시장경제 순리대로 갔으면...1

1. 도시 발전에 따라 주거 수요는 늘어나고 내용도 변화하게 되어 있습니다. (현재는 수도권은 아파트지만 인구가 감소하면 외곽지역부터 주거형태가 바뀌긴 할 겁니다.)

2. 서울을 중심으로 수도권이 발전했고 주택 수요는 폭발함에 따라 택지를 개발한 결과 이젠 서울에 주택을 지을만한 쓸만한 택지는 이제 그린벨트 밖에 없다고 합니다.

3. 택지를 공급할 수 없으면 시장의 논리에 따라, 쉽게 말해 땅 값이 비싸진, 기존 택지의 주택을 허물고 더 고밀도로 개발할 수 밖에 없습니다. (이래야 주거비용이 낮아지죠.)

4. 과거 우리는 서울이 발전함에 따라 택지의 주택이 판자촌에서 단독 주택과 연립으로, 단독 주택/연립에서 아파트로 자연스럽게 재개발이 이뤄진 걸 목격한 바 있으며, 개발은 항상 고밀도로 갔지 반대로 간 적은 한 번도 없습니다.

6. 그러나 이러한 주장은 시장의 요구와 맞지 않기에 필연적으로 주택 가격(당연 거주비용)의 상승을 불러올 수 밖에 없습니다. 

7. 도시계획에서 택지인 지역의 땅 값이 비싸면 비싼만큼의 활용을 해주도록 하는 것이 시장 논리입니다. 평당 1천만원 땅에는 10층 아파트를 짓게 해준다면 평당 5천만원 땅에는 50층은 아니더라도 30층은 짓게 해줘야 시장경제의 순리라고 봅니다.

8. 은마아파트의 경우 78년의 평당 분양가가 70만원이 안되었으며 택지의 평당 단가는 알려져 있지 조차 않습니다. 물론 현재 기준으로 환산하면 70만원이 만만한 금액은 아닐 것이지만 현재 땅 값은 그보다도 엄청나게 비싸졌습니다. (그런데 용적률은 - 당연하게도 - 78년 분양 당시 그대로입니다.) 이건 시장경제 측면에서 비효율이 있는 겁니다. 비싼 땅은 그 활용도를 높여야 합니다.

9. 5에서 용적률을 올려서 고밀도 개발을 하면 따라오는 (중앙/지방) 정부의 인프라 투자는 큰 문제가 아닙니다. 왜냐하면 지금도 개발금액 혹은 예상 이익의 일부를 회수해서 사용하고 있기 때문입니다. 공공투자가 있어야 하므로 개발을 못하거나 신중해야 한다는 논리는 반대를 위한 반대입니다. 

10. 용적률이 공공 영역이어서 기존 택지의 용적률 높이는 개발에 신중해야 한다는 주장에 대한 또하나의 반대 증거는 기존 택지에서 정부가 하겠다는 청년 임대 주택 등이 다 기존보다 고밀도 시설이기 때문입니다. 정부가 수익이 나지 않는 임대사업을 하면서 또 이중으로 인프라를 확충하는데 돈을 들이겠다고 하면서 민간개발의 용적률을 억누르는 건 자가당착이죠. (앞에서 언급했지만 오히려 민간개발 쪽에서 돈을 회수해서 인프라를 확충해 주는 것이 훨 현실적이고 국가 재정이 덜 들어갑니다.)

11. 결론 : 땅 값 비싼 곳은 높게 짓게 해주자. 서울은 땅 값이 비싸니 높게 지어 주거 비용을 낮춰주는 게 시장경제 순리이다. 용적률 공공성 좀 그만 이야기 하자.

추가 : 이런 말 하면 누군가는 꼭 용적률 800-900% 닭장 이야기 하는데 정부 주도 임대주택은 닭장이 가능해도 민간에서 닭장으로 지었다가는 망하기 딱 좋아서 그렇게 안됩니다. 닭장은 돈이 없으니 가는 곳이지 돈 들여서 닭장 들어가고 싶은 사람은 없습니다.