내국인 인구 감소가 시작된 상황에서

상급지로의 갈아타기는 선택의 문제가 아닌 생존의 문제임을

지난 12월 출간한 신간을 통해 말씀드린 바 있습니다.

이는 인구 감소가 시작되면 비핵심지부터 큰 타격을 받게 되기 때문입니다.

마치 저수지에 가뭄이 닥치면 가장자리(비핵심지)부터 말라붙게 되기에

상대적으로 안전한 저수지 중앙(핵심지)으로

물고기(수요)들이 더 몰려드는 것과 같은 이치입니다.

그러나 갈아타는 시기에도 좋은 시기와 나쁜 시기가 있습니다.

이를 상승장과 하락장 때의 시세 증감률로 보여드리고자 합니다.

우선 일본의 사례를 보시겠습니다.

위 그래프는 2000년 1월 도쿄와 수도권 3개 도시의 매매 시세를 100으로 전제하고

2020년까지 시세 추이를 그려본 것입니다.

그래프에서 나타난 화살표는 2005년을 나타내고 있는데

2005년은 일본이 현대 들어 최초로 인구가 감소한 시기입니다.

(본격적인 인구 감소는 2011년부터 시작되었습니다)

위 그래프를 보시면

상승장 때는 도쿄가 수도권 3개 도시를 능가하는 상승률을 보이나

하락장 때는 도쿄와 수도권 3개 도시가 비슷한 하락률을 보입니다.

우리 나라는 어땠을까요.

KB부동산 데이터는 서울 매매 시세 상승률이 1986년부터 축적된 반면

경기 매매 시세 상승률은 2003년부터 축적되서

2010~13년 하락장과 2014~20년 상승장만 비교해봤습니다.

2010~13년 하락장 때는 서울 -9%, 경기 -7% 하락했으며

2014~20년 상승장 때는 서울 +46%, 경기 +28% 상승했습니다.

서울이 경기보다 상급지라고 할 때

상급지가 하락장 때는 초과 하락, 상승장 때는 초과 상승한 모습을 보실 수 있습니다.

더 구체적으로 들어가보겠습니다.

그전에 한 가지 양해를 구하고 싶은 것은

편의상 한강 이남을 한강 이북보다 상급지로 구분해봤습니다.

물론 한강 이북도 좋은 입지의 곳이 많으나

전체적인 평균으로는 한강 이남이 조금 더 상급지로 판단되서 그런 것이오니

너그러이 양해를 부탁드립니다.

1987~90년 상승장 때는 한강 이남 +82%, 한강 이북 +69% 상승한 반면,

1991~95년 하락장 때는 한강 이남 -11%, 한강 이북 -10% 하락했습니다.

1999~2009년 상승장 때는 한강 이남 +134%, 한강 이북 +92% 상승했고

2010~13년 하락장 때는 한강 이남 -9%, 한강 이북 -8% 하락했습니다.

그리고 2014~20년 상승장 때는 한강 이남 +47%, 한강 이북 +44% 상승했습니다.

도쿄와 수도권 3개 도시, 서울과 경기, 서울 한강 이남과 이북.

이 3가지 사례를 보면

상승장 때는 상급지가 초과 상승하였고

하락장 때는 상급지가 초과 하락한 모습을 보였습니다.

단, 상승장 때 상급지가 워낙 크게 치고 나가다보니

장기적으로는 상급지 상승률이 더 높았던 것이구요.

이렇게 되면 상급지로 갈아타기 좋은 시기와 갈아타기 나쁜 시기가

아래와 같이 명확해집니다.

□ 상급지로 갈아타기 가장 좋은 시기

- 상승장 전반부 (상급지 초과 상승 예상)

- 하락장 막바지 (상급지 초과 하락 마무리 단계)

□ 상급지로 갈아타기 가장 나쁜 시기

- 상승장 막바지 (상급지 초과 하락 시작 임박)

- 하락장 전반부 (상급지 초과 하락 예상)

요는 지금이 상승장 어느 단계에 있느냐입니다.

개인적인 의견임을 전제로

2014년부터 사상 최장 기간 상승을 구가하고 있는 서울 아파트 시장은

완연히 상승장 후반부에 진입했다고 생각하고 있습니다.

아직 상승 여력이 있다고 보는 입장이기 때문에

상급지 갈아타기는 "여건이 된다면" 진행해도 무방하지만

"무리까지 하면서 갈아탈 필요는 없다"는 생각입니다.

현재가 상승장 후반부로 판단되는데다

막상 하락장에 진입하면 상급지가 초과 하락하는 경우가 잦았기 때문입니다.

게다가 15억 이상 주택 대출 금지가 발표된 12.16 대책 이후

상급지일 수록 상승률이 더 낮았던 것도 이러한 판단에 한몫 하고 있습니다.

15억 이상 주택 대출 금지가 발표된 12.16 대책 이후인 2019년 12월부터 2021년 2월까지

상위 20% 아파트 가격은 +17% 올랐으나

상위 20~40% 아파트는 +27%, 상위 40~60% 아파트는 +29%,

상위 60~80% 아파트는 +32%, 상위 80~100% 아파트는 +34% 올라서

상급지의 상승률이 상대적으로 낮았던게 확인되고 있습니다.

현 시점에서 "무리까지 해서 갈아탈 필요는 없다"고 판단한 또 하나의 이유입니다.

그리고 하락장 막바지나 상승장 초반부가 상급지로 갈아타는 적기라고 말씀드렸는데

언제가 상승장 초반부인지 판단하기 위한 좋은 팁이 하나 있습니다.

과거 36년간 KB부동산 데이터를 들여다보면

서울 아파트 시장은 하락장에서 상승장으로 전환시

단 1년만의 반등에 그친 적이 한번도 없었습니다.

적어도 1년간 상승으로 방향을 틀면 "최소 4년 이상"의 상승장을 겪었습니다.

이 말인 즉슨,

하락장에서 상승장으로 전환하여 1년 가량 상승한 것이 확인된다면

그때 들어간다 해도 최소 바닥은 아니더라도 무릎 정도에선 들어가는 꼴이 됩니다.

이때 상급지로 갈아타면 시장 대비 초과 상승도 누릴 수 있겠습니다.

여러 이견이 있을 수 있습니다만

데이터를 바탕으로 했을 때 제 의견은 이렇다는걸 적어보았습니다.

갈아타는 타이밍을 노리시는 분들께 도움이 되었으면 하는 바램입니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다 ^^