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오랜만에 원룸 관련 글을 쓰는데 부포로갈까 재테크로 갈까 자유게시판에 쓸까 하다가 여기에 쓰게 되었네요
지난 2017년 12월에 원룸 건물 매입 관련해서 핫게도 가고 했었던 글쓴이 입니다.
현재 3년 지난 시점에서 그동안 어떠했는지에 관해서 글을 쓰려고요.
요약하자면 17년도에 지방에 있는 종합 대학교 앞에
약 12억 주고 원룸 통건물을 인수해서
그동안 방을 운영했던 내용을 말하려고 합니다.
수수료등 부대비용 뺴고 11억 8천 주고 사서
보증금 7천, 대출 4억, 이율 3.4프로 정도에 시작을해서
이것저것해서 보증금 빼고 올 월세로 돌리고 대출도 조금 갚고 했네요.
수익률은 11퍼센트에서 대출 갚고 하니까 거기에서 조금 내려가긴 했네요.
작년 코로나로 한학기 방 4개정도 못놓고 올해도 3개정도 아직인 상태입니다.
세금 관련해서는 상가 구입하는것보다는 제가 생각하기에 적다고 생각하지만
사업자 등록해서 건보료 등등 해서 이것 저것 나가긴 합니다.
고정비로는
분리수거, 외부 청소비 15만
인터넷 10만( tv없음)
건보료 40만
공동전기 8만,
수도 12만,
정수기 5만,
화재보험 5만,, 요정도 한달에 고정비로 나가고 퇴실시 청소비는 따로 안받고
방마다 5만원 정도에 청소해주시는 아주머니 쓰고 있습니다.
그외 중간중간 매트릭스 교체나 책상 교체, 세탁기 교체 등등 이며
잡다한 교체, 계단 복도 청소, 등은 직접 하고 있습니다.
운영하면서 힘들었던점 몇가지는
얼마전에는 학생이 베란다 문을 열어놓고 가서 수도가 얼어서
스팀기계로 녹이느냐고 고생했고
퇴실할때 가보니까 침대 프레임 부셔져있고 난장판인 방도 간간히 봤고
시끄럽다고 자기들끼리 페이스북 학교 익명게시판에 글쓴것도 봤고
밤에 학생이 들어왔는데 찬장이 떨어져서 밤 늦게 가본적도 있고
심야 보일러라 열관리만 잘해주면 좋은데 완전 한겨울에 전날 안돌리고
나갔다가 들어오면 냉골이라서 도시가스로 바꿀까 했었는데 너무 큰공사라
포기했었고
이런저런 애로사항은 간간히 있었습니다.
궁금한거 있으시면 대답해드리고
항상 묻는 질문 몇가지는 써놓겠습니다.
1. 위치는 지방 종합대학교이며 학생수 만명정도 넘고 학교 기숙사는 더이상 안늘어날꺼로
보고 있어서 학생수가 줄어든다고 하더라도 시작을 했고, 대학교 기숙사도 미래에는
저때만해도 많은데는 4인실도 있었고 3인실이 대부분이였는데 최근에는 2인실이
보편화 되있고 더 지나면 1인실도 생길꺼라고 생각하고 있습니다. 그리고 기숙사를
싫어하는 사람의 수요가 꾀 많다고 생각 되서 코로나만 아니였으면 공실 걱정은
따로 해본적 없습니다. 학교 입구에서 걸어서 10초 거리라 최 근접이고
최근에 원룸단지처럼 해서 업자들이 동일한 구조로해서 많이 들어왔는데
그곳은 방이 2명은 절대 못살게 되어있는 구조고 저희는 침대2개 책상 2개 이렇게
들어갈수있고 방도 커서 신축과 포지션이 크게 안겹친다고 생각합니다.
아직까지는 2명이 생활하는 방을 더 많이 찾습니다.
2. 수익률은 10% 조금 안되게 나오는거 같네요. (매달 나가는 고정비 포함, 지방세 등은 미포함)
방값도 처음 시작했을때보다 조금더 오르고 했습니다.
