다시 한 번 임장아닌 임장을 갔다왔습니다.(경기광주 초월)10

활동지역 가까이있는 동네다보니 아무래도 경기광주쪽에 눈이 들어오더라고요..

물론 지금 당장 살 수 있는 상황도 아닙니다만...

나들이겸 다녀왔습니다.

(사실 영끌해서 작은평수지만 분당에 계약하고 일을 진행하다보니 남는돈이..ㅠㅠ)

부린이라 모르는것도 많고, 틀린것도 있을수 있으니 양해부탁드리고..

지역 비하나 비난의도는 전혀 없음을 밝혀요..

이 글은 투자권유 이런건 아닙니다.. 투자결정 등은 각자 선택이고 저는 선택/결과 등에 대해 책임지지않아요..

1. 지역소개

광주시는 많이 아시겠지만 성남시 옆에 하남시 아래쪽에 위치하고 있어요..

광주도 면적이 꽤나 큰지라.. 차이가 있기는합니다만..

오포나 삼동쪽은 성남이랑 꽤나 가깝고,

특히 오포쪽 신현리나 능평리쪽은 그야말로 고개하나 넘어가면 분당이고, 서현접근이 용이하다보니

아파트나 빌라같은게 많이 들어와있기도 합니다.

목현동쪽도 이배재지나면 바로 성남이라고 빌라들이 많이 들어와있더라고요..

2. 경강선이라는 혁명?

광주는 몇 년동안 꾸준히 인구가 증가하고 있는걸로 알고있고, 관심도 많이 받고 있습니다.

제 개인생각으로는 이러한 영향은 경강선이 많이 영향을 미쳤다고 생각합니다.

광주특성상 성남으로 이동하는 수요가 많은걸로 알고있는데..

기존에는 경충대로에 의존을 많이했었습니다. 많이다녀보신 분들은 갈마터널 존재도 익숙하실 것이라 봅니다.

물론 지금 고속도로급(주관적 기준입니다..ㅎㅎ)으로 만들어진 성남이천로(3번국도)도 개통했지만은..

경강선의 개통으로 철도교통도 생기고, 강남쪽 이동도 쉬워지면서 주목을 받는듯 합니다.

판교에서 여주까지 운행시간이 50분도 안걸리고, 판교에서 신분당선 환승시 강남으로 빠르게이어주는데다가

기존 도로망의 대체수단이 등장한 셈이니...

3. 판교테크노밸리와 성남 재건축/재개발..

그리고 관심이 늘어난 배경에는 판교라는 존재도 있다고 생각하는데..

판교쪽으로 지금도 그렇고 통근수요가 많이 늘어났는데...

판교/분당/성남(본시가지) 집값이 상당하다보니

상대적으로 저렴하면서도 이동도 나쁘지않은 광주로 많이 주목을 하는것 같습니다.

또한 성남 본시가지 같은 경우 상당수 지역이 재개발, 재건축 등 추진 중인걸로 알고있고..

몇몇 지역은 이미 이주도 한 지역이 있더라고요..

여담으로 어떤 지역은 가로주택정비사업, 지역주택조합 사업 추진 중인 지역도 있는걸로 알고있고요..

이런 이주 수요들도 광주 인구증가에 어느정도 기여를 하지않았나 싶어요..

다른 분 임장보니까 광주 유입인구 중 성남에서 유입된 비중이 가장 많다고 본거 같은데..

집값이나 성남 개발관련 이슈가 계속 발생하는 등 이런 추세가 계속된다면

광주로 이주하는 수요도 늘지않을까?하고 예상을 해봅니다..

4. 이번에 갔던 초월역..

보통 광주에서 터미널쪽 있는 곳을 광주시내라고 표현하고..

여기서 조금 아래쪽에 경기광주역이 있어요..

어떻게보면 광주에서 중심지역이라 할 수 있는데..

여기서 경충대로/3번국도 이천방향 따라서 조금 더 들어가면 초월이라는 동네가 나와요..

경강선으로는 경기광주역과 1정거장 차이입니다.

광주도 상당수 지역이 조정대상으로 들어가서 부동산관련 규제를 받는걸로 아는데..

