4월달 지표가 나왔습니다.

늘 그랬듯이 처음 보시는 분을 위해

지표를 보여드리기 전에 두 가지 양해를 사전에 구하고자 합니다.

서울 아파트 매매 시세 증감률은 KB부동산,

거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처인데요.

① KB 월간 시세는 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세를 말합니다.

즉, 여기서 4월 시세 증감률은 3월 중순부터 4월 중순까지를 말합니다.

② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 "계약일" 기준이며

주택 거래 신고 기한이 1개월로 단축되었습니다.

4월 거래량의 정확한 수치는 5월말에 확인 가능한 셈입니다.

즉, 정확한 거래량은 1개월전까지 Data만 참고해주시면 되겠습니다.

자, 이제 그래프 보시겠습니다.

4월 서울 아파트 매매 시세 증감률 +0.95%

1월 +1.6%를 정점으로 시세 상승폭은 조금씩 축소되고 있습니다.

어찌 되었든 올해 1~4월 +5.5% 상승률은

같은 기간으로는 2002년 +15.3% 이래 19년만의 최대 상승률이라는 사실에는 변함이 없습니다.

제가 자주 떠들었던 서울/경기 10~11년차 부부로 대표되는 수요 증가,

입주 물량으로 대표되는 공급 감소,

역대 최대의 유동성에 소리 소문없이 풀리고 있는 3기 신도시 토지보상금까지 어우러져

2021년은 이미 말씀드린대로 급등의 길을 걷고 있습니다.

주택구입부담지수 전고점 돌파에서 알 수 있듯

2008년 2분기 이래 역대 최대의 원리금 상환 부담 속에서도

하방을 탄탄히 지지하는 전세가, 입주 물량감소, 유동성의 앙상블이 정책의 부작용과 만나

버블의 향연을 더욱 크게, 더욱 길게 펼치게 하고 있습니다.

과연 그 끝이 언제 어느 수준일지 두렵기까지 합니다.

올해 입주 물량의 40% 가량이 집중된 1분기 여파가 가시지 않아

4월 전세 시세 증감률도 +0.56%로 상승폭이 축소되고 있습니다만

2분기 입주 물량이 7천호에도 미치지 않는데다

특히 5월 입주 물량은 1천호 수준에 불과해

다시 전월세 시장이 불안해질 가능성이 커보입니다.

위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이입니다.

마침내 2분위(상위 60~80%) 아파트도 8억을 목전에 두고 있습니다.

단, 고가 아파트에 해당되는 5분위(상위 0~20%) 아파트는

3월에 사상 최초로 21억을 돌파하자마자

한달만에 3천여만원 하락하면서 다시 20억선으로 주저앉았습니다.

그러나 KB부동산 4월 데이터는 앞서 말씀드린대로 4월 중순까지의 시세를 반영한 것인데다

KB부동산 데이터가 대체로 1~2개월 가량 후행하는 경향이 있음을 감안하면

5월 데이터는 고가 아파트가 다시 반등할 가능성이 높아 보입니다.

오세훈 시장 당선에 따른 규제 완화 기대감으로

최근 재건축 단지를 중심으로 한 고가 아파트의 상승세가 눈에 띄는데

이것이 5월 데이터부터 반영될 것이 예상되기 때문입니다.

최근의 상승세는 오세훈 시장 당선 영향도 있었다는 것을 부인할 수 없으나

더이상 재건축ㆍ재개발을 눌렀다가는 2020년대 후반부에 큰 공급 절벽을 맞이할 수밖에 없어

훗날 더 큰 화를 막기 위해서라도

단기 구간의 불안정은 어느 정도는 감수해야될 부분으로 보입니다.

그런 상황이기에 급등세를 가라앉히기 위한 토지거래허가구역 지정은

불가피한 고육지책의 측면이 있다고 생각됩니다.

이제는 늘 그랬듯이 전세가율 이야기로 마치겠습니다.

전세가율은 2016년 6월(75.1%)을 정점으로 꾸준히 하락하여

2018년 1월 70%를 끊고 내려갔고(69.3%), 11월에 60%를 끊고 내려갔습니다. (59.6%)

2020년 8월부터 반등한 전세가율은 2021년 1월에 단기 고점(56.3%)을 찍고

4월 55.8%까지 완만히 하락중입니다.

올해 들어 전세가율이 하락세이긴 합니다만 그 하락폭은 미미합니다.

게다가 2021년 4월 55.8%라는 전세가율은 과거와 비교하면

1999년 8월, 2002년 12월, 2013년 2월과 유사한 수준입니다.

상승기 전반부(1999년 8월, 2002년 12월), 하락기 막바지(2013년 2월)와

현재의 전세가율이 유사한 수준이라는 것은

중장기 하락장을 초래하기에는 현재의 전세가율이 매우 높다는 것을 의미합니다.

게다가 누차 강조했듯이 2분기부터 서울 아파트 입주 물량은 다시 감소합니다.

대규모 공급을 통해 매매가와 전세가의 이격이 크게 확대되자

중장기 하락장이 들이닥친 과거의 사례들로 볼 때

현재의 전세가율, 그리고 2021~22년의 입주 물량 감소폭을 감안한다면

일각에서 이야기하는 서울 아파트 폭락은 그 가능성이 작다고 말씀드리고 싶습니다.

코로나19가 다시 대유행으로 번지느냐 마느냐의 기로에 서있는거 같습니다.

일상 생활에서도 조심하셔서 건강을 해치시는 일이 없으시길 바랍니다.

긴 글 읽어주셔서 감사합니다.