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대한민국 최상급지 압구정은 지금 아비규환입니다.
아시는분은 알고계시겠죠.
불과 이틀전인 3월 15일, 압구정에서는 이전 거래대비 한달만에 무려 12억이 오른 63억에 실거래가 완료되었습니다. 1.2억 아니고 12억입니다^^
이런 기세면 다주택자 절세매물까지 자취를 감추는 6월부터는 역대급 난장판이 펼쳐지게 되겠습니다.
압구정 60억짜리 집이 당췌 나랑 무슨상관이냐구요? 혹시 난 그집 안살꺼니까 상관없다는 생각을 하시고 계신건가요?
1급지의 폭주는 연쇄작용을 일으키게됩니다.
마포사는사람이 집팔고 상급지 압구정 갈아타려는데 그 압구정 호가가 억단위로 오르면 마포 그집 호가는 그냥 그대로일까요? 마찬가지로 관악구 사는사람이 집팔고 마포 상급지 이동해야되는데 마포 호가가 억단위로 오르면 관악구 그집 호가는 그대로일까요?
이런식의 연쇄작용으로 압구정의 폭주는 수도권 전역으로 퍼지게 되겠습니다. 대한민국 최상급지 압구정의 폭주는 결국 나에게 닥칠일입니다. 전국민이 압구정을 주시해야하는 이유입니다.
혹시 최근 종부세 인상 기사를 보시고,
"다주택자들 다 망했어ㅋ 걔네들 세금 때려맞기때문에 집 다 팔수밖에없어. 다주택자들이 내놓는 엄청난 수량의 매물들 기다렸다가 그거 사면돼" 라고 생각하시는 분들 계신가요?
그 세금 다 임차인들 및 세입자들이 고스란히 전월세로 내주게된다는거 정말 모르고 그런말씀 하시는건가요?
조세 전가 및 조세 귀착은 경제학의 기본원리입니다. 최근 전세가격이 폭등하고 전세의 급격한 월세화가 진행되며, 월세가격까지 치솟는것이 왜 그러는것이라고 생각하시나요? 도대체 왜이러는건지, 그 이유가 뭔지 한번쯤은 생각해봐야하지 않을까요? 다 조세 전가 및 조세 귀착 때문입니다.
집주인들이 폭등한 세금을 정말 다 자기가 부담할거라고 생각하시는건가요?
게다가 늘어난 세금때문에 집을 매도할 다주택자였으면, 그 매물들은 이미 시중에 다 풀렸습니다. 아직도 그걸 기다리시는건가요?
종부세 가산일이 6월 1일이므로, 세금때문이면 올해 5월까지 다 처분해야되는데, 지금 벌써 3월 중순이 지났습니다. 그럼 벌써 다 매물로 내놨지 그걸 아직도 들고있을거라고 생각하시는건가요? 두달 남았는데요?
다주택자들이 세금때문에 내놓을 매물이었으면, 그건 이미 시중에 다 풀렸고, 그게 풀렸는데도 집값이 이렇게 오르는것이고, 그 매물들이 다 정리되는 6월부터는 주택가격이 본격적으로 상승하게되겠습니다.
6월 1일이 지나면 어차피 내야될 종부세이니 굳이 급하게 팔 이유가 없으므로, 종부세 회피를 위해 풀렸던 매물들이 잠기게됩니다. 설령 매도한다 하더라도, 그때부터는 어차피 내야할 종부세이므로, 늘어난 종부세 금액까지 매도금액에 추가로 얹어서 매도하게되며, 그렇게되면 역시 주택 가격은 급등하게되는것이지요.
더구나 올해 2021년부터 본격적인 공급 절벽까지 시작됩니다. 올해 신규 공급물량은 작년의 절반이하이고(그마저도 올해 1분기에 올해 공급물량의 반이상이 몰려있죠), 내년 2022년은 올해보다 공급량이 더 적습니다..
3기신도시요? 향후 10년은 더 기다려야 입주할텐데요? 더구나 LH 투기사태때문에 그마저도 취소 혹은 엄청난 지연이 예상되고있습니다.
지금 부동산이 버블이라는 말씀을 하시는 분들이 계시던데, '아 그동안 많이 올랐으니까 이젠 내릴때도됐지..'라는식의 생각은 지앙하시기바랍니다. 역대 아파트 가격이 거품으로 인해 하락한 시기인 2008년의 전세가율은 평균 약 35%대 이하였고, 지금의 전세가율은 60%를 넘겨 70%에 달하는곳들도 많죠.
