근저당 잡힌 아파트 매수 문의요.25
- FanTaSy_
- 등록일 2021-05-21 16:48
- 조회수 2371
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파워링크 
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-Kevin-
얼마짜리 부동산에 근저당이 얼마나 잡혀있는지를 적어 주셔야 될거 같아요.
잔금날 까지 가압류 가처분이 불안하시면 소유권을 먼저 넘겨 받는 방식보다 계약금 중도금을 소액으로 설정해서 계약을 진행하자고 해보시는게 좋을거 같습니다. 게약금이나 중도금은 합의에 따라 소액으로도 계약채결이 되는 부분이라서 합의만 된다면 리스크를 상당히 줄일수 있어요. |
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 싸웠지만_잘졌다
부동산 소장이 어설픈건지 질문하시는분이 말씀을 전달을 이상하게 하는건지... 매도인이 은행에 문의하고 자시고 할것도 없고
님 매수 잔금 --> 법무사 : 해당물건 근저당 말소 및 소유권 이전등기 후 남은 잔금(있다면) ---> 매도인에게 지급
이게 끝입니다.
소유권을 먼저주고 이런개념이 아닙니다. 그거야 말로 말도 안되는 경우죠
계약과 잔금사이에 근저당에 문제가 생기건 말건, 님 잔금(+선 지급한 계약금)이 해당 물건의 모든 근저당을 해결할수 있는 범위 안이라면 아무 상관 없어요.
아니 소장이 이런것도 설명 못할리가 없는데;; |
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에터
근저당이 말소되지 않는 상태에서는 소유권이전등기를 하건 뭘하건... 별 의미가 없습니다.
소유권이전등기하고 경매 넘어가면 어차피 그냥 경매넘어가고 소유권 날아갑니다. 경매에서 채권충당하고 남은 돈이 일단 글쓴이한테 가긴 하는데 경매 넘어갈 정도면 사해행위로 인한 채권자취소권 행사해서 그나마 소유권 넘긴 것도 무효화할 겁니다.
결론은 근저당 말소가 없는 상태에서의 조치는 미봉책이라는 겁니다.
중도금으로 근저당 말소+소유권이전 가등기 하는 방식이 그나마 매도인도 받아들일 만하고 글쓴이 리스크도 사라지는 방안이 아닐까 생각합니다. 아니면 윗분 말씀대로 중도금 작은 금액으로 해 보고 재수없으면 계약금 중도금 날린다고 생각해야... |
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피커형
왜 그렇게 위험한 물건을 건드리는지..
여쭤보신것에 답 드릴게요. 은행에서도 소유권먼저 주고 하는게 맞다고 답변을 해줄까요?? -> 당사자간 알아서 하라고 할겁니다. 근저당은 어차피 담보물에 남아있기때문에 매도자건 매수자건 경매로 근저당권 회수 가능하니 은행은 돈만 잘 받으면 됩니다. 어쨋든 은행은 7월말까지 기다려준다 했지만 계약금 쏜 뒤 가압류 걸리는건 타 채권회수가 매도자 명의에 걸리는 거기때문에 소유권 이전하지 않는 경우 어쨋든 잔금전까지 가압류 가처분 가능성은 당연히 있습니다. 솔직히 얘기해서 근저당분을 제외한 선금에 소유권 이전하는거에 대해 매도자가 거부한다면, 자기 상황을 똑바로 못 인지하고 있는거에요. 그게 아니라면 현금들고 바로 살 사람을 기다리거나. 어쨋든 저라면 한방에 잔금까지 낼 여력 없으면 저런 물건은 추천드리고 싶지 않네요. |
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싸웠지만_잘졌다
아니 현상황은 물건에대해 그 어떤 가압류나 기타 권리 침해사항이 없고 일반 근저당만 있는데, '조만간 경매에 넘어갈수도있다' 이건 어떤 매도자라도 입닫고 계약만 하면 시마이죠. 그렇게 따지면 거래못합니다. 일반 근저당이고 뭐고 할께없어요.
일단 은행은 관여할게 없습니다. 돈받으면 말소만하면 되는 입장이니...
말그대로 부동산 소장이 저렇게 말하는 근거에 대한 이유를 분명히 짚어보셔야될듯.
결론은 저런식이면 일반 대출 근저당만 있는 상태에서 문제 있는 차주(매도인)를 구별해낼 방법이 없습니다 |
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오전에 잔금을 저당권자 은행에 직접입금하는식으로 하고 오후에 법무사에게 등기신청 하고 저당권말소 계약 조항에 넣으면 되죠...
