[펌글] 조합 설립 후 8.4년, 재건축사업 추진 절차 알아보기3

오늘 포스트에서는 재건축 사업에 대해
좀 더 상세히 알아봅니다.

'재건축사업'은

입니다. 

재개발사업, 주거환경개선사업과 함께
'도시 및 주거환경 정비법'에서 제시하는
정비사업의 3개 종류 중 하나입니다.

종전 '재건축사업'이라 하면,
법령 상의 정식 명칭은 '주택재건축 사업'으로,
공동주택, 소규모 공동주택의 정비를 모두 포함했으나

'17년 1월  도시및주거환경정비법 전부개정안이 의결,
'18년 2월 시행됨에 따라

오늘날 재건축사업은 
공동주택을 정비하는 사업만을 일컫습니다.

재건축사업의 절차는 크게
계획단계-시행단계-완료단계로 나뉘며,
세부적으로 9단계를 거치게 됩니다.

<계획단계>
(도시·주거환경정비 기본계획 수립)
1) 안전진단 실시
2) 정비구역 지정
3) 추진위원회 승인

<시행단계>
4) 조합설립인가
5) 사업시행인가
6) 관리처분인가
7) 철거 및 착공

<완료단계>
8) 준공
9) 조합의 청산 및 해산

입니다.

이 중 
집비서 포스트에서도 자료원으로 활용하는
서울시 재개발·재건축 클린업시스템 상,

재건축사업으로 자료가 공개되는 단계는
2) 정비구역 지정부터이며,

본격적인 재건축사업의 추진은 
통상, 사업의 시행 주체가 설립되는 단계인
4)조합설립인가 단계부터
라고 인식됩니다.

서울시에서 발표한
정비사업추진현황('20.12.31)에 따르면

재건축사업의 소요 기간은
본격적 사업이 추진되는 조합설립인가부터
사실상 사업이 완료되는 준공까지
평균적으로 8.4년이 소요됩니다.

물론  '8.4년'이라는 기간은
서울시 내 재건축사업 구역 중
'00년 이후 준공,
사업을 완료한 구역만을 대상으로 한 것인만큼

현재 사업 지체 중인 구역까지 고려할 시
실제 조합설립 ~ 준공까지의 기간은
약 10여 년의 기간이
걸린다고 볼 수 있겠습니다.

그럼 재건축 사업의 세부 단계별로
어떠한 과정이 이루어지는지
살펴보겠습니다.

재건축 사업에서 계획단계는
조합설립인가 이전까지인
(도시·주거환경정비 기본계획 수립)
1) 안전진단 실시
2) 정비구역 지정
3) 추진위원회 승인
의 세부단계로 구성됩니다.

아파트 재건축은 '1)안전진단 실시'로
재건축사업의 시작을 알랍니다.

안전진단은 

정비계획의 입안권자^*가
정비계획 입안을 위하여,
^{* 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수 또는 구청장등}

또는

정비계획의 입안을 제안하려는 자
(토지등소유자, 주민)가
정비계획을 제안하기 위하여 요청^*하여
^{*건축물 및 그 부속토지의 소유자 1/10 이상의 동의}
그 필요성 인정 시 이루어집니다.

크게
1)구조안전성평가, 2)주거환경중심평가로
구분되는데요

이렇게 각 분야별로 평가한 것을 종합하여
최종 성능점수를 산출합니다.

평가 항목이 하나뿐인 
1)구조안전성 평가 안전진단에서는

구조안전성 평가표에 따른

구조안전성 평가 결과 성능점수를 
곧 최종 성능점수로 활용하나

평가 분야가 많은
2)주거환경중심평가에서는
분야별 가중치를 고려해 
최종 성능점수가 산정됩니다.

최종성능점수가
55초과 시 '유지보수', 
30초과 ~ 55 이하 시 '조건부 재건축'
30이하 시 '재건축'으로 판정^*됩니다.
^{*단, 주거환경중심 평가 안전진단의 경우 주거환경 또는 구조안전성 분야의 성능점수가 20점 이하의 경우에는 그 밖의 분야에 대한 평가를 하지 않고 ‘재건축 실시’로 판정}

흔히들 말하는 

A(100점 만점)~C등급(55점)은 유지보수,
D등급(30점~55점)은 조건부 재건축으로
추후 정정성 검토 시행,
E등급(30점 미만)은 재건축 판정
이라는 것이 바로 여기에 해당합니다.