그말은 지금전세가격이 그대로 유지된다고 해도, 아파트가격이 지금대비 1.5~2배는 되어야 전세가율이 35%에 가까워지며 비로소 거품이란 얘기를 꺼낼수 있다는것입니다.
전세가는 거품이 끼지않은 그 주택의 실제가치가 그대로 반영된 가격이죠. 따라서 그 전세가격 대비 매매가격이 높아져 멀어질수록 집값에는 거품이 낀것이고, 매매가격이 전세가격에 가까워질수록 집값에는 거품이 끼지않은것입니다.
지금도 저렇게 높은 전세가율을 기록하고있는데, 그 전세가격이 앞으로도 가만히 지금가격에 그대로 머물러 있을까요?
앞으로 전세가격이 어떻게 될지는 다들 알고계실겁니다.
임대차 2법으로 인한 전세 매물 급감으로 전세가격이 폭등했고, 2.4 대책으로 빌라거래가 금지되어 아파트로 그 수요가 집중되게됐고, 거기에 2.19 신축 전월세 금지법으로 인해 앞으로는 신규 전세 매물 공급까지 급감하게됐으며, 2021년은 전년도 대비 신규 아파트 공급 물량 자체가 절반 이하로 줄어들게되어 향후 아파트 전세가격은 더욱 폭등하게됩니다. 다들 알고계신 내용들이고 제 이전 글들에서도 다 설명드린부분입니다.
게다가 코로나라는 100년에 한번 올까말까한 전염병 사태로 인류역사상 전무후무한 현금이 시장에 풀렸고, 미국에서는 또다시 2,000조가 넘는 슈퍼 부양책이 하원을 통과해 확정됐습니다.
한국 또한 서울 시장 보궐 선거와 내년 대선을 앞두고 또다시 엄청난 양의 지원금을 살포할 것입니다. 이미 수백조의 지원금이 풀렸고 또 추가 예산안도 계획돼있습니다. 3기신도시 토지보상금 50조도 남아있습니다.
이말은, 통화량 팽창이 아직 끝나지 않았으며, 현재 진행형이라는 것입니다. 올 2021년은 근로소득으로 평생 따라잡을수없는 자산 격차가 발생하는 원년이됩니다.
인구가 앞으로 줄어드니까 집 공급이 충분하다는 이야기도 맞지않습니다. 당장 집 구입이 필요한 인구를 봐야지 갓난아기들까지 다 포함한 전체인구 얘기를 당장 집사는 수요에 갖다붙이면 안됩니다. 그건 20년도 더 지난 나중일이죠.
결혼, 분가 등으로 인한 신규 분리가구가 매년 쏟아져나오는건 당연한것이고, 집구입이 필요한 인구로 대표되는 '결혼후 10년차 가구수(통상 결혼 10년차가되면 집을 넓혀가기위해 새집을 찾게됩니다)'의 증감률이 올해 기점으로 지속적으로 늘어납니다.
위와 같은 다양한 요소들을 이것저것 알아보기 귀찮다면, 그냥 눈치라도 빠르면 됩니다.
얼마전 정부 고위관료들한테 집 하나만 남기고 다 팔라고했을때, 그때 그사람들 다들 어떻게했죠? 고위공직 내던지고 자기집 지켰습니다^^ 몇달지나고나서 그집 얼마올랐나요? 다들 알고계시겠죠.
그사람들 현재의 부동산 관련 모든 정보를 다 꿰뚫고있는 사람들입니다. 그사람들이 어떻게 하는지 봤으면 그때 눈치를 챘어야합니다.
집은 하루라도 빨리 살수록 이익이고 많을수록 이익입니다.
만약에 아주 만약에, 다주택자들이 모두 다 없어졌다고 가정해봅시다. 그럼 매년 새로 쏟아져나오는 신규 가구들이 들어가서 살 전세집이 있나요? 전세집이 없죠. 전세집은 다주택자들이 제공해주는거니까요. 그럼 전세물량이 없어진다는건데 그렇게되면 집값은 어떻게될까요? 같은말 반복하지않겠습니다.
각자도생입니다.
(펌글입니다.)
6월 1일이후가 무섭네요
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killerbee
조세전가도 전월세가 계속 받쳐주는게 기본전제임
서울안은 더 오를 여력 있는데 경기권이하는 인구수말고(인구수는 계속 감소중이었음) 세대수 감소하는 날부터 어느순간은 최외곽이랑 급상승지역부터 쭉쭉 빠질 수 있음
그거 받아서 들어오는 분들은 폭락외치는 분들일테고;
결국 숏돌이들이 오히려 받쳐주는거죠