재건축 어려운 구축아파트들의 미래는 어떻게 될까요?21
- 사비알론소3
- 등록일 2021-03-01 09:43
- 조회수 5139
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파워링크 
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無利子
강남은 1:1 재건축 하면 되겠죠.. 아마도 강남만 가능할겁니다..
그외는 리모델링하고 사는거죠.. 분당도 리모델링 하고 있잖아요.. 옮길곳 많은 지방같은 경우에는 그냥 중심지역이 옮겨갑니다.. 택지개발해서 신축 아파트 들어오면.. 그쪽으로 싹다 옮겨가고.. 구도심은 할림 되는거죠.. |
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같은 입지 신축과의 가격차이가 재건축 사업비용 이상으로 벌어지면
그때부터 재건축이 진행되던가, 아니면 최소 가격은 고정되고 안 떨어지겠지요.
그래서 재건축에서 제일 중요한것이 그자리에 새아파트가 들어오면 얼마까지 갈까입니다.
감사합니다~!!^^
건축된지 30년이 훌쩍 넘었고, 해당지역에 재건축 규제가 전혀 없음에도 불구하고
재건축 이야기가 안나오는거죠.
ps. 물론 사업주체가 자기 돈 들여서 20평 아파트 1500세대 철거하고 20평 아파트 1500세대 만들고 싶으면 금전적 손익 생각하지 않고 하면 됩니다. 국방부 군 관사 현대화 프로젝트처럼.
(20년된 관사가 낡아서 새로 짓겠다, 그지역 군 수요는 똑같이 1500세대다. 관사를 30~40평으로 할 이유도 없다. 고로 세대수 증가 상관 없이 건축 시작.)
슬럼화의 과정을 거쳐서 다시 시작하리라 봅니다.
제가 사는 경기도 입지가 좋지 않지만 글내용처럼 5층 100%초반대의 용적률임에도 소형평수가 많아 대지지분이 모자라 재건축을 하지만 일분이 없는 1:1재건축을 진행합니다. 해당 아파트 시세는 13평 기준 1.5억 주변 신축은 6억대라죠. 용적률 올려 개인의 집 평형을 늘리고 건축비를 모두 조합원이 부담해도 시세차익과 실거주가 가능한 ㅎㅎㅎ
서울도 다 이런 과정을 가지 않을까 합니다
대략 10평은 되어야 된다고 보는데,
이는 일반분양 없이 1:1 했을때에도 전 세대 전용 59정도는 만들어 줄 수 있어야 사업을 할만 하다고 보거든요.
서울에서도 초중심지라면 좀 얘기가 다르겠지만.
물론 앞으로 세대수 감소 재건축같은게 나오면 이게 또 어떻게될지 모르겠습니다.
어짜피 재개발, 재건축이라는게 해당아파트 거주자(실수요자)의 동력으로는 절대 되지 않고
투자자들이 주도해야 되는거라서 만일 그게 더 이익이 된다면 그렇게도 가겠지요.
ps. 평균대지지분의 개념으로 보면 의외로 재미있는 경우가, 현재의 용적율은 높지만 대형평형 위주로 되어있고 입지 자체가 좋긴 한데 대형평형 수요와는 맞지 않아 의외로 평당가가 낮은 곳입니다. 극단적으로 말해 40평 소유주가 건축비 자기부담 1:1 해서 32평으로 평수를 줄여도 수익이 날만한 곳.
주로 수도권이나 지방 광역시에 그런 아파트들이 있습니다. 무조건 대형을 선호했던 1990년대에 서울처럼 소형의무의 규제가 없어서 대형 위주로 지어졌는데, 초핵심지 일부를 제외하고 대형평형 인기가 없어진 지금 국민평형과 가격차이가 별로 안니는 단지들이 있지요.
ps2. 언급한대로 재개발, 재건축은 투자자들이 주도해야 진행됩니다. 그러니 재건축아파트 실거주의무는 의외로 강력한 재건축 규제지요.