초월읍의 경우 비규제지역입니다..(2021.04.기준)

5. 이런저런 이야기가 길어졌는데.. 갔다온 내용을 적어볼께요..

일단 갈 때는 야탑에서 300번 버스를 이용했어요..

분당오리역에서 서현, 야탑, 광주시내 등을 거쳐 곤지암(열미리)까지 운행하는 버스인데요..

차도 꽤 자주 다닙니다..

광주시내나 야탑에서 광주나가는 구간 제외하면

주로 성남대로, 경충대로따라 운행하는 버스에요..

저는 야탑에서 탑승, 소쌍,동광,e편한세상 정류장에서 내렸어요..

소요시간은 약50분 정도 걸리더라고요..

주말에 탑승한거니 출퇴근용 등으로 이용하시는 분들은 상황고려를 해야할 듯 합니다.

동광모닝스카이 아파트는 경충대로에서 바로 보입니다. 

버스 노선인데요.. 여러 노선이 보이지만..

마을버스 제외하고 시간표 덜 신경쓰고 탈 수 있는 노선은

위에서 언급한 300번과 1113-1번, 500-1번, 500-2번 입니다.

300번은 분당쪽으로, 1113-1번은 천호/강변역, 500-1번은 모란/잠실역, 500-2번은 모란/수서/삼성역 방향으로 운행합니다.

이 중 300번하고, 1113-1번은 배차가 꽤 괜찮은걸로 알고있습니다.

500-2번의 경우 강남역으로 갔으나 경강선으로 타격을 받았는지 수서/삼성역으로 변경해서 운행하고 있습니다.

114번은 광주~이천 잇는 노선인데 경강선의 영향을 받아 운행횟수가 많이 줄었습니다.

광주5번이라고 나온것은 5.1.부터 운행예정인 마을버스 노선이고..

광주시 산하기관에서 직접운영하는걸로 알고있습니다.(마을버스 완전공영제 실현했다고 홍보하더라고요..)

광주쪽으로 아파트 건설도 많지만 빌라들도 많이 들어와있습니다.

블로그 등 찾아보면 빌라광고도 많으니 이쪽으로 관심있으시다면 참고해보시는 것도..

경충대로에서 들어오면 입구쪽부터 동광모닝스카이, 모아미래도, e편한세상/한라비발디가 있습니다.

동광모닝스카이는 2005년에 사용승인을 받은 단지이며, 용적률은 169%, 378세대 입니다.

33평 및 39평으로 구성되어 있습니다.

그 다음으로 나오는 모아미래도 입니다.

작년에 입주한 이쪽에서는 신상이며(한라비발디 입주하면 신상지위는 넘겨주겠지만요..ㅋ)

29평, 33평으로 구성되어있으며, 용적률 192%, 587세대 입니다.

아직 상권이라고 하기는 그렇고, 아파트 상가들이 형성되어있으며..

기본적인 상점들은 다 있는듯 했습니다.

보니까 나름 프랜차이즈 카페도 보였어요..

아파트 상권을 노린건지 모르겠지만 반대쪽에 상가건물이 올라가는듯 했어요..

안쪽에 있는 e편한세상입니다.

1단지, 2단지로 구분되어 있으며 2007년 사용승인을 받았습니다.

1단지는 31평, 33평으로 구성, 용적률 173%에 270세대로 구성되어 있으며

2단지는 33평, 51평, 53평, 92평, 95평으로 구성되어있다고 나오는데..

33평, 51평이 대부분인듯 했어요.. 용적률 178%에 296세대 입니다.

(92평, 95평은 각각 1세대씩만 있다고 나오네요..ㅎㅎ)

작년에 분양한 한라비발디 입니다.

1,108세대이며, 2023년 입주예정으로 알고있습니다. 24~33평 사이로 구성되어 있습니다.

몇몇동은 묘지뷰가 있다고 하더라고요..

최근 학교문제도 신경을 많이 쓰고..

제가 기존에 봤던 삼동이나 우방같은 경우도 학교문제가 약점으로 작용하는듯 싶더라고요..

지금은 이쪽에 있는 친구들이 도곡초로 배정을 받는데..

한라비발디 옆에 학교가 신축예정으로 알고있어요..

이 학교가 세워지면.. 한라비발디는 초품아가 되고, 근처 아파트단지 친구들이 좀 더 편하게 학교를 다닐수 있을듯 해요..

