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올 1분기도 이제 3주남짓 남았습니다.
1~2월 시황을 간략히 정리해 보자면
0. 압구정 구축들 신고가 갱신으로 나타난 강남 철옹성
1. 3040 신흥중산층의 마포구 초신축 러쉬로 기축매매가 및 전세가와 갭 발생
2. 상승한 강남과 마포 사이 가성비가 좋아보이는 서초
3. 상급지 중상급지가 먼저 달리고 중급지 하급지와 갭이 커짐
4. 대출규제강화 예고
분석을 해 보겠습니다.
0. 그동네는 뭐..
1. 실내와 커뮤니티공간이 공개된 마프자와 초신축 신그자 가격이 치고나가면서 인근 준신축과 기축 단지들과의 가격대가 벌어졌습니다.
사실 돈만 되면 초신축으로 가야죠. 20년동안 가격방어 걱정 안하면서 쾌적한 내집에 살 수 있으니까요. 하지만 대부분의 사람들은 그러기 힘드니 언제나 가성비와 저평가구간을 찾는거죠.
마용성으로 묶이던 마포가 올해들어 유독 치고 나가는건 정부의 후암동 쪽방촌 관련 이슈가 용산개발계획이 지체되는 불안함에 확신을 더해준 점, 그리고 신촌역-공덕역 사이 대흥역 인근에 강남의 주요 학원들이 진출해 대흥로 학원가를 형성한 점 등이 있습니다.
그럼 어떻게 되나?
다 아시잖아요. 대장단지들이 치고 나가서 가격대 벌어지면 비슷한 급의 단지들도 갭메우기 들어갑니다. 실제로 해당 신축단지 국형 전세가격에 조금 보태 인근 기축 단지 59형 매수하는 수요때문에 저쪽 전세가격이 약간 주춤합니다. 갭 생길때 빨리 움직여서 메워줄때 수익 땡기는 현명한 분들이죠.
신촌 아현 대흥 공덕역 도보권 단지가 아니라도 인근 6호선이나 학원 셔틀버스권 단지들은 마포 신흥 학원가 영향을 받을겁니다. 서울을 4분할 해서 대치 목동 마포 노원 학원가면 남동 남서 북서 북동 학원 수요를 흡수하죠.
http://www.ppomppu.co.kr/zboard/view.php?id=house&no=169707
제가 세달전에 북3 잡으라고 강추해드렸습니다. 그때 7억대였는데 이제 9억대입니다.
2. 자금 되는분들은 무조건 들어가세요. 경부지하화 롯데칠성부지 등등 예정계획이 끝나면 반포에서 방배와 서초로 주거중심이 옮겨갑니다. 갓형기 조합장이 x같은 구조 뽑은 원베일리는 얼릉 땡기고 압구정으로 튀라고 지령 했잖아요. 근데 압구정 집값이 그리 만만합니까. 그럼 2030년은 서초 방배에요.
방13은 초투 13정도 방5는 그것보다 약간 높습니다. 돌아다녀 보니 방13은 단지 인근에 돌가루 날릴것 같아 방5가 나아보입니다. 가격에 어느정도 반영이 되어 있지만 공사 시작되면 차이 더 나겠죠.
3. 강남쪽은 말할 필요도 없고, 마포흑석도 20찍고 나갔습니다. 노도강 금관구도 15억 거립니다. 지난 몇달간 달렸죠. 그런데 그 사이 서대문구 성북구 동대문구 중랑구 지역들은 한동안 정체기입니다. 대표적으로 홍센아, 길뉴 안쪽 단지들이 있네요. 가격 좋습니다. 위의 북3 사례처럼 조만간에 키맞추기 될거라 보여요.
4. 대출규제 강화하겠답니다. 2월엔 거래량이 줄었어요. 그런데 서울 상급지 호가는 내려가지 않고 오히려 오릅니다. 왜죠?
작년부터 다주택 패널티 대비 셋팅에 들어가 포지션 정리가 끝난겁니다. 이 값에 팔리면 팔고 업글해서 가는거고 안팔리면 그냥 쭉 사는거에요.
그러니 상급지 거래량은 줄어도 거래건 상당수가 신고가거나 전고가에 근접한 가격에만 거래가 일어납니다.
이 '대출규제 강화' 라는 정부의 행간을 잘 읽어야 합니다. 다음 떡상을 찍어주잖아요.
대출이 더 까다로워지면 레버리지 합이 (신용대출1억+보금자리3~4억) 정도가 한계입니다. 그럼 서울 하급지 구축이냐 수도권 저평가 상급지 신축이냐 인데, 저는 후자로 봅니다.
서울 하급지는 십년후 지금보다 환경이 나아질게 없고 오히려 슬럼화 외국인거주지역화 등의 우려가 있지만, 수도권 저평가지역 상급지는 gtx나 재개발로 신도심화 등의 포텐셜이 있거든요.
다들 현명한 판단으로 자신과 가족의 보다 나은 미래를 지키시길 바랍니다.
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장지동 아이파크2차 계약했는데 위례는 어찌보시나요?
미취학아동 2명있어서 한 10년 실거주 하려고 합니다.
제가 구시가위주로 적었지만
강동송파쪽은 말할것도없이 좋죠.