[펌글] 공공재개발, 무엇이 달라질까?

오늘은 공공재개발은 무엇이고 기존 방식과는 어떤 차이가 있는지에 대해서 알아보겠습니다.

우선 흔히들 헷갈려하는 재개발과 재건축의 차이부터 알아보도록 하겠습니다.

재개발이란 주거환경이 낙후된 곳에 도로, 상하수도 등 기반시설을 새로 정비하여 주거, 도시경관을 재정비 하는 것으로 공공사업의 성격을 가지고 있습니다. 즉 기반시설을 포함한 주거환경을 개선하는 것이죠.
대표적인 재개발 사업으로는 경희궁롯데캐슬로 개발된 무악2구역, 보문파크뷰자이로 재탄생한 보문 3구역 등이 있습니다.

반면, 재건축은 건물 소유주들이 조합을 구성해 노후주택을 헐고 새로 짓는 것을 말하며 민간 주택사업의 성격을 가지고 있습니다. 재건축 사업의 경우 기반시설은 그대로 두고 노후 불량 건축물만 다시 짓게 됩니다. 대표적인 재건축 사업으로는 '둔촌 주공아파트','고덕 주공아파트' 등이 있습니다.

두 사업의 시행 목적은 조금 다르게 명문화되어 있습니다. 재개발은 기반시설이 열악한 지역의 환경을 개선하는 사업으로, 명목 상 공공의 이익을 위해 사업을 시행하지만 재건축의 경우 정비기반시설이 양호한 곳에서 추진되는만큼 '공공의 이익을 추구하는 사업'으로 보진 않습니다.

여기에서 오는 차이가 꽤 많은데요, 대표적인 게 바로 강제 수용 가능 여부입니다. 재개발사업에서는 재개발 비동의자의 지분을 강제수용할 수 있으나, 재건축사업에서는 불가합니다. 대신 매도청구를 할 수 있을 뿐이죠. 또한, 재건축사업에서는 재개발사업과 달리 사익성을 추구하는 만큼 재건축부담금도 별도로 부과됩니다.

조합원 지위 요건도 조금 다릅니다. 재개발 사업에서는 토지 또는 건축물을 소유하고 있으면 되지만 재건축은 토지와 건축물을 모두 소유하고 있어야 조합원 지위를 받을 수 있다는 차이가 있습니다.

이와 별개로 흔히 말하는 '뉴타운' 사업지역은 「도시재정비 촉진을 위한 특별법」에 규정된 재정비촉진사업이 추진되는 지구(地區)로, 그 지구 내에서 재개발사업, 재건축사업을 포함하여 도시개발사업, 시장정비사업 등 다양한 정비사업이 추진될 수 있습니다. 여러 재개발사업, 재건축사업 등을 포괄하는 광역적 차원에서 도시를 정비하는 사업으로 볼 수 있겠죠.

'공공 재개발'의 개념은 지난 5.6 공급대책에서 처음 언급되었는데요. 

고 발표한 것입니다.

당시에는 뉴타운 해제 지역은 공공재개발 지역으로 선정될 수 없다고 말해 해당 지역 주민들에게 큰 실망감을 안겨줬는데요. 이후 8.4 주택공급주택에서는 도심의 주택공급을 위해 뉴타운 해제 지역도 공공재개발 지역으로 선정될 수 있도록 기준을 바꿨습니다. 

이로써 신길뉴타운, 장위뉴타운 등 사업 추진이 더뎌 뉴타운에서 해제된 구역 또한 공공재개발의 수혜가 가능한 지역이 되었죠.

이로써 재개발은 기존의 주된 방식인 조합(민간) 주도형 재개발과 공공재개발로 나눌 수 있게 되었습니다.

기존 조합(민간)이 주도한 기존의 대다수 재개발사업은 토지등소유자가 조합을 구성하여 토지를 제공하고 은행, 시공사 등이 자본과 기술력을 제공하는 방식이었습니다. 이 경우 공공은 민간이 계획한 재개발 계획을 승인하는 권한만을 갖게 됩니다.

