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결론:
자식하고 주택 지분 공유는 여러 모로 비추천.
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상세
상황설명
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1월쯤에 유행(?)했던 썰입니다.
자세한건 아래 짤방을 보시고...
상황을 요약하면 이렇습니다.
- 결혼할 사이인 남자 여자가 있음
- 남자는 반포자이 60평(시세 40억) 지분 30%(나머지는 부모님 지분)+현금2억
- 여자는 결혼자금 1.5억
- 반포자이 정리하기가 어려우니 들어와 살아라 vs. 나가 살겠다.
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남여 결혼자금 문제(;;)나 고부갈등을 다루려는 건 아니고요... 고액자산가 부동산(주택) 에셋 파킹 전략에 대한 검토입니다. 틀린내용 있다면 지적 환영합니다.
지분정리?
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일단 이제와서 반포자이 지분정리하려면 부모님이 12억을 조달해 오던가 아니면 시원하게 증여세 내고 부모님한테 증여하던가 해야 하는데 둘 다 어렵겠죠. 이건 깊이 고려 안했습니다.
반포자이를 팔고 따로 사는 것 역시 양도세 손해가 상당한지라 역시 어려운 선택이겠죠.
별로 중요한 건 아니지만 60평짜리 아파트답게 중문같은거 설치하면 세대분리 비슷하게 되긴 합니다. 물론 예비며느리 입장에서는 그다지 ㅎㅎ
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지분정리 안하고 신혼집 구하기
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결국 지분정리 안하고 신혼집을 구하려고 한다... 하면
남자쪽 이름으로는 1. 주담대 불가 2. 전세자금대출도 불가
여자쪽 이름 (혼인신고 전) 1. 주담대, 전세자금대출 가능 다만 혼인신고하면 전세자금대출 연장 불가
전세자금대출을 한다고 하면 (혼인신고 안하고 애도 안낳고 버티는 거 아닌 이상) 2년 뒤 연장 안돼서 털릴테고, 역시 선택지가 아니라고 보입니다.
그나마 나은 게 주담대로 등기치는 건데, 일단 예비남편하고 차용증 쓰고 2억 차용하고 3.5억 시드. 신용대출로 각자 1억씩 2억 하면 5.5억 시드
9억짜리, 경기도 용인 수지 구축 국평 정도 가능하겠습니다. DTI DSR이 어떨지 모르겠습니다만...
15억 자산 들고있지만 굳이 신용대출, 주담대 풀로 채워서 수지 구축 국평을 간다... 삽질이죠. 15억이면 서울시내 서초강남만 아니면 웬만한 데 다 사는데...
게다가 우리 아들 명의로 사지도 못하고 며느리 명의로 사야 함!!!
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부동산 고액자산가 1주택 몰빵보다는 2주택, 2주택보다는 1주택+기타자산
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그러면 어쨌어야 하느냐, 바람직하게는 남자쪽 집안에서는 적당한 크기 강남아파트 놔두고 나머지는 2주택을 가거나 다른 투자처 (빌딩/주식 등)로 갔어야 했다고 봅니다.
물론 나는 아들 절대 분가 못시킨다... 일부러 그런거면 뭐 ㅎㅎ 어쩔 수 없고요.
저는 분가하는 게 맞다고 보는 관계로 지금 투자 상황이 별로 안좋았다고 봅니다.
물론 똘똘한 한채로 종부세 측면에서 상당히 이득을 보시긴 했겠지만, 아들이 결혼하기는 상당히 어려운 상황이 됐습니다.
그래서 자식 물려줄 집 하나까지는 (부담안가는 한도에서) 들고가시는 거 추천. 자식하고 주택 지분 공유는 여러 모로 비추천. (아예 한채 넘기는 건 괜찮음)
다만 여러채 들고 있으면 양도세 때문에 이사도 안되고 추가로 매수한 주택들도 매도 매수가 부자유스럽습니다.
추가로 매수하는 주택도 자식 물려줄 정도 주택이어야 합니다. 자식 명의로 넘겨주고 세대분리하고 2년(고가 주택이면 3년 이상) 거주하면 그 뒤로는 어느 정도 이동이 자유로워지죠.
그러니까 다주택을 하려면 자식이 세대분리해서 어느 정도 거주할 때까지 버티는 게 가능한, 존버할만한 주택을 들고 있어야 합니다. 존버할만한 주택이면 취득세 8.8, 13.2도 감수할 수 있겠죠. 물론 취득세에 종부세까지 생각하면 주택이 아니라 상가 등으로 분리해놔야겠다... 라는 생각이 듭니다. 그래서 자산이 어느 범위 벗어나면 주택은 더 이상 투자수단이 아니게 된다더라고요. 꼬마빌딩이건 주식이건 다른 걸 찾아야...
추가 주택이 자식 명의로 넘어가면 금수저 청약전형에서 약간 밀리는 문제도 있습니다. 이런것까지 생각하면 강남에 집 가진 고액자산가는 주택보다는 다른 곳에... 물론 나는 다른 건 도저히 모르겠는데 집은 딱 보니 오를 게 보인다... 하면 어쩔 수 없죠.
가능한 시나리오들입니다.
- 강남 1주택+서울 적당한 아파트: 종부세 부담, 다만 관리 부담 없고 3년 살고 양도세 세팅하기 편함
- 강남 1주택+서울 적당한 다세대/다가구/단독주택: 임사자 등록으로 종부세 부담 줄일 수 있으나, 관리 어려움. 경우에 따라(시세 산정 곤란) 증여세 줄이기 가능
- 강남 1주택+빌딩/상가: 잘만 고르면 증여시 증여세 줄이는 용도로도 사용 가능, 다만 양도세가 드라마틱하게 줄어들지는 않음 (9억이하 비과세같은게 없음), 역시 관리 문제(주택보다는 나은 편)
- 강남 1주택+주식: 관리 문제 없으나 잘못 고르면 쪽박 ㅎㅎ
물론 싸구려 범위에서는 이러나 저러나 별 의미 없습니다. 양도세 세팅하기에는 한채가 나으니 오히려 반대일 수 있음.
1채라고 해도 양도세 취득세 무시할 정도로 만드는 세팅이 도저히 안되는 고액자산가에게만 고려할 만한 내용입니다. (아... 나하고 상관없네)
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- 반포자이 60평 시부모 모셔야하는데 여자가 반대 jpg
- 시부모님 모신다 vs 결혼 안
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디시 부동산 갤러리에 올라왔던 글이죠. 전 댓글까지 다 봤는데... 여자가 깐 이유는 남자 집안이 아파트 한채 빼고 가진것도 없는 집이라서 깠다는 해석을 봤네요. 여유있는 집이었으면 20평대 하나 사주던가 아님 적어도 전세보증금정도는 턱하니 내줄태니.