전월세상한제 갑자기 헷갈리는데14
- 옵티미스틱
- 등록일 2021-03-15 15:13
- 조회수 1183
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파워링크 
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[* 비회원 *]
신규로 하죠.
그래서 전세로 4년 꼭 살아야하는 임차인은 신규계약으로 갑니다. 계약갱신쓰면 2년후 퇴거하는게 기정사실이 되니까요. |
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 옵티미스틱
신규로 해도 저거 임차인이 신고하면 걸리기 땜에 무조건 내보내든가 계약자 바꿔야 되는거라고 봤는데... 가령 합의하에 10프로 증액을 합의후 새로 계약서를 작성했어도 동일계약자와 동일물건이면 갱신으로 봐서 임차인이 추후 신고하면 전월세상한제에 걸린다. 라는 얘기.... 를 꿈에서 봤나.. |
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killerbee
초기에 오해가 많았기에 님 해석 같이 쓴 글도 있을 수 있습니다. 사실 집주인이 실거주 뻥카치고 신규 세입자 들인 경우, 기존 세입자 소송 시 받을 수 있는 배상 판례가 명확히 없는 것도 문제입니다. (오히려 기존 세입자 빨리 내보내려고 위로금을 주는 홍남기 룰이 더 명확한 상황) 집주인 전입이 없고 기존 세입자 전출과 신규 세입자 전출이 차이가 없다면 그나마 소송에 나설 만 한데 예를 들면 집 주인이 2주 전입했다가 신규 전세 주는 경우 등 애매한 상황을 만들어 버리면 100% 승소도 어렵고 판사 마음이죠. |
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에터
신고하면(x) 민사소송제기(o) 추가로, 임대차계약의 당사자를 배우자로 바꿔도 법정 가면 5% 제한 인정받을 가능성이 높습니다. 계약자를 배우자로 바꾸는 건 그리 확실한 해결책은 아니라는 거죠. 다른 주택임대차 판례를 보면 같은 세대원은 한몸으로 보는 판례가 많습니다. 이 흐름을 따른다면 계약자가 배우자로 바뀌더라도 제한을 계속 받을 수 있습니다. 알고 계신대로, 임차인에게 불리한 약정으로서, 임대차보호법 해당 규젱어 위반되는 약정은 무효이므로, 임차인이 민사소송제기해서 돈 돌려달라 하면 돌려줘야 할 수 있습니다. 근데 차임-보증금 환산율로 계산하는 거라 한 3억쯤 올린 거 아니면 소송걸기 애매하긴 합니다. 3억짜리도 2년간 인정되는 손해배상액 1500만원 정도... 2억짜리로 가면 1000만원인데 이게 반드시 이긴다는 보장은 없고 (판사님이 구체적 사정을 봐서 판단해주십니다.) 변호사비는 무조건 들어가는 거고 (이겨도 아주 소액만 돌려받을 수 있음) 애매해지죠.
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killerbee
정확히는 이 해석이 맞습니다. 신규 계약으로 하더라도 계속계약이다 주장하면서 소송을 걸 수 있습니다. 문제는 여기서 명백한 판례가 없고 (집주인의 실거주권에 의한 신규계약 vs 계약갱신, 법은 그냥 집주인이 계약 갱신 거부할 수 있는 사항을 나열했으니... 신규냐 계약 갱신이냐는 판사마음) 세를 살고 있는 상황에서 소송을 거는 부담이 생깁니다-패소시 집 주인은 돈을 잃지만 세든 사람은 승소하나 패소하나 다음 텀엔 쫓겨나는 확정이죠. 근데 왜 판례가 없을지 생각해 보시면... 이거 첫 빠따되는 소송하는 선택이 쉽지는 않습니다. (올려 주겠다는 세입자는 오래 전세를 살고 싶어할텐데 4년 살 가능성 있는 걸 2년만에 나가야 하는 소송을 하겠다는 것이니까) 계속계약에 유리한 판례가 나오는 순간 전월세 시장은 또 한 번 뒤집어 질 것이며 제 설명은 다 틀렸고 님 말마따나 2년마다 쫐겨 나는 것 default죠. |
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에터
지금 법문만 보면 그렇게 해석될 수 있습니다.
제가 쓴 글을 보신 것일지도 모르겠습니다.
제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. (중략) ② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다. ③ 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 본다. 다만, 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있다. ④ 제1항에 따라 갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용한다. (후략)
여기서 보면 4항에는 "1항에 따라 갱신되는"이라고 명확히 표시해 놨고, 2항에도 "1항에 따른 계약갱신요구권"에 이어 "이 경우"라고 써서 1항의 경우, 즉 계약갱신요구권을 사용한 경우로 한정되는 것으로 해석되는데, 3항에는 그냥 "갱신되는"이라고 써놨습니다. 이런 경우 대법원에서 해석할 때 의도적인 것으로 볼 수 있거든요. |
![[*익명*]](http://cdn.ppomppu1.co.kr/zboard/nickcon/98082.gif?v=20241112)
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엇? 계약갱신청구권이랑 전월세상한제 별게 아니었어요? 계갱권 안쓰는 갱신계약도 5프로 상한에 걸리는거로 알고 있었는디