[펌글] 공공재개발? 3080+ 재개발? 한번에 정리합니다.1

안녕하세요,
부동산 금융비서, 집비서입니다.

정부가 주택 공급을 위한 대책을
연일 쏟아내고 있습니다

이 중 눈에 띄는 건 역시
'재개발'입니다.

그간 민간이 주도하던 '재개발'사업에,
공공이 참여하고, 규제 또한 완화하겠다는 겁니다.

"공공재개발"과
"공공 직접시행 정비사업(이하 "3080+ 재개발")"이 대표적인데요,

오늘 포스트에서는
최근 정부가 의욕을 갖고 추진하는
'공공재개발'과 '3080+ 재개발'을 비교해봅니다.

공공재개발이란,

입니다.

주로 토지등소유자가 조합을 구성해
사업 추진을 맡은 기존 정비방식에서는

원주민의 재정착률이 낮고
주민 간의 갈등, 낮은 사업성 등으로
사업이 지체되는 문제가 있었습니다.

① 조합원 및 ② 세입자 지원을 강화해
원주민의 재정착률을 높이고
규제 완화 등으로 ③사업성을 보완해
신속한 사업 추진을 도모합니다.

공공재개발에 대한 상세한 설명은
이전 포스트에서도 확인하실 수 있습니다.

3080+ 재개발
(공공 직접시행 정비사업)이란

하는 사업으로,

2.4대책으로도 불리는
「3080+ 대도시권 주택공급방안」에서 제시한
5가지 사업 유형 중 하나입니다.

정확한 명칭은
'공공 직접시행 정비사업'으로,
「3080+ 대도시권 주택공급방안」최초 등장한만큼
약칭 '3080+ 재개발'로도 불립니다.

3080+ 재개발 사업에서는
토지납입방식으로 사업을 진행,
사업 기간 동안 소유권을 공공이 보유하여
소유권 이전으로 인한
모든 사업 리스크 또한 공공이 부담하며,

건축심의, 교통영향평가 등을
사업시행인가 시 통합 심의하여
인허가 기간도 크게 단축합니다.

여기에 정비사업의 걸림돌로 여겨진
각종 규제*를 완화하고
* - 용도지역 1단계 종상향 또는 법정상한 용적률의 120% 상향 적용
   - 기부채납은 15%내로 규정
   - 재건축조합원 2년 거주 의무 미적용
   - 재건축 초과이익 부담금 미부과

조합원의 추가 수익을 보장*
* -기존 정비계획 상 수익률보다 10~30%p(예시) 추가 수익 보장

한다는 게 특징적입니다.

그럼 앞서 살펴본
공공재개발,  3080+재개발
두 유형을 비교해보겠습니다.

이렇게 따져보면,

3080+ 재개발은 공공재개발보다
임대주택 및 기부채납의
부담이 적은 이점이 있어
사업성 개선에 더 효과적인 것으로 알려집니다.

따라서 정부는 공공재개발로도
사업 정상화가 어려운 구역에 대해서
3080+ 재개발을
적극 권장할 계획이라 밝혔습니다.

그러나 최근 LH의 땅 투기 논란으로
LH에 대한 국민적 신뢰에 금이 간만큼

사업기간 중 소유권을 공공으로 넘겨야 하는
3080+재개발 방식에 대해
우려를 표하는 목소리 또한 커지고 있습니다.

2~3월 중 주민설명회가 개최될 예정이었지만,
LH 땅 투기 의혹 사태로 인해
봉천13구역을 제외하고
아직 주민설명회가 진행되지 못하고 있는 등
향후 일정에 차질이 생기고 있습니다.

종합하면,
정부가 부여하는 인센티브의 경우
3080+ 재개발이
공공재개발보다 비교적 많지만,

공공기여분과 사업성 제고 방법에 다소 차이가 있고,

특히, 3080+ 재개발의 경우
공공이 사업을 주도,
사업기간 중 소유권이 공공에 이전하고
사업 후 반환된다는 것 또한 기억해 둬야겠습니다.

'20년 12월을 기준으로
서울에서 재개발을 추진 중인 구역만 100여 곳*,
^{*'정비사업추진현황('20.12.31.기준)'(서울특별시, 2020)
*(촉)도시환경정비, (촉)시장정비), (촉)재개발, 도시정비형재개발, 주택정비형재개발사업 중 미시행 및 수복형 사업 제외 기준}

각 정비구역에서
민간 / 공공 / 3080+ 재개발 중
어떤 사업 방식을 택할지, 관심이 쏠립니다.