[펌글 : samtoshi] 올해 하반기의 방향성이 중장기 변곡점을 가늠할 만큼 중요한 이유3

올해 6월 이후를 바라다보는 눈이 굉장히 많습니다.

아시다시피 올해 6월부터 다시 양도세가 중과됨에 따라

그 이후 매물이 다시 줄어들 거라는 시각이 우세합니다.

이미 팔 사람들은 상반기에 다 팔았을 것이므로

6월부터는 매물이 다시 줄어 시장이 다시 상방 압력을 받을 것이라는 이야기죠.

사실 6월 이후 시장의 향방은 대단히 중요한 의미가 있습니다.

우선 현재 서울 아파트 시장에 존재하는 상방 압력과 하방 압력을 살펴보겠습니다.

① 상방 압력

수요 측면에서는 최근 20여년간 서울 아파트 시세와 방향을 함께 한

서울/경기 10~11년차 부부가 2021년에 큰 폭으로 증가합니다.

대표적인 매매 실수요층이 증가하는 셈이죠.

공급 측면에서는 입주 물량이 급감합니다.

(2020년 5.0만호 → 2021년 2.7만호)

유동성 측면에서는 M1, M2 모두 사상 최대치를 갱신중인 것은 새삼스러울 바 없지만

유동성의 진성 에너지라고 할 수 있는 M1/M2 비율도

3월 기준 37.2%로 역시 사상 최대치를 갱신중인데다

3기 신도시 토지보상금도 가세할 예정입니다.

수요/공급/유동성 모두가 시장의 상방 가능성을 높이고 있는 셈이죠.

② 하방 압력

서울 부동산 최대의 하방 압력은 다름아닌 "높아질대로 높아진 가격 부담" 입니다.

연간 기준으로 2014년부터 사상 최장 기간인 7년 연속 상승으로 인해

서울 부동산의 상승 피로감은 상당한 상황입니다.

이를 반증하듯, 서울의 중위주택 가격/중위가구 소득/주택담보대출 금리를 통해

산출된 원리금 상환 부담을 계량화한 주택구입부담지수가 전고점을 돌파한 상황입니다.

초저금리 상황을 반영해도 역대 최대 수준의 원리금 상환 부담이 지어진 현재 부동산 상황에서

추가적인 금리 인하와 소득 상승 없이 주택 가격이 고공행진하는 것도 부담스러워보입니다.

(2020년 4분기 기준으로 서울 중위소득 가구가 서울 중위가격 주택을 구입할 경우

월 소득의 42%를 원리금 상환에 써야 하는 수준입니다.

참고로 전고점은 2008년 2분기로 월 소득의 41%를 원리금 상환에 쓰는 수준이었습니다.)

정리해보겠습니다.

시장의 수급과 유동성은 상방을 가리키고 있는데

역대 최대 수준의 가격 부담은 하방을 가리키고 있습니다.

이 말인 즉슨,

시장의 수급과 유동성이 상방을 가리키는데도

양도세 중과 회피 매물이 사라지는 6월 이후 시장이 상승하지 않는다면

서울의 중장기 상승장은 가격 부담을 못 이겨 그 동력을 상실해가고 있다고 봐도 무방하고

역대 최대 수준의 가격 부담이 하방을 가리키는데도

양도세 중과 회피 매물이 사라지는 6월 이후 시장이 상승한다면

수급과 유동성이 가격 부담을 이길 정도로 힘을 발휘하고 있는 것이며

이는 입주 물량이 더 줄어드는 2022년에도 그 힘이 이어질 가능성이 높음을 의미합니다.

2021년 하반기는 수급/유동성과 가격 부담이 치열하게 맞부게 되는 시기로

해당 시기 상승/하락 여부에 따라

서울 부동산 중장기 상승장의 마무리 시기를 가늠해볼 수 있다는 면에서

매우 귀추가 주목됩니다.