대전 갭2억 투자 임장 및 계약 후기36
- [* 비회원 *]
- 등록일 2021-01-29 22:22
- 조회수 3025
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파워링크 
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문지동 효성의 현 시세를 인정하지 못하는 제 자신을 보니, 아직 저는 부동산에 부 자도 모르는 애송이 인 듯 싶습니다. 요즘 엑스포도 장난 아니던데...
무튼, 갭 2장에 취8%도 ㅇㅋ라면 언급하신 곳들도 좋지만 리모로 들썩이고 있는 국화도 괜찮지 않나요? 서구 사람들(특히 탄방동...)이 삼천동이라고 은근 개무시 하지만 트램(물론 언제 될 지 모르는...) 역세권에 크목한 상권공유, 리모 될 가능성은 없어도 소문으로만으로 파급력은 상당히 작용 하더라구요. |
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[* 비회원 *]
아 그리고 기존주택이 실거주요건 없어서.. 일시적2주택 가능은 해서(이거 등기치고 1년안에 팔아야해서 좀 빡세지만)
차라리 둔산동 들어갈거면 그걸 처분하고 어케든 모아서 크 목 중에서 들어가는게 맞다 생각되더라구요 |
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합격노트
해링턴 24평 작년 여름까지 살다 나왔는데 정말 좋습니다.
저는 대전에 도안 도룡 신탄진에 투자되있는데 쭉쭉 올라줘서 나름 만족하네요
요새 좀 눈여겨보는곳은 탄방동근처 입니다. 은하수 녹원 개나리 산호 4개단지는 전부 용적률이 180밑이라서 재건축이 실제로 되지 않더라도 재건축 연한됬을때 시세슈팅은 확실히 있을거 같다고 생각은하네요. 갭도 매우 낮아요 1.5억 밑으로 전부 겟 가능하더라구요 30평대.
일단 해링턴 역시 저번에도 저와 얘기했듯이 자리가 정말 좋습니다. 아직도 들어갈만한 지점이라고 보네요 ㅊㅋㅊㅋ |
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[* 비회원 *]
네 탄방동도 괜찮다고 보기는 합니다. 아마 재건축하면 제일 먼저 이루어질 동네라는 점도 동의합니다. 다만 저는 아직 여기 구축은 5~10년 후에 슈팅을 보일거라는 판단인데.. 뭐 어떻게 될진 잘 모르겠습니다. 이 시기를 정확히 맞출 수 있으면 부자되는거죠 ㅎㅎ
둔산 탄방라인을 정비하는 순간 구도심은 완전히 죽어버릴테니(이미 죽긴 했지만), 요즘 그래도 구도심쪽 조금씩 정비되는 거 보면(제가 용운수영장 다니다보니 많이 바뀌어나가는 걸 봅니다)
솔직히 도룡을 가고싶었으나 돈이 없으니.. 원래 도룡우성 3.2에 잡으려다가 주인이 매물 거두어서 못잡았는데 이게 제일 아쉽긴 합니다...
저는 개인적으로 도안을 안좋아해서 ^^;; 지금까지는 꽤 올라주었지만 앞으로 더 갈만한 잠재력이 남아있는진 모르겠습니다. 비슷한 시세면 죽동 노은 반석쪽이 더 낫지않을까 하는 생각이.....
신탄진은 어중간한 관평동보다는 투자메릿 있다는 생각을 해봅니다. 연축주공 1억할때 사려고 했는데 못사고 이미 놓쳐버렸지만 ㅠ
문지는 처음 눈여겨봤을 때보다 2억이나 올랐고 당시 다른것들에 비해서 제일 많이 오른축에 속함에도 불구하고 여전히 상승가치가 있다 생각합니다 ㅎㅎ 저는 보금자리론 6억 기준을 눈여겨보는데, 그래서 RR은 이미 6억 넘어가서 상승폭이 좀 둔화되고 못난이들이 6억까지 밀어올라갈 시기라고 생각해봅니다. |
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합격노트
아 그리고 한번쯤 얘기해보고 싶은 문제네요
크목한...과 햇님 정말 단어땜에 햇님이 저평가일까요 대로변이 있기때문에 정확한 평가일까요
크목한 가는 가장 큰이유는 "한밭초"가 80퍼는 차지하는데 초딩에게 대로변이란 엄청난 디메리트라고봐서. 그냥 정확한 시장평가 가격인거 같긴합니다. 물론 차트는 같이 가겠죠 크목한햇
만약 한마루와 햇님이 자리가 바뀌었다면 분명히 사람들은 입에 딱 달라붙게 크목님 이런식으로 작명했을거같아욬ㅋㅋ |
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[* 비회원 *]
초등위치가 문제라고 하기엔 초품아인 한마루보다 목련이 더 비싸니 다른 이유가 있을 것 같다는 생각이 들고
그냥 단지 컨디션만 봐도 크로바>>목련>한마루>>햇님 이더라구요. 크목한이 그래도 천세대 넘어가는 대형단지인데 햇님은 단지도 작고(부동산에선 자꾸 이게 리모델링이 용이하다는 장점으로 부각시키는데, 글쎄요 제가 보기엔 그닥.. 아예 300세대도 안되는 거면 모를까) 여러 가지 이유가 있을 것 같습니다.