경충대로로 나가면 버스들이 여럿있지만..

아파트 바로 앞까지 오는 버스는 2021.4 평일기준 하루 12번 운행하는 공영버스 하나 뿐입니다.

그래도 5월부터는 사진에 있는 광주4번이 운행하여 초월역을 바로 이어주게 됩니다.

여기 아파트들이 초월역 역세권으로 홍보하는걸로 아는데..

실제 걸어보니 e편한세상 입구에서 경충대로까지 10분, 초월역까지는 15분 정도 잡아야할 듯 싶더라고요..

또한 경충대로에서 e편한세상까지 이어져있는 길이 상당히 언덕인지라 요런부분도 고려를 해야할 듯 싶은데..

마을버스가 운행해서 초월역 연계를해주면 많이 편리해질듯 합니다.

제가 알기로는 광주4번의 경우 15~30분 배차간격으로 알고있습니다.

광주시 공영 마을버스에 대한 정보는 여기를 참고하면 될 듯 합니다.

https://www.gumc.or.kr/business/townbus

아파트 근처에도 빌라들이 많이 있더라고요..

광주쪽에 빌라도 많고, 신축빌라 광고도 많이 보이는거 같은데..

잘 알아보셔서 좋은 주거지 선택하셨으면 좋겠습니다.

다시 경충대로로 나와서 초월역으로 가다보니.. 식자재마켓이 보이는데..

규모가 나름 되는듯 했어요.. 초월역 부근 대형마트가 안보이던데..

식자재마켓이 나름 규모도되고 24시 연중무휴라고 하니..

장보는데 많은 도움이 될 것 같습니다.

또한 사진에 보시다시피 주말오후인데 성남방향 차량들이 몰린듯 싶었어요..ㅠ

특히 쌍동IC로 들어가려는 차량들이 꽤나많아보였던...

광주로 오시는 분들 걱정하는게 교통문제인데..

아직 초월쪽은 큰 호재가 안보이는듯 합니다..

뭐 경강선이 치트키라 할 수도 있겠습니다만..

상권이라고 하기에는 애매하지만..

경충대로변에 이렇게 상가건물들이 조금조금씩 있더라고요..

초월역까지 왔습니다..

제 걸음 바탕으로 시간계산해보니 대략 15분 정도... 지도같은걸로 찍어보니 20분정도 나오네요..

그래도 마을버스가 운행하면 많은 도움이 될 듯 합니다.

초월역 바로 건너편에 있는 아파트들..

이건 누가봐도 딱 역세권이라고 할 수 있겠죠..ㅎㅎ

롯데건설에서 지었고.. 1단지, 2단지로 나눠지는듯 한데..

1단지는 롯데캐슬로 불리는 것 같고, 2단지는 낙천대라고 하는거 같은...?

외벽에봐도 1단지쪽은 롯데캐슬이라는 이름이 붙었고, 2단지쪽은 롯데만 붙어있는게 보이더라고요..

(다른동에 어떻게 붙었는지 모르겠습니다만..)

평수는 28~29평과 32평으로 구성되어있고, 1단지/2단지 모두 2004년에 사용승인을 받았습니다.

1단지는 398세대, 2단지는 418세대로 구성되어 있습니다.

아파트 입구쪽에 나름 상가가 있고..

초월역 바로 맞은편이라 그런지 사람들 왕래가 꽤 있는듯 했습니다.

저는 여기까지 온김에 분양예정인 초월역 힐스테이트 부지쪽으로 가보기로 합니다.

초월중 뒤쪽이 예정부지로 알고있습니다.

조금 걸어가보기로 합니다..

쌍동1리 마을회관 쪽으로 진입..

한적한 시골동네? 느낌도 나고합니다..

5월에 운행예정인 광주4번 마을버스가 쌍동1리마을회관까지 운행하는걸로 되어있습니다.

초월쪽에서 운행예정인 광주5번 역시 이곳까지 운행 예정입니다.

개인 생각으로 초월역 힐스테이트 입주시 마을버스를 힐스테이트까지 연장하면 좋지않을까?하고 생각해봅니다.

일단 초월중학교까지 와봤고요..