흔이 알려진 바와 같이, 기존 재개발사업의 주된 문제가 바로 '원주민의 재정착률이 낮다'는 문제였죠.
기존 방식의 재개발사업에서 조합원 재정착률이 45.8%에 그친다는 통계에서 알 수 있듯, 재개발사업은 주거 환경을 개선하기 위해 시행한 사업임에도 불구하고, 정작 원주민 일부는 높은 분양가, 향후 관리 비용 부담 등 이유로 정착하지 못했습니다.

주민 간 이견 또한 큰 문제였습니다. 주민은 사실상 사업을 주도하는 사업 주체로, 토지등소유자로 구성된 조합 주도의 재개발 사업 진행에서 매우 중요한 역할을 하나, 낮은 비례율, 기존 주택에 대한 애착 등 이유로 주민 간 이견이 생길 시 사업은 추진되지 못하고 주민 간 갈등만 심화하는 문제도 존재했습니다.

반면 공공재개발에서는  LH나 SH가 단독·공동시행자로 정비사업에 참여합니다.

현재 공공재개발이 주목받고 있는 이유는 국비,지금 지원 및 인센티브제도  때문인데요. 

우선 조합원의 재산권을 보장하기 위해 분담금을 공공기관에서 끝까지 보장하겠다고 밝혔습니다. 또한 저소득층 조합원에게는 분담금을 대납 한 후 10년간 지분공유형으로 거주할 수 있도록해주겠다고 했고 조합원의 중도금을 분담금의 40%로 하향시키겠다고 했습니다.

세입자에게는 재정착 지원범위를 확대하고 영세상인에게는 국비지원으로 대체 영업지를 마련해주는 등 세입자의 지원 사항의 폭을 넓히기도 하였습니다. 

그리고 '주택공급활성화지구'를 신설하여 공공재개발 진행시 도시규제 완화 기부채납 완화, 신속한 인허가 등을 지원할 것이라고 말했습니다. 도시규제 완화를 통해 용도지역을 상향이 가능해졌고 용적률을 완화해 필요 시 법적 상한 용적률을 일부 초과할 수 있도록 허용하겠다고 발표했습니다. 추가적으로 분양가 상한제도 면제 혜택까지 부여하며 민간 주도 재개발과 차별점을 만들었고 재개발 사업지 진행되지 않던 지역의 관심을 받게 되었습니다.

이렇게 할 시 조합원의 직접적 비용부담이 크게 주는 것은 물론, 세입자의 반발도 최소화하고, 무엇보다 정비사업에서 핵심되는 사업성을 높일 수 있으니, 재개발사업의 추진 유인은 크게 높아질 것으로 보입니다.

물론, 사업성이 좋은 재개발구역의 경우 공공의 도움 없이도 원만히 재개발사업을 추진 할 수 있겠으나, 그렇지 않은 곳 또한 많았겠죠.

공공재개발사업에는 그간 사업 반대 주민이 많았던 구역, 또는 비례율이 100을 간신히 넘거나 조금 못 미치는 등 사업을 추진하기에는 사업성이 조금 부족했던 구역의 주민이 주로 관심을 갖는 모습입니다.

오는 9월 공공재개발 공모를 앞두고 '성북 1구역', '흑석 2구역', '성북 3구역' 등 서울 시내 약 30여개 구역이 관심을 보이고 있고 이 중 신길뉴타운에서 해제된 '신길1구역'은 공공재개발 시범 사업지로 선정되기 위한 사업추진 위원회를 출범하는 등 적극적인 행보를 보이고 있습니다. 해당 구역은 주민 간 이권다툼과 주민 참여율 저조로 인해 2016년 뉴타운 지정 해제가 되었으나 이번 공공재개발 사업을 통해 다시한번 재개발사업을 추진할 수 있을거라 기대하고 있습니다.

오는 9월 공공재개발 시범 사업지가 선정된 후 본격적인 도심 주택공급을 위한 재개발사업이 운영되게 될텐데요. 공공의 참여를 통해 낙후지역의 기반시설 정비 및 주거 환경 개선이 성공적으로 이루어지길 바랍니다.