햇님이 저평가라고 했지만 영원한 저평가일거라 생각해서.. 뭐 이게 제대로 된 시장평가 가격이겠지요 ㅎㅎ 차트는 같이 가도 상승폭이 더 낮을거란 생각에 햇님은 피하게 되었습니다. |
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이누잇
저는 문지효성을 일정 시간 간격을 두고 최근까지 3채 매입과 매도를 했는데요.
호재는 전국구급인데 왜 오르는지 모르시는 분들이 계셔서 오히려 제가 크게 이익을 봤네요. 어디든 다 오르는 장에서 "나도 먹었다"는 사실 의미가 크게 없다고 생각합니다. 같은 시간에 얼마나 먹었나가 중요하죠. 부동산 하락기에도 매매 및 전세, 월세 수요도 꾸준할까도 중요하구요.
문지효성은 동네 유일한 신축입니다.(도룡이 있지만 다른 동네라...ㅎ) 90년대 지어진 구축들 밭에 신축이 들어서니 기존에 갖춰진 학군, 상권은 그대로 빨아먹고 신축 덤도 누리고... 학군을 그냥 좋지 머 하시는 분들이 계시지만 중학교 학군을 보면(고등학교는 과고, 외고, 자사고 등 빠지니 중학교까지가 리얼 그 동네 학군의 민낯이 아닐까요?) 전민중, 문지중 딱 두개 있는 중학교가 학업성취도에서 각각 대전 3위, 9위(전체 90개)를 할 정도로 최상급입니다.
앞으로 추진될 확정 호재가 1. 하수처리장 이전 2. 신문교(연축동 혁신도시로 기관 이전이나 대덕구청 이전) 및 회덕IC(경부고속도로 바로 진입) 3. 사이언스 컴플렉스(신세계 백화점) 오픈(올해 8월, 차로 5분 거리), 용산동 현대프리미엄 아울렛(작년 6월 오픈, 차로 5분 거리) 4. 전민/탑립지구 개발 5. 문화센터 및 도서관 신축 6. sBRT 더블역세권
이밖에 소소한 호재는 1. 지식산업센터 등 일자리 계속 공급(베드타운은 부동산 하락기에 힘을 못씁니다. 일자리가 많아야 오프라인 상권도 살구요.) 2. 단지 앞 주차빌딩 100면 상당(대전은 불법주차 천국입니다. 그만큼 주차가 개판입니다. 도안, 죽동 등 새로 조성한 상권들도 주차를 전혀 신경 안쓰고 설계할 만큼 대전시가 어마어마합니다 ㅎ)
생각나는 정도로만 적었느데 무엇보다 중요한건 경기에 덜 민감한 연구단지(SK이노베이션, 엘지화학, 대한항공 등 대기업 연구소 / 정부출연연구소) 초직주근접이 있죠.
글쓴이 지인분은 좋은 선택하셨어요^^ 저도 남은 집은 몇년 더 먹고 가려고 합니다 ㅎ |
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[* 비회원 *]
뭐 엘지화학은 경기에는 덜 민감한데 최근에 마곡으로 대거 인원들이 옮겨갔다는 얘기가 있습니다.
