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보증금 회수방법(우선변제,최우선변제,경매신청,임차권등기명령)
일단 대항력과 우선변제 즉 확정일자와 구분을 제대로 못하는 분들이 많은거같아 기초부터 말씀드리고요 보증금 회수방법은 조만간 다시 차례대로 글로 쉽게 설명해드릴까합니다.. 이번엔 임차인의 권리 즉 대항력에 관련된거만 설명드릴게요..이게 정말 햇갈리실텐데 사실 변호사들 햇갈리는 경우 많아요
대항력만 해도 되는데 굳이 확정일자까지 받는 경우도 허다하고 확정일자만 있으면 당연히 자기 배당순위를 지키는줄압니다. 이건 다음 글에서 자세히 적어드릴게요.. 일단 대항하는 법만 간단히 설명드리죠
갑이 집주인이고 을이 세입자입니다. 을이 보증금 1억을 줬는데 갑이 그사이 병하고 계약하고 집을 팔아버리고 1억 가지고 도망갑니다.
그러면 을은 어떻게될까요?
자신의 채권을 회수해야하는데 갑은 도망가버리고 소송을 하겠지요..그런데 새주인 병이 와서 자기 집에서 나가라고 합니다.
자신과 계약한거 아니니 당신은 세입자 권리가 없으니 나는 다른 세입자를 놓고 보증금을 받겠다고 말합니다.
이경우 을이라는 세입자를 법에서 어떻게 보호해줄거냐는거지요
이게 대항력의 시발점입니다.
이때 세입자는 집주인에게 애초에 등기를 했다면 보호받을 수 있습니다.
이래서 등기는 많은 법률관계를 내포하고 있기 때문에 셀프등기니 뭐니 이따위 소리를 하면 안되는건데
돈갖고 튀려는 사람이 등기를 당연히 안해줍니다..세입자가 강요할 수도 없구요
그래서 주택에 한해서만 특별법을 만들어 등기가 없어도 인도와 주민등록만으로 임차권 등기를 대체할 수 있는 수단을 만들어준거죠
이때 익일 0시부터 효력이 발생하는데 여기서 주민등록이 공시의 효과를 가져다주기때문에 동호수를 정확히 기재해야 효력이 인정됩니다.
전입신고를 해서 이렇게 효력이 발생되는데 착한 임차인에게 집주인이 부탁을 합니다. 갑자기 돈이 필요해서 그런데 잠깐 주민등록좀 이전해달라고
은행에서 세입자가 있으면 대출을 잘안해주거나 적게 해주죠..그러니 어리버리한 세입자에게 잠시 1-2주만 이전해달라고 합니다.
그러고나서 다시 전입신고하면 근저당이 선순위로 잡혀있기 때문에 경매신청들어가면 권리가 소멸되니 쫓겨나게되지요
이건 임차인이 법을 몰랐어도 무지도 과실로 보기때문에 이런 합의가 이뤄졌다면 법에서 보호를 안해주기 때문에 조심해야하구요
이런 경우도 있겠죠
집주인이 세입자로 바꾸는 상황인데 예컨데 갑이라는 사람이 자신의 아파트에서 세입자로 살고싶어합니다.
이유야 여러가지가 있겠죠? 그누무 부동산 정책때문에..
이때 공인중개사가 새로운 매수자를 데리고 옵니다...매수자가 집주인이 되는거고 매도자가 세입자가 되는 상황이죠
근데 매수자도 당연히 현금으로 집을 살수는 없겟지요..대출을 끼고 집을 살텐데 이때 누가 우선순위냐는겁니다.
만일 매수자쪽 은행이 먼저 근저당 설정하면 안되지요 즉 매도자 관점으로 말씀드리자면
소유권이 넘어갈때 즉 매수인 명의로 등기치는 날 익일 0시에 효력이 생기니
이건 공인중개사와 잘 협의하여 시간차를 계산해서 진행해야합니다..매수자쪽에서도 당일 등기되면서 저당권등기 함께 될 수 있게 할텐데 은행이 바보가 아니라면 매도인보다 늦게 처리되지 않기위해 일처리를 쾌속으로 할거니까요
이번엔 소유자 입장에서 생각해보죠
집을 사고 싶어서 중개소에서 여러군데 소개받았는데 들어가고 싶은 집이있는데 세입자가 있습니다.
이때 저위에 설명한 전입신고한 주택임대차보호법상 세입자가 있으면 이전 집주인을 승계하게 됩니다.
그러니까 보증금을 내가 돌려줘야 한다는거죠..세입자 입장에선 보호를 받아야하니 주택임대차가 적용되는 특별법에선 말이죠
자 그럼 그집을 사려고하니 저당권을 끼고 있습니다. 어떻게할까요
걱정할 필요없이 저당권이 말소기준 권리가 되기때문에 세입자는 돈도 못받고 나가는 입장이 될 수 있는 사람입니다.
만일 전입신고가 먼저 되어있다면 그 반대의 경우죠
즉 전자는 세입자있는 집을사고도 돈을 안돌려줄 확률도 있다는거지요..법으로 보호를 못받아요 만일 경매처리된다면..
이럴경우는 낙찰자는 정말 좋죠..하지만 세입자가 집을 비워주지않겟지만 그냥 나가는 순한 사람들도 있어요
또 이런 사례도 있을 수 있습니다.
제가 집을 사려고 계약을 하고 잔금치루고 세입자를 들였습니다.
근데 계약상 문제가 있어서 계약이 해제가 됩니다.
그럼 전세입자와 기존 매도인이 입장이 난처해지게 되죠
일단 세입자가 전입신고를 바로 안했다면 등기부만 보고 거래한거에 대해선 공신력이 인정되지 않기때문에 법의 보호를 못받습니다.
아무리 억울해도요
이럴 경우 세입자는 돈때이기때문에 항상 당일 바로 인도를 받고 주민등록을 해야합니다. 무슨일이 있어도 이왕이면 아침일찍부터 중개사무실에서 빨리 서류쓰고 해결해야합니다.
근데 계약이 해제되면 그와 동시에 법적으로 소유권은 자동복귀되니 만일 전세입자가 전입신고까지 빨리 끝냈다면 자기가 보증금을 돌려줘야하지요
이건 생뚱맞는 경우입니다.
자 어찌됐든 원점으로 돌아가서 내가 주택임대차보호법상 전입신고만으로 보호를 받는데 임대인이 집을 팔아 새 임대인이 들어오는데
얘기를 들어보니 영끌해서 매수한 사람같으면 이의제기 할 수 있고 이때는 전 매도인이 돌려줘야 합니다. 임차인도 혹시모르니까 보증금은 말그대로 보증받고 싶은거죠..이러면 전주인의 지위를 승계받지 못하게 되지요
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고래상어!