사진상으로는 잘 안보일수 있는데.. 자세히보면 뒤쪽으로 펜스?같이 막혀져있는게 보이는데..

그 뒤쪽으로 아파트를 짓는게아닐까 싶었습니다.

좀 천천히 걷긴했는데.. 초월역에서 약15~20분쯤 걸렸던거 같은데..

아파트까지 가기에는 좀 더 걸릴 것 같습니다.

주변 주민들은 교통혼잡에 대한 우려를 하는지 관련현수막도 보이더라고요..

나오다가 부지쪽 보이는거 같아서 찍어봤는데 맞는지는 모르겠습니다.

여기까지 온김에 힐스테이트 입주시 배정받을 확률이 높아보이는 도곡초까지 걸어보기로 합니다.

길은 골목길수준보다는 넓어보였으나 그렇다고 대로라 보기에는 애매한..

그리고 오는길에 빌라들도 꽤 보였던거 같고요..

도곡초까지 5분정도 걸렸으나, 아파트 예정부지에서 꽤 떨어진 곳에서 시작한거니..

입주 이후 통학시간 계산시.. 추가시간을 감안해야 할 것 같습니다.

다시 초월역으로 나와서 경강선타고 돌아오면서 일정을 마무리합니다.

초월역에서 곤지암천을 바로 바라볼 수 있더라고요..ㅎㅎ

6. 후기

나름 SWOT식으로 분석하면

S(강점): 경강선 초월역 이용이 용이하며, 이를 통해 판교, 강남 이동이 좋음

           성남/분당/판교나 경기광주역 주변 대비 상대적으로 저렴한 매매가

           분당, 서울(강변역)가는 버스들이 꽤 자주다님

           2021. 4. 기준 비규제지역임.

W(약점): 초월역 역세권이라고 하지만은 나름 거리가 있음. 언덕도 있는편(e편한세상, 한라비발디쪽)

            상권이라고 하기 애매하여, 기본적인건 해결가능하겠지만..

            주요 문화시설 등 이용하려면 최소 광주시내로 나가야함

            택지지구식으로 개발된건 아닌듯보였음.(구획정리 이런게 안되어있는 느낌..)

            그리고 초월쪽에 직접적으로 관련된 교통호재가 딱히 없음..

O(기회): 판교 등의 통근수요 지속적으로 증가하나 주변 집값이 비싸서 대체지로서의 기능

           (게다가 경강선이용시 판교 출퇴근이 편리함)

           성남 재건축, 재개발 등으로 인한 이주수요

T(위협): 근처 초월역 힐스테이트(예정)를 비롯 광주 분양/공급 예정인 단지들이 꽤 있음

           광주시내, 경기광주역쪽만 봐도 자연앤자이, 리첸시아도 있고..

           위에서 언급된 한라비발디도 짓고있고.. 고산지구, 힐스테이트 삼동역 등 공급이 꽤 있음..

편의시설, 상권같은거 크게 신경 안쓰고..

조용한 곳에서 실거주하면서 성남(판교,분당 등 포함)으로 출퇴근 하신다면

괜찮은 선택지가 될 수 있다고 생각합니다..

다만 위에서 언급한대로 상권이나 이런게 부족한 부분은 있기때문에 어느정도 감수는 해야할 듯하며

택지지구식으로 개발된건 아닌걸로 알고있어.. 신도시 특유의 깔끔한 느낌? 이런부분은 잘 안느껴지긴했어요..

그래도 일단 초월역 이용이 용이하다는게 상당한 장점으로 작용할 수 있을듯하며..

다른 후기 등 보니까 근처 산을 언급하시는 분도 계셨고...

멀리안가고 곤지암천이 있기때문에 환경부분에서도 괜찮다는 느낌이 들었어요..

이건 어디까지나 저의 주관적인 생각/느낌이고..

제가 쓴게 100% 정답은 아니고, 위에 언급한대로 틀린것을 적었을 수도 있기때문에

관심이 있으시다면 이 글을 읽어보신 분들이

좀 더 잘 알아보시고 스스로 잘 판단하시면 좋은결과가 있지않을까 싶습니다.

읽어주셔서 감사합니다.

+ 강점부분에 비규제지역이라는 내용 추가했어요..