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현 정부가 들어선지 4년 약간 넘는 기간이 지났습니다.
지난 4년을 돌이켜보면
현 정부의 부동산 대책은 "서울 부동산에 대한 상승동력을 끊임없이 제공해왔다"고 해도
과언이 아니라는 생각입니다.
정부의 부동산 대책은 크게 두 가지 측면의 부작용으로 나타났는데요,
그 첫번째는 매매가 급등이고
이를 초래한 가장 결정적인 트리거는 "2017년 8.2 대책"이었습니다.
다주택자를 집값 상승의 원흉으로 규정짓고
2018년 4월부터 다주택자 양도세를 중과한 것이 바로 그것인데요.
서울 아파트 시장은 다주택자 양도세가 중과된 2018년,
곧바로 +13.6% 급등으로 화답합니다.
(KB부동산 기준 +13.6% 매매가 상승은 2006년 +24.1% 상승 이래 12년만의 최대 상승이었습니다)
2006년과 2018년의 서울 아파트 급등.
그 이면에는 그 전년인 2005년 8.31 대책과 2017년 8.2 대책으로
다주택자 양도세가 중과된 공통적인 배경이 있었습니다.
이렇듯 양도세 중과는 매물이 나오는 구멍을 막아버림으로써
시장을 되려 폭등시킨 전과가 있는 셈입니다.
그러나 사실 그 이후에도 시장의 상승을 멈출 기회가 분명 있었습니다.
바로 "매매가와 전세가의 괴리 확대"였습니다.
2018년 매매가는 +13.6% 급등했으나 전세가는 +1.6% 상승에 그치면서
매매가와 전세가의 괴리가 많이 벌어졌고
이는 매매가에 대한 상승동력 약화를 의미했습니다.
그런데 정부는 여기서 한번 더 상승동력을 제공합니다.
2018년 9.13 대책에서 장기보유특별공제 요건에 2년 실거주 조항을 추가했으며
2019년 12.16 대책에서 장기보유특별공제 요건에
10년 이상 보유, 10년 이상 실거주해야 최대 공제율(80%)을 적용키로 하였습니다.
2018년 매매가 급등으로 양도차익이 매우 커진 서울 집주인들은
장기보유특별공제 조건에 실거주 요건이 강화됨에 따라
양도차익이 높은 서울로 주거지를 옮기게 되었고
이는 2019년에 11년만의 최대 입주 물량(5만 4천여호)이 들이닥쳤음에도 불구하고
전세가가 하락 반전하지 않게 했습니다.
만일 별다른 대책을 내놓지 않았다면
2019년은 5만호가 넘는 입주 물량에 휘청거려 전세가가 하락했을 것이고
2018년 매매가 급등으로 크게 벌어졌던 매매가와 전세가의 괴리는 더 벌어져서
매매가 상승이 멈췄을 수도 있었습니다.
매매가 상승이 멈추지 않았더라도 적어도 매매가 상승폭은 크게 줄었을 겁니다.
그런데 정부와 여당은 서울 아파트 시장이 안정화될까 걱정되었나봅니다.
2020년 6월 임대차3법을 발의하고 8월 전격 시행하면서
전세 유통 매물을 감소시키는 바람에 2020년 전세가를 +12.2% 폭등시켰는데요.
(KB부동산 기준 +12.2% 전세가 상승은 2011년 +13.4% 상승 이래 9년만의 최대 상승이었습니다)
2020년 서울 아파트 입주 물량도 약 5만호에 이르러 적지 않았기에
서울 아파트 전세가 상승률도 상반기에는 +1.3%로 안정적이었으나
임대차3법이 시행된 하반기는 +10.8% 급등하게 되었습니다.
원래 1986년 이래 서울 아파트 시장은 6년 연속 상승한 적이 없었습니다.
집값이 상승하기 시작하면 주택 인허가 물량이 늘어나고
이것이 점차 입주 물량으로 이어지면서 시장에 하방 압력을 가하게 되어
상승 6~7년차에는 입주 물량이 쏟아지기 때문이었습니다.
아니나다를까, 서울 아파트 시장은
상승 6년차에 해당하는 2019년 5만 4천여호, 7년차에 해당하는 2020년 5만여호가 입주하면서
그때를 기점으로 전세가가 급락하면서 매매가도 하락 전환했어야 했습니다.
그런데 해당 기간에 장기보유특별공제 실거주 요건 강화 및 임대차3법으로
전세가가 크게 빠졌어야 할 시기에 전세가를 오히려 올려버리게 되었습니다.
매매가와 전세가의 괴리가 확대되었어야 할 시기에 괴리가 확대되지 않은 셈이었고
이는 고스란히 매매가를 지탱하는 힘이 되었습니다.
그런데 조금더 집값을 올리고 싶었나봅니다.
여당 부동산특위에서
1주택자에 적용하는 장기보유특별공제율을 차등 공제키로 했다고 하는데요.
10년 보유ㆍ10년 실거주시 최대 공제율(80%)을 적용키로 한 현재 조건에서
양도 차익이 5~10억이면 70%, 10~20억이면 60%, 20억 이상이면 50%로
최대 공제율을 낮추는 안입니다.
차익 5억 이상은 서울에 수두룩하다고 볼 때
사실상 "서울 1주택자 양도세 중과"의 의미가 있는 대책이고
이는 서울의 매물 잠김 현상을 심화시킨다는 의미로도 연결됩니다.
과거 노무현 정부도 1주택자 양도세를 건드리지는 않았는데
현 정부가 1주택자 양도세를 건드린 것은 놀랍고
특히 서울시장 보궐선거에서 참패를 겪었음에도
"서울 1주택자 양도세 중과"를 들고 나온 것도 놀랍습니다.
2005년 8.21 대책에서 양도세를 중과하고 2006년 광교신도시 토지보상금이 지급되자
2006년 서울 아파트 시장은 역대 3위에 해당하는 급등(+24.1%)을 기록했는데
(역대 1위는 1990년 +37.6%, 2위는 2002년 +30.8%)
2021년 3기 신도시 토지보상금이 풀리기 시작하는 마당에
1주택자 양도세를 중과한다라...
2006년과 같은 묘한 데자뷔가 느껴지는건 저뿐인지 모르겠습니다.
정부와 여당이 상상도 못할 신박한 방법으로
서울 아파트 시장에 끊임없이 상승동력을 제공하고 있는데
다음은 어떤 기상천외한 방법이 나올지 궁금해집니다.
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그럼 전세폭등 또 오겠죠 ㅎ
시장을 부정하는 정부라서 참...
시장이고 뭐고 박수쳐주는 사람들 있으면 할수도 있습니다. 작년의 사례가 있는데요ㅎㅎ