안전진단에 통과한 아파트는
주거생활권계획 내용을 고려하여 
정비계획(안)을 수립합니다.

기존 또는 예정 세대수 300세대 이상이고
부지면적 1만㎡이상인 구역에서는
정비구역을 지정해 재건축 사업을 추진합니다.

이하 사업 추진 내용은
재건축 사업 중 주를 이루는
'조합에 의한 시행'방법을 기준으로 합니다.

정비구역 지정·고시 후
- 위원장 포함 추진위원회 위원 5인 이상을 선정하고
- 추진위원회 운영규정을 작성하여
토지등소유자 과반수 동의를 얻어
승인을 요청하면,

위원의 결격 사유가 없는지 등을 따져
신청일로부터 30일 이내에
추진위원회 승인이 처리됩니다.

재건축 사업에서 시행단계는
4) 조합설립인가
5) 사업시행인가
6) 관리처분인가
7) 철거 및 착공
의 단계를 거칩니다.

조합원들끼리 의견을 모아
시공사를 선정하고
실제 공사가 진행되는 과정이기에
재건축사업 추진에서
가장 중요한 단계입니다.

신탁방식 사업시행자로
재건축을 추진하는 경우를 제외한

대부분의 재건축사업은
조합설립이 필수입니다.

추진위원회 승인 이후
정관을 작성하고,
조합원 100분의 20이 참석한
조합설립을 위한 창립총회로
정관 확정 및 조합임원 등을 선임합니다.

이후 조합설립 인가를 신청 후,
조합설립인가가 나면
30일 이내 조합설립 등기를 하여
조합이 탄생하게 됩니다.

조합설립 이후에는
경쟁입찰 또는
수의계약(2회 이상 경쟁입찰이 유찰된 경우만 해당)의
방법으로 시공사를 선정합니다.

사업시행계획에는

토지이용계획, 정비기반시설 설치계획,
주민이주대책, 세입자 주거 및 이주대책,
그리고 건축물의 용적률 등에 관한 건축계획
등의 내용이 담깁니다.

실제로 준공될 재건축 아파트의 모습을
상세화하는 겁니다.

총회 의결로 조합원 과반수 이상 동의를 거쳐
사업시행인가를 신청합니다.

사업시행인가 이후
조합원 분양신청 절차가 시작되며,
재건축사업의 개략적인 분담금이 나와
불투명했던 사업 추진이
점차 마무리를 향해 달려가게 됩니다.

분양신청 이후,
신청 현황에 따라 관리처분계획을 작성하게 됩니다.
이후, 총회 개최일 1개월 전에
조합원 별 종전 자산가격에 따른 분담금을 
조합원에게 통지를 하고

조합총회에서 과반수 찬성으로 의결 시
관리처분계획인가 신청을 하게 되며,
이후 관리처분인가가 나게 됩니다.

이주가 완료되면,
철거가 시작되고
철거 이후 착공을 하게 됩니다.

이후, 입주자 모집을 시작하여
새로운 아파트 단지의 입주자가
모두 확정되게 됩니다.

재건축 사업에서 완료단계는
8) 준공
9) 조합의 청산 및 해산
의 단계가 해당됩니다.

아파트 공사가 완료되면,
준공인가가 나며
이전고시 이후 조합해산 및 청산이 되어
기나긴 재건축 사업은 끝이 나게 됩니다.

이처럼 재건축 절차는
여러 단계를 거쳐 진행됩니다.

재건축 이후 노후화된 아파트가 사라지고
신축 아파트가 들어서
거주자의 만족도는 높아지기에
재건축을 희망하는 사람은 많지만,

각 재건축 단계에서
여러 이해관계로 얽힌 조합원 간의
합의가 필요한 만큼,
사업이 지체되는 경우 또한 많습니다.

오늘의 포스팅은 여기서 마치겠습니다!