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5월달 지표가 나왔습니다.
늘 그랬듯이 처음 보시는 분을 위해
지표를 보여드리기 전에 두 가지 양해를 사전에 구하고자 합니다.
서울 아파트 매매 시세 증감률은 KB부동산,
거래량은 서울 부동산 정보광장이 출처인데요.
① KB 월간 시세는 전월 중순부터 당월 중순까지의 시세를 말합니다.
즉, 여기서 5월 시세 증감률은 4월 중순부터 5월 중순까지를 말합니다.
② 서울 부동산 정보광장의 거래량은 "계약일" 기준이며
주택 거래 신고 기한이 1개월로 단축되었습니다.
5월 거래량의 정확한 수치는 6월말에 확인 가능한 셈입니다.
즉, 정확한 거래량은 1개월전까지 Data만 참고해주시면 되겠습니다.
자, 이제 그래프 보시겠습니다.
5월 서울 아파트 매매 시세 증감률 +1.01%
1월 +1.6%를 정점으로 조금씩 축소되던 시세 상승폭은 5월 들어 반등하였습니다.
상승폭이 둔화되고 있었다고는 하나 올해 1~5월 +5.9% 상승률은
같은 기간으로는 2006년 +8.1% 이래 15년만의 최대 상승률을 기록하고 있습니다.
올해 입주 물량의 40% 가량이 1분기에 몰려있었기에
2분기부터 시작되는 입주 물량 감소에다
아직 3기 신도시 토지보상금 지급도 초기 단계에 있는데도 예사롭지 않은 상승률에
보시다시피 2021년은 여느 해보다 급등 가능성이 높은 해이고 실제 급등의 길을 걷고 있습니다.
올해 입주 물량의 40% 가량이 집중된 1분기 여파가 가시기 시작하면서
5월 전세 시세 증감률도 +0.72%로 상승폭이 다시 커지기 시작했습니다.
거기에 임대차3법의 마지막 퍼즐, 전월세 신고제가 6월부터 시행되며
늘어나는 보유세 부담이 세입자에게 전가될 여건(입주 물량 감소)마저 조성되고 있어
전월세 상승세는 그 증가폭을 키울 가능성이 높아보입니다.
위 그래프는 서울 아파트의 5분위별 평균 매매가 추이입니다.
고가 아파트에 해당되는 5분위(상위 0~20%) 아파트는
4월에 내줬던 21억선을 다시 돌파했습니다.
양도세 중과 회피 매물이 소진되자
다시 고가 아파트가 선두에 서서 상승세를 견인하는 형국입니다.
오세훈 시장 당선후 재건축 아파트들이 특히 큰 폭의 상승세를 기록하고 있는데
이런 열기를 잠재우기 위해 조합원 지위 양도 금지 시점을
조합 설립 이후에서 안전진단 이후로 당기는 것을 검토하고 있습니다.
서울시와 국토교통부가 의기투합해서 상호협의체를 구성하여 논의하고 있는 만큼
실현 가능성은 상당히 높을 것으로 보이는 바,
이것이 재건축 아파트의 상승세를 완화시킬 가능성이 있습니다만
어차피 입주 물량 감소와 사상 최대 유동성이 만난 시장 상황상
풍선 효과는 불가피할 것으로 보입니다.
이제는 늘 그랬듯이 전세가율 이야기로 마치겠습니다.
전세가율은 2016년 6월(75.1%)을 정점으로 꾸준히 하락하여
2018년 1월 70%를 끊고 내려갔고(69.3%), 같은 해 11월에 60%를 끊고 내려갔습니다. (59.6%)
2020년 8월부터 반등한 전세가율은 2021년 1월에 단기 고점(56.3%)을 찍고
5월 55.6%까지 완만히 하락중입니다.
매매가와 전세가의 갭이 벌어져야 매매가 상승에 제동을 걸 수 있습니다만
전세가율의 하락폭은 미미할 따름입니다.
참고로 2021년 5월 55.6%라는 전세가율은 과거와 비교하면
1999년 8월, 2002년 12월, 2013년 2월과 유사한 수준입니다.
상승기 전반부(1999년 8월, 2002년 12월), 하락기 막바지(2013년 2월)와
현재의 전세가율이 유사한 수준이라는 것은
중장기 하락장을 초래하기에는 현재의 전세가율이 매우 높다는 것을 의미합니다.
여전히 높은 전세가율은 매매가를 하방에서 지탱해주고 있으며
줄어드는 입주 물량과 사상 최대 유동성의 만남이
일각에서 거론되는 2021년 하락 가능성을 상당 부분 일축시키고 있다고 하겠습니다.
마침내 코로나19 백신 1차 접종률이 10%를 돌파했으며
2차 접종률도 5%를 향해가고 있습니다.
까마득해보였던 집단 면역 형성 지점도 아직 멀지만 조금씩 보이는듯 합니다.
그때까지 회원님들 건강 유의하시기 바랍니다.
긴 글 읽어주셔서 감사합니다.
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