이 부근에서 엘지화학이 차지하는 수요가 꽤 크죠. 예전에 8월초에 엘지화학이 단체로 휴가가는 기간이었던가.. 출퇴근시간에 차가 하나도 안막히더라구요.. ㄷㄷ 괜히 엘화앞에 택시 줄지어있는 거 아니구나 합니다 ㅎㅎ
안그래도 BRT 2대 생긴다는데 하나는 반석쪽 가는거고 하나는 신탄진쪽 가는거라고 들었는데 사실 이 부분은 크게 호재로 느껴지진 않습니다. 세종으로 가는 BRT가 생겨야 호재라 생각합니다 ㅎㅎ
말씀하신대로 도룡은 애초에 어나더월드.. 도룡에 공동관리아파트라도 재건축하면 모를까 거기 아파트 안짓고 스타트업 빌리지? 만든다했고.. 매봉산자락에 아파트 짓는것도 취소.. 결국 문지 주변에 상급지 신축은 도룡sk뷰랑 미소지움, 그리고 스마트시티(이걸 이제 신축이라고 봐야하는가+고급 주복이라 일반 직장인이 진입하기에 부담되는 그 아우라)밖에 없지요. 여기가 공급이 넉넉한 것도 아니고.. 향후 관평동 넘어가는 길목 개발하면 할수록 문지가 더 빛날겁니다 ㅎㅎ |
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[* 비회원 *]
그리고 여기 학군에 좋은 점이.. 원투룸 빌라 많은 동네는 학군 안좋다고 하는데, 여기 원투룸 빌라에 기혼이 사는 경우 잘 없다죠 ㅎㅎ 거의 보면 정출연같은 곳 다니는 미혼들이 삽니다. 그마저도 노는거나 술좋아하면 관평동으로 가고.. 전민동은 조용한 거 좋아하는 사람들만 남더라구요.
전민동은 코노 생긴지가 3년정도밖에 안되고, 피시방에 pc도 엄청 사양 구릴 정도로... 학군지에다가 유해시설과도 엄청 멀죠.
둔산동은 학원가에서 한블럭 건너가면 모텔 술집 유흥가인데.그에 비하면 전민동이 답답한 느낌은 있어도 학원가 빼면 애 키우긴 더 좋은 동네라 봅니다.
다만 뭐 시청 법원 검찰청 법조타운 등등 있으니 둔산동이 더 상급지인 걸 부정할 수는 없지만요.
아쉬운점은 엑스포랑 딱 붙어있었으면 정말 좋았을텐데.. 거기가 원투룸촌이 들어오고 아래에 아파트가 있다는 점. 다만 그 덕분에 아직 이 가격으로 살 수 있는거라고 생각해야하지요 ㅎㅎ |
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소가땅을긴다
정성스런 임장기 잘 봤습니다. 저도 문지 가지고 있는데 잘 가주네요
대전을 잘 아시는것 같아서 그러는데 질문 하나만 드려도 될런지요 ? |
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[* 비회원 *]
저도 고수는 아니고.. 대전도 뭐 19년도쯤에 빡세게 임장돌고 그 이후로는 별로 안보다가.. 최근에 좀 다시 보긴 했습니다만
미천한 제 의견이라도 필요하시다면 질문하셔도 좋습니다 ^^;; |
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[* 비회원 *]
매수 매도시기는 신만이 아는거죠.. 솔직히 그거는 뭐 정답이 있겠습니까 ㅎㅎ
다만 대광은 2년 지나면 딱 입주장인데 입주장에 등기치기전에 분양권 상태로 파는게 제일 낫지않을까요?
그나저나 헷갈리는데 21년부터 바뀐게... 문지가 1주택이 된 다음부터 2년 보유해야하던가요? 비규제일때 구매한거라 실거주 요건은 없을 것 같고...
아무튼 문지를 일시적 2주택 비과세로 털어내는 시나리오를 택한다음에 모아서 상급지로 가는 게 낫다고 생각합니다.
센트럴자이 팔고나면 문지가 바로 22.1부터 비과세가 되는건지, 센트럴자이 팔고난 시점부터 2년 카운트가 되는건지 모르겠네요 이건 홈택스 문의를 해보시면..
만약에 센트럴자이를 팔아야 비과세 카운트가 시작되면 저라면 센트럴자이는 올5월 내에 팔겠습니다, 그게 아니라면 올9월 이후에 팔아서 일반과세로 털구요.