3. 방세는 연세로 받아서 들어올때 한번에 받습니다.
4. 관리시 도어락 건전지 하나, 입주시 전에 살던 사람이 놓고간 건조대, 밥상 등등
챙겨줄수있는거 챙겨주려고 합니다.
5. 공실 작년 2학기때 처음 났습니다...... 1년계약방도 있고 6개월 계약 방도 있었는데
6개월 방이 2학기때 3개정도 안나가더라고요..... 올해는 현재 3개 정도 아직 안나갔고요.
전만해도 미리미리 다 나갔는데 방보여달라는 전화가 많이 왔었습니다.
연세보다 반년세하면 1~20만원 가격이 올라가 수익이 더 남긴했는데
올해는 연세로만 놓고 있네요.
제가 주로 하는게 아니고 부모님이 하시는건데 이제 연세도 있고 앞으로
오래는 못하실거같아서 추후에 매매나 관리인 두고 운영도 생각중에 있습니다.
한편으로는 상가나 대출을 더받아서 통건물을 샀었으면 했지만 수익률 보고
배는 나오는거같아서 만족하고 계시나,,, 그때 아파트를 그돈으로 샀으면???
이라는 생각도 가끔합니다.
아니면 깔고 앉은 땅이 180여평정도 되가지고 건물을 추후에 부시고
2~3개로 다시 올릴까도 생각을 해보긴했지만??? 건축비가 비싸네요
글을쓰다보니 전에 글이랑 비슷하게 쓴거 같은데 궁금하신거 편하게 물어보셔도 됩니다.
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굉장히 힘든 길을 걸어오셨군요... 저희집도 다가구 하나 작은거 돌려봐서 어떤 고충이 있는지 잘 알고 있습니다... 가벼운 유지보수는 전부 직접 해봤구요. 기회비용에 대한 똑같은 후회도 많이 했구요. 진즉 팔고 강남에 아파트 전세끼고 사둘껄... 그런거죠. 17년 당시 현금 7억이면 할 수 있는게 너무 많았네요.
제 개인적 의견으로는 다가구 주택의 미래는... 암담하다고 봅니다. 서울, 지방할 것 없이요. 서울은 그나마 땅 위치가 좋다면 땅만 파는게 가능하겠으나 지방은 더더욱 힘들어질거라 봅니다. 특히 운영중인 학생 타깃과 같은 경우 더 어려워 지지 않을까 싶습니다. 2040년대가 도래하면 인서울 광명상가급 조차 학령인구 부족으로 폐교 위기에 놓일거라 봅니다.
그리고 '주택'으로 분류되는 다가구 주택 특성상 각종 제약이 너무나도 많습니다. 주택 LTV 규제를 적용받고, 방공제까지 적용되다보니 결국 레버리지를 일으키기 어려운 물건으로 전락합니다. 수요가 받쳐주는 입지라면 근생으로 전용하는 방법도 있겠지만 공실리스크와 과세사업자로 바뀌는 점, 상가임대차보호법에 의한 제약 그리고 향후 계속 오를 수 밖에 없는 지역건보료와 임대소득세까지 고려하면 그마저도 강남권이 아니면녹록치 않다고 봅니다.
결론은 지금이라도 당장 팔고 지속 가능한 수익모델로 교체하는게 관건이라고 봅니다. 저희집도 계속 매도 타이밍을 잡으려고 준비중입니다.
아버지 같은경우는 기술자 되셨더라고요...
처음에 구입시에도 가징큰 걱정이 인구 감소에 따른
학생수 걱정과 건물 노후화였습니다.
앞으로도 긍정적으로 보고 있진 않지만 그때되면
입지좋은곳을 제외하면 다같이 힘들거같다고 생각합니다.
세금 또한 시작할때보다 너무 많이 올랐네요
역시 지금 매도 고려중이라 매물로 올리고 상가 하나
토지로 갈까 고민중입니다
조언 감사합니다~