전세 레버리지 투자, 아직 유효한 방법인가요?19
- 로셀소
- 등록일 2021-05-20 19:47
- 조회수 1123
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파워링크 
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 세계를걷자
우리나라 주택투자시장이 원래 전세때문에 유지비(이자) 부담없이 레버리지를 쉽게 땡길 수 있는 특징이 있었죠.
그래서 전세를 없앨 수가 없는 상황에서 정부가 꺼낸 카드는, 1. 취득세 및 양도세 중과세로 수익율 감소 2. 종부세로 유지비 증가 두가지 카드를 쓰고 있는 상황입니다.
양도세야 수익이 난 부분에 대한 세금이니, 수익이 난다는 보장이 있으면 감수하고서라도 들어갈 수 있지만, 취득세와 종부세는 전체 수익율에 악영향을 끼칠 수 있습니다. 취득세, 복비로 일단 초반에 확 까고 시작한 상황에서 종부세로 보유기간 내내 도트 데미지를 받을 수 있는거죠.
잘 계산하시고 들어가셔야 합니다. 우리나라 부동산 그래프를 보면 급등 -> 장기침체 -> 급등의 반복이거든요. 장기침체 구간에서 계속 도트 데미지 받으면... ㅠㅠ |
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sjshahv
말같지도 않은 소리인게
해외에서는 2주택자도 징벌과세가 없고 ltv 50~60%까지 대출이 나와서 똑같이 레버리지 쉽게 땡김
+ 대출이자 소득공제 들어가고 월세가 한국보다 훨씬 비싸서 유지비 부담없음
애초에 한국이 월세가 말도 안되게 싼 이유가 전세 덕분인겁니다. |
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세계를걷자
우리나라에서도 상업용 부동산은 대출 70% 이상 나오고 월세로 대출이자 충당하게 해서 레버리지 투자할 수 있습니다.
저도 사업자 대출 레버지리로 월세받는 상업용 부동산, 지산 같은거 몇개 가지고 있는데, 실제로 투자해보면 전세로 주택 투자하는 것보다 훨씬 어렵고 심적으로 쫄깃합니다. 건단위로 대출 심사받고 대출 비율과 이자율 어떻게 나올지 늘 맘졸이고 있어야하고, 대출 기간도 3년에 1년 단위 연장이죠.
거기에 세입자 나가면 바로 이자 상환에 빨간불이라 그걸 대비한 여유자금도 준비해놔야하고요.
그에 비하면 전세를 이용한 투자는 너무 쉽고 편하죠. ㅎㅎ |
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세계를걷자
추가로 취득세 중과가 무시못하는 것이, 레버리지 투자이기 때문입니다. 그냥 세금으로 녹아버리는 돈이 8~12%인데, 이건 집값 전체 기준이거든요. 레버리지를 빼고 투자 원금 비율로 따지면 취득세로 날아가는 돈 비중이 몇십%로 확 늘어날 수 있습니다. |
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나중에 양도소득세만 고려하시면 될듯 근데 이게 젤 어려움