잔금은 어짜피 은행 법무사 끼고 하면 말씀하시는 방법으로 하는게 일반적이라서요.
어차피 경매 넘어가도 경매하기 까지 6개월은 걸리는데... 그전에 은행에 돈 갚으면 경매 취하됩니다.
@HCA 그런 계산이면 애초에 걱정할게 없죠.
통상적으로 부동산 계약부터 잔금일까지 3개월 이내인데
지금 가압류 들어와서 경매넘어가도 어짜피 6개월 걸리는데 무슨 걱정할게 있겠나요?
최악의 상황으로 생각하자면 매도인이 계약금+중도금 받고 잠수타거나,
여러가지 해결하기 복잡한 상황이 만들어질 가능성이 조금이라도 있으니 그런거죠.
@-Kevin-
그런식이면 부동산 거래 못하죠...
도망갈까봐 누구랑 거래합니까? 그렇다고 소유권을 먼저 달라는것도 말도 안됩니다. 파기후 집주인이 찾아오려면 세금문제부터 해서 소송까지 해야되는데 그 감당을 하고 싶겠습니까?
잔금 떼먹지 못하게 합의 후에 은행에 직접 입금 하는거고
계약금+중도금 들고 나르면 집에 가압류 바로 걸어야죠...
@HCA 그런식이면 부동산 거래를 못하는게 아니라
가압류 직전에 있는 부동산을 거래하는건 일반적인게 아닙니다.
일반적으로 내가 매수 하려는 부동산에 근저당이 없다면,
계약 이후 매도인이 아무리 대출을 풀로 땡겨 받아도 내 잔금일 까지는 가압류가 될 가능성이 없기 때문에 상관이 없는데,
이미 내가 계약 하려는 시점에 가압류 위험이 있는 물건이라면 상당히 리스크가 있는겁니다.
계약금+중도금 들고 잠수탄 후 가압류 걸어봐야 이미 1순위 채권자가 따로 있기 때문에 경매로 넘어가면 본인은 한푼도 못건질 가능성이 높다고 봐야하는거구요.
@-Kevin-
저당권이 있는데 은행에서 왜 가압류를 합니까?
저당권 자체만으로도 경매가 가능합니다.
일반적으로 매수하려는 부동산이 근저당이 없는 경우가 많지가 않습니다.
도시지역 아파트면 경매 넘어가도 시세에 90%이상 나오구요. 대출 규제 때문에 풀로 있는 경우는 매우 드읍니다.
계약금 중도금을 얼마나 생각시길래 그러시는지요.
@HCA 계약금 10% 중도금 30-40%가 일반적이구요.
대출 받아보셨어요?
은행에서 kb시세 10억짜리 물건 담보잡고 6억 대출 내주면 근저당은 대출금액에 120% 정도인 7억2천 정도 잡습니다.
작성자분이 사실려는 물건에 근저당이 얼마나 잡힌지는 모르겠지만,
대출은 ltv 60%로 받았는데 근저당은 이미 물건에 72%걸려 있는거죠.
그럼 말씀하신대로 도시아파트라서 90%선에서 낙찰 된다면 여유갭이 18%밖에 없는겁니다.
계약금10%+중도금30%만 해도 이미 오바되는 상황인거에요.
그리고 자세한 상황은 모르겠지만 부동산에서 가압류 위험이 있는 물건이라고 했다면
말씀하시는것 처럼 일반적인 주담대 받아서 융자있는 물건이 아니라,
무슨 사정에서든 간에 이미 벌써 대출 상환이 제대로 이루어지지 않는 상황이니 가압류 위험이 있다고 하겠죠.
어느 부동산에서 일반적인 주담대 끼어있는 물건보고 가압류 위험이 있다고 이야기하겠습니까?
@-Kevin-
이 경우는 계약금+중도금을 조절 해야합니다. 일반적인 계약이랑 똑같이 가져가는건 문제 여지가 있습니다.
중도금 없이 가는것도 방법이 될수 있겟네요.
집주인이 어디까지 허락 할지 모르겠지만요.
은행말고도 빚이 있다는 말 같아 보이네요. 은행에만 꽂혀서...;;
아래 덧글 말씀대로 포기하시거나 당일 잔금 치루실거 아니면 포기하세요.
아님 나중에 경매 나오면 들어가시길...