그 다음에 22년 5월에 입주장에 로제비앙 등기안치고 털구요, 턴 다음에 바로 중푸 등기치구요 일시적2주택으로 문지 턴 다음에 모은 돈으로 반석 죽동 문지 중 맘에드는걸로 33평 들어가거나 둔산동 크목한 중 하나 갭끼고 사겠습니다
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[* 비회원 *]
그러면 저라면 A는 21년도 9월 이후에 일반과세로 팔고 D는 22년도 5월에 등기전에 팔고
B는 C 입주하면서(공동명의 세팅 해놓으세요) 팔고 남는 돈 다 끌어다가 C는 유지하면서 하나 더 가지고 그냥 2주택 가시기를 추천드립니다. 세금때문에 3주택 이상 유지하는 건 쉽지않아도 2주택까지는 괜찮다고 봅니다.
2주택째는 그 때 가봐야 알겠지만 현시점에서 제가 추천드리는 것은 1순위 둔산 크목한 30평대 2순위 도룡동(33평대 가면 좋겠지만 자금상 33평은 어려우면 20평대) 3순위 문지 효성 33평 4순위 열매마을8단지 38평, 반석/죽동 신축 33평
이 정도 입니다. |
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[* 비회원 *]
아 그러네요 분양권 취득시 규제 따라가는데 헷갈렸네요 ㅎㅎ 결과적으로 상당히 유리한 스탠스가 된 것 같습니다.
24년도쯤에 지켜보시고 당분간 급등은 없겠다 싶으면 매도하고 1년동안 중푸 1주택으로 있다가 일시적2주택으로 넘어가고, 그게 아니라면 그냥 바로 매도하면서 하나 더 사서 2주택으로 가시면 될 것 같습니다.
사실 뭐 3년 후에는 규제가 또 달라져있을 수 있으니 그때가서 생각을 하셔야겠지만, 적어도 당분간 출구전략을 쉬이 풀어주지 않을 것 같으니 일단은 양도세 최대한 절세하면서 출구전략 찾고, 거기서 다시 투자를 생각하시면 될 것 같습니다 ^^ |
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[* 비회원 *]
전 외지투자자 아닙니다 ^^;;
저는 대학교도 대전에서 나왔고 다른 동네를 좀 떠돌기는 했지만 현재는 직장도 대전입니다. 총 거주기간은 8년 정도 되겠네요.
결혼때문에 서울로 올라가게 되어서 그렇지만.. 지인같은 경우에는 저같은 일 없으면 아마도 평생 대전에 살지않을까 싶고, 지인이 첫 주택을 살 때까지 저도 대전에 평생 살 계획이었기에 정말로 거주를 염두에 두고 투자하였습니다.
지나고나서 보니까 '저길 누가 살아?' 싶던 탄방동 e편한세상이나, 중촌동 푸르지오같은 것들도 많이 올라서 보는 눈이 허접했구나 반성은 하지만, '여긴 살고 싶다' 하는 도룡동이나, '도룡동 못들어가면 여기라도 들어가고 싶다' 하는 문지동이 많이 올라준 걸 보면서 그래도 보는 눈이 아예 없진 않았구나 싶기는 합니다. ㅎㅎ |
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1. 둔산만큼은 아니라도 전민동 민도 좋고 학군지로서도 1.5급지는 되는데 전민-문지의 유일한 신축.
2. 하수종말처리장 이전이 결정은 되었어도 실제로 삽뜨면 더 오를 것으로 판단, 이전 끝나도 더 오를 것으로 판단(다만 그 자리에 아파트 들어서면 그때는 매도하고 거기로 갈아탈 시점으로 판단)
3. 신문교 건설되면 수자원공사 및 그쪽으로 만들어질 연축지구, 혁신도시도 그쪽으로 올 가능을 보면서.. 그 동네 수요를 흡수할 느낌
4. 신문교 건설되면 세종 접근성이 좋아져서 세종에서 둔산 출퇴근은 무리가 있다 느끼면서도 자녀교육을 시키고 싶은 사람들의 수요가 현재보다 조금 더 추가될 것이라는 생각
뭐 이렇게 있습니다. 더불어 죽동이나 노은반석쪽도 좋게 보지만, 그쪽은 덩치들이 너무 커서 투자하기 쉽지 않구요..(24평이 잘 없으니)