지금 실거주 매수가 고민이신 분이라면..8

안녕하세요, 게시판을 보다 보면 페이지당 최소 1개글은 지금 실거주 주택을 매수하는 게 맞는 건지 문의하는 글이 올라와서 남겨 봅니다.

글에 앞서, 

가슴에 손을 얹고 본인이 봤을 때 지금 부동산가격은 투기꾼들이 자전거래로 만든 인위적인 거품이라고 생각을 하고 계시다면, 

애초에 저와는 의견이 다르니 긴 글 읽으시면서 감정 소모하시지 말고 뒤로가기를 눌러주시기 바랍니다.

아래 내용은 부동산에 조금만 관심을 갖고 계시다면 이미 아는 뻔한 내용들이라 시덥잖은 글일 수도 있고,

향후 부동산 정책의 변동사항에 따라 틀릴 수도 있습니다(어쩌면 틀리기를 더 바라기도 합니다).

다만 재보궐선거의 결과와 현재 정부 및 여당에서 띄우고 있는 언론플레이 등을 취합하여 예상해봤을 때,

아직까지도 매수를 해야할 지 고민이신 분들의 의사결정에 조금이나마 한 줌 도움이 될 수 있도록 해보는 하반기 전망 정도로 참고 바랍니다.  

거주지가 서울인지라 서울/수도권을 기준으로 기재하며, 공급량 부족 등 이미 언급되었던 요소들은 논외로 합니다.

본론에 앞서 결론부터 먼저 말씀드리면, 지금 매수를 고민하시는 분들은 5월말 이전에 하루라도 빨리 사시는 걸 추천합니다.  

현재 실거주용 주택 매수를 고민하시는 무주택자분이 가장 우려하는 건 아마도 지금이 가장 고점이 아닐까 하는 염려일 겁니다.

하지만 현재 모든 지표가 부동산가격이 지금보다 상승하는 쪽을 가리키고 있으며, 아래 요건들 또한 상승에 기반한다는 게 제 생각입니다.

1. 오세훈 서울시장의 당선 (확정)

금번 재보궐선거에서 오세훈 시장 취임 후 그로부터 일주일도 지나지 않았지만, 이미 강남/여의도/목동 등 

서울 요지의 재건축단지를 중심으로 호가가 상승하며 재건축에 대한 기대감이 커지기 시작했습니다.

누군가와 여느 언론에서는 야당인사가 당선이 됨으로써 서울집값이 더욱 상승하는 것처럼 이미 얘기가 돌고 있네요.

과연 오세훈이 짧은 임기와 절대적인 여대야소의 불리한 여건 속에서 어떤 타개책을 내세울 지는 모르겠지만,

그것과는 별개로 민간공급을 밀어주는 인사가 취임했다는 기대감만으로 하반기는 지금보다 더 가격이 상승할 것입니다.

그렇다면 여기서 오세훈이 당선되면 집값이 더 뛸텐데, 집값 올라 불만이라면서 왜 오세훈이 당선된거냐 묻는 분들에게,,,, 

단기적으로는 재개발/재건축을 진행하려는 핵심지역의 가격이 기대감으로 상승하는 게 맞지만, 

장기적으로 봤을 땐 재개발/재건축을 통해서 시장에 공급량을 늘릴 수 있기 때문에 가격변동폭은 점차 안정적으로 변합니다.

이는 곧 부포에서 그렇게 얘기하는, 부동산 가격이 예측 가능한 수준으로 우상향되는 것을 의미하지요.

아예 다 틀어막은 부작용으로 50~70% 폭등시킬 바에야, 5~10% (수치는 단순 예시) 상승으로 안정화시킨다는 게 요지입니다.

2. 무주택/생애최초 실수요자의 대출 완화 (미정이나 아마도..?)

이번 재보궐선거에서의 참패로 인해 정부와 여당에서는 내년 있을 대선을 위하여 일관되게 밀어붙였던 부동산정책을 손봐야할 상황입니다.

이미 간보기 시작한 게 '무주택자와 생애최초 실구매자의 대출 완화' 정책인데, 

과연 ltv 60%이 될지 혹은 그 이상이 될지는 지켜봐야겠지만, 분위기로 봐서는 어느 정도 풀리기는 할 것 같습니다.

지난번 여당 중진급 의원의 인터뷰 기사를 토대로 예측해봤을 때 완화 시기는 6월 이후가 유력할 것으로 보이고,

작년 상승장의 가장 큰 특징 중 하나가 소위 영끌을 통해서 실수요자가 매수시장을 이끌었다는 점에서 

이번에 무주택/생애최초 구매자들에게 대출이 완화되면 작년에 이어 올 하반기에도 다시 한번 실수요자에 의해 상승장이 올 수 있습니다.

3. 남은 임대차3법 '전월세신고제'의 시행 (예정)

작년 7월말? 8월초?부터 임대차2법 '계약갱신청구권'과 '전월세상한제'는 이미 시행 중에 있으며,

마지막 남은 '전월세신고제'가 오는 6월1일부터 전국적으로 본격 시행됩니다.

글의 좌우편차를 맞추기 위해 '전월세신고제' 도입으로 인한 긍정적인 점을 먼저 얘기해보자면,

의무 신고이므로 추후 문제가 생겼을 때 임차인의 권익보호가 지금보다 강화된다는 점,

신고가격이 드러나 있기 때문에 전월세계약 시 보다 투명하게 시세 확인이 가능하다는 점 등이 있겠네요.

그렇다면 이 제도가 미칠 후폭풍은?

이미 임대차법으로는 한바탕 후폭풍이 휩쓸고 간 상황이라 어찌 보면 시장에 미칠 파장이 미미할 거라고 생각할 수도 있습니다.

다만 이 제도로 인해 예상할 수 있는 가장 우려스러운 상황은

임대인의 전세보증금과 월세 소득에 대해서도 투명하게 세금을 매기겠다(세수 확보)는 게 법안의 도입 취지이지만,

가뜩이나 이번 공시지가 폭등으로 세수 부담이 커진 상황에서 이런 것들조차 자잘하게 부담이 된다면,

어느 마음씨 좋은 임대인이라도 추가비용을 임차인에게 조세 전가할 확률이 높다는 점입니다. 

그렇다면 이 역시 하반기에 집값이 하락보단 상승한다는 쪽으로 예상하게끔 만드는 요소일 수 밖에 없겠네요..

가뜩이나 당장 지금부터 23년까지는 공급량이 절대적으로 부족한 상황에서 어떤 드라마틱한 반전을 기대할 수도 없는 

경직된 부동산시장인 만큼, 언제 조정기/하락기가 올지는 여러 지표들로써 예측할 수 있을 뿐 어느 누구도 장담할 수는 없습니다.

다만 제가 99% 장담할 수 있는 건, 투자가 아닌 실거주를 위한 내집 마련은 지금이 가장 적기이며 빠를 때입니다.

나중에 하락기가 오면 그때 사야지 버티다 보면, 그 하락기 와서 -30% 빠진 가격이 지금보다 더 비쌀 수도 있습니다. (아마 그럴 것 같네요 ㅠㅠ)

오지랖 부리는 건 질색이지만 아직도 고민하시는 분들의 선택에 조금의 도움이 되기를 바라면서 글 줄입니다.

모두 현명한 선택하시길 바랍니다!