먼저 지난번 글.
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정도를 걷지 않고 꼼수로 해결하면서 최적의 솔루션을 추구하려다 보니까 나온 정책.
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이번 정책을 여러번 보고, 그 반등도 여러번 보다보니정도를 걷지 않고 꼼수로 해결하면서 최적의 솔루션
http://www.ppomppu.co.kr/zboard/view.php?id=house&no=176588
반응이 참 뜨거웠는데, 댓글을 보다보니 흥미로운것들이 몇개 있더라고요.
처음 글을 쓸때에는 부정적인 뉘앙스로 출발했는데 생각해 보니까 일부에서는 지역개발에 긍정적인 면도 있겠더라고요.
역세권, 즉 전철역 도보가능한 좋은 땅을 평균용적율 100%대의, 빌라보다도 더 낡고 허름한 주택으로 남겨논다는것은
토지의 효율적 이용이라는 측면에서 비합리적인것은 맞는데
그동안은 입구에 있는 근린생활시설 소유주들의 반대로 제대로 개발을 못한것이 사실입니다.
그렇다고 그곳만 빼고 재개발구역을 지정하기도 쉽지 않고, 그게 가능한 지역은 종암동처럼 이미 재개발 끝났죠.
사실 어떻게든 개발을 하긴 해야되는것은 맞습니다. 그런데 문제는 근생의 반발을 어떻게 무마하느냐.
그동안은 그냥 시간이 해결해주기를 기다렸습니다.
갈수록 대형마트, 온라인주문 등이 일상화되고 막히더라도 편리하게 차량을 이용하는게 늘어나다보니
근린생활시설들의 수익성이 악화되고, 결국에는 그냥 주거용 빌라/원룸 월세나 상가 월세나 그게 그거인 수준까지 떨어집니다.
굳이 근생을 유지할 이유가 사라지기를 기다리는것이죠.
솔직히 코로나사태로 인해 그게 더 빨라지긴 했고.
슬럼화되도록 방치해서 근생은 물론 일반주택도 땅값하락으로 인해 뭐라도 해보게 하기까지 기다린다는 것.
그런데 문제는 시간이 좀 많이 걸린다는거죠. 말 그대로 만장일치에 가까운거니.
그러면 신속하게 역세권의 개발이 가능하게 하려면 어떻게 하는가? 좋은 방법이 있죠.
충분한 수익을 올려서 분배의 불공평함이 좀 있을지언정 어느 누구도 손해보는 느낌 없이 사업에 응하게 하는.
어떻게 수익을 올리나냐? 간단합니다. 용적율을 올리면 됩니다. 많이 높이 지어서 이익을 내게.
안그래도 역세권 평지니까 명분도 충분합니다.
그래서 실 사례를 하나 소개하죠.
지난번 글에서 언급한 6호선 보문역과 4호선 한성대입구역 중간에 돈암시장이라고 있습니다. 4호선 성신여대입구역 인근.
http://naver.me/xYQDsmp5
이게 20년전쯤 지역중심 종상향대상이 되어 일반상업지구로 변경되니까
(당연 시장이다보니) 주택보다 근린생활시설이 더 많은데도 불구하고 재건축이 이루어집니다.
아파트 분양으로 충분한 수익을 얻을수 있으니.
이게 바로 동소문동 동일하이빌, 2006년 입주한 용적율 687%의 25층 주상복합아파트입니다.
(이 건물 하나로 이지역 주변 풍경이 많이 달라졌다. 네이버 로드뷰에서 주변 남아있는 시장통과 비교하면.)
용적율 687%짜리 주상복합, 숫자에 감이 오지 않습니까? 700% 약간 안되죠.
다시말해 전철역 200m 부근의 한 블럭을 밀어버리고 저런것 하나씩 모든 전철역 앞에 짓는다는 것입니다.
저거 분양당시에 청약도 해봤는데 아파트의 경우 전체 세대수의 과반수 이상이 일반분양으로 나왔습니다.
분양이익으로 근생 소유주들도 큰 불만 없이 상가 하나씩 가질수 있게 되었지요.
물론 상가세입자들의 불만이 컸습니다만, 이제 이런부분들을 개발이익 가지고 공공에서 해결한다는것이죠.
저 아파트는 임대주택이 전혀 없으므로 상업지구 용도변경의 이익을 100% 지주들이 가졌지만
이제는 임대주택으로 어느정도 나눈다는 이야기도 되고요.
정부의 의도대로 모든 구역이 저렇게 될것이라고는 믿지 않습니다만, 몇몇은 저런식의 사업이 진행될 것입니다.
게다가 사업이 완료되면 기대효과중 하나가, 해당 동네 입구에 박혀있는 근생지역의 도로망이 넓어지는 관계로
후면에 있는 주택가들도 순조로운 개발이 가능해진다는 것입니다.
진입로문제 때문에 소규모 주거환경개선사업도 막혀있는곳들이 많거든요.
지켜봅시다. 어떻게 돌아갈지.
아마도 초기 몇개 사업은 되게 하는 방향으로, 즉 이익을 좀 많이 나눠줘서 빨리 도장 찍게 만들것입니다.
그 후가 어찌될지 모르지.
ps. 저 아파트는 주상복합이라 분양당시 청약통장 상관 없이 성인이면 누구나 청약이 가능해서 온 가족 명의로 청약서류 각각 넣은이들도 많았습니다. 서초역 앞에 있는 모델하우스에 줄 서서 청약서류 넣은게 기억납니다. 물론 우리가족은 다 떨어졌고요. | 
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