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1주택에서 그냥 갭으로 2주택을 사는건 세금때문에 매력적인 선택지가 아니라는 전제에서 쓴 글입니다.
법인은 이제 최악의 선택이 되어버렸구요.
취득세, 보유세, 양도세(살때 돈내고 갖고 있으면 돈내고 팔때 돈내고) 세금지옥에서 살아남으면서
유주택자의 대다수를 차지하는 현재 자신의 집에서 실거주를 하고있는 1주택자인 사람이 움직이려면 어떤 매력적인 옵션이 있을까요?
1. 상급지 갈아타기
우리집보다 비싼 상급지로 갈아타는 것.
1주택자가 되고나면 왜 유주택자형님들이 무주택->1주택은 시기 재는거 아니고 ASAP로 하라는지 이해하리라 믿습니다.
아무리 말로 설명을 해줘도 영특한 몇몇 빼고는 이해를 못합니다. 그래서 등기 안쳐본 사람이랑은 말이 안통한다고 많이들하지요.
상급지 갈아타기도 같습니다. 괜히 타이밍 재지말고 돈이 모이는 대로 ASAP 움직이시면 됩니다.
하락장이 오면 상급지가 더 많이 떨어지기때문에 하급지와 상급지의 갭이 줄어든다고 흔히 말하죠.
맞는말이기는 하지만 상급지는 하락장에서도 거래가 잘될정도로 인기가 많기 때문에 가격하락이 따박따박 찍히는데에 반해 하급지는 거래 자체가 막혀서 하락이 얼마나 되는지도 잘 모르는 경우도 있어서 실제보다 갭이 실제보다 더 과장되게 줄어 보이게 됩니다.
그리고 하락장이 언제인지 타이밍재는것도 힘들뿐만 아니라 실거주 1주택자가 하락장에 내집을 팔고 상급지로 움직여야되는데 집이 정말 안팔릴겁니다.
급급매로 내지 않는이상 내 집이 팔리때쯤이면 상급지는 이미 출발한지 한참됐구요.
그래서 급급매로 던지게 되면 하락장타이밍잡아서 갭줄었을때 산다는 거보다 급매가 더 손해니 실거주-실거주 갈아타기는 장 신경안쓰지않고 갈아타시면 됩니다.
최악의 경우는 타이밍 재다가 상급지에 못간채로 다시 상승장을 맞는 것입니다.
이렇게 상급지 갈아타기를 하다보면 15억 이상은 LTV 0%이니 갈아타다가 막히는 시점이 반드시 올것입니다.
이럴때는 LTV 0%는 심각한 재산권침해로 위헌이기때문에 일단 입주는 못하더라도 갭으로 사놓고 LTV 0% 폐지되기 기다리는 방법이나,
자녀가 없거나 1명이라면 일단 25평에 선진입하고 돈모아서 갈아타는 방법도 있습니다.
2. 일시적 2주택
예전에는 3년동안 더블넥서스를 돌릴 수 있는 (구) 일시적 2주택이 가장 좋은 갈아타기 방법이었습니다. 하지만 그걸 1년으로 막아버려서 뭐 거의 의미가 없다고 보면 됩니다. 그러면 규제에 맞게 (신) 일시적 2주택이 개발되었는데 이름하야 1주택 1입주권 전략입니다.
살고 있는 1주택은 냅두고 입주권(=관리처분인가 이후의 재건축 또는 재개발)을 구입하면 완공 후 2년까지 2주택을 저렴한 취득세/보유세 비과세혜택까지 받을 수 있습니다. 관처되고 바로 들어가면 6-8년정도 더블넥서스를 굴릴 수 있을겁니다.
주의할점은 완공 후 2년 이내에 세대원 전원이 입주하여 1년 이상 거주해야하니 실거주 가능한 곳의 입주권을 구입해야하며 종전주택을 무조건 매도해야합니다.
다만 (구) 일시적 2주택은 일단 갭을 끼고 사둔뒤에 우리집을 매도하면서 갭을 메꿔주며 주담대를 일으켜서 들어갈 수 있어서 돈이 많지 않아도 가능했는데 (신) 일시적 2주택은 입주권을 사려면 현금이 매우 많이 필요합니다. 그렇다고 실입주 해야되니 지방을 갈수도없는 노릇이지요.
3. 저가주택 구입
수도권 읍면지역 공시가 1억미만을 구입하면 2주택자 취득세중과 8%(3주택은 12%)를 피하며 양도세도 중과되지 않기(양도 당시 기준시가 3억이하라면가능) 때문에 이사 가지 않고 서울 상급지에 자리잡은 사람들이나 돈을 더 모아야 할 사람들이 선택할 수 있는 투자방법입니다. 읍면이라고 완전 시골을 고르면 진짜 집값도 안오르고 이름만 읍이고 실제로는 도시인 곳들을 찾아보세요. (ex. 봉담읍)
요즘시대에 부동산 자산을 측정할때는 세전 세후로 몇억씩 차이나니까 실제 돈을 뺼때 얼마로 나오는지가 정말 중요합니다. 임대사업자 기등록자가 아닌이상 쌩으로 2주택은 비추합니다. 지금은 얼마올랐네 하겠지만 그거 사실 세금으로 다나가고 남는거 없을겁니다. 세금을 고려안한 자산은 단지 사이버머니일 뿐이지요. 본인의 라이프사이클에 맞게 현명한 부동산절세를 하시길 바랍니다. | 
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노량진뉴타운
큰영감
좋은정보 감사합니다