㅎㅎ

그런데 현재 11월 시점으로만 봐도 18년부터 하락하던 전세가율이 다시 꼬리를 위쪽으로 그리고 있죠..

전세가율이 떨어진게 반드시 전세가가 내려간게 아닙니다. 매가 상승률이 더 크면 전세가율은 떨어질수 있어요..그런데 아시다시피 근 13년부터 현재까지 상승장이었는데요. 전세가가 계속해서 매가를 따라서 상승하고 있습니다. 그 원인이 전세자금대출이 큰 영향도 있을테구요.

그럼 내년은 어떻게 될것이냐? 

과거시장을 보세요...얼마의 갭이 벌어졌을때 하락이 왔는지..40%에서 하락을 맞았는데 지금 70%근처까지 왔씁니다. 서울은 엄청 떨어진거 같지만 지난장 꼭지가 63%정도 였는데 현재 58%에서 다시 올라가고 있습니다.

내년에 전세가가 매가보다 더 오를거라고 하죠. 그럼 격차가 순식간에 줄어들고 그럼 다시 매가가 도망가리라 보고 있습니다. 하락장이 오려면 저 갭이 계속해서 벌어져야 한다고 봅니다. 그런데 갭을 벌리지를 못하고 있어요. 

보합장에서 약간의 하락이 나오면 바로 갭이 붙어버리고 그럼 다시 매가를 밀어올리는데 이일을 어떡하나요.

조금 재미없는 이야기지만 아직 가야할길이 멀어보입니다. 이번 하락장은 몇%정도에서 나올까요?? 

아 재미삼아 지난장처럼 40%갭이 전세가를 지금상태에서 고정하고 매가만 밀어올ㅇ린다고 가정하면요..현재 가격에 한 150%를 곱해야 하는 결과가 나오는거 같습니다. 10억이 15억이 되어야 하구요. 20억은 30억이 되어야 40%가 될거에요..ㅎㅎㅎ

무시무시하죠~~^^ 언젠가 하락장이 오겠지만 아직은 아닌듯도 합니다.

내년엔 더 좋은 장관님께서 제발 좋은 정책 많이 내 주셨으면 합니다.

올해는 마지막 일거 같아 미리 새해 인사 드립니다.

감사합니다.

새해 복 많이 받으세요. 건강하세요~~~^^