포럼 관리자 웃깁니다.96
- 동숭동
- 등록일 2021-07-04 15:03
- 조회수 5856
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파워링크 
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동숭동
제 글보다 더 좋은글들이 여기에 그동안 엄청 올라왔었는데 그중 하나는 추천수 11이 넘어갈때도 인기글에 안올라갔었습니다.
특히 여러 글 중에서 정책분석 이런쪽은 정부정책이 나오면 여기 저기서 나오는 글인데다가, 딱 그 시기에만 필요한 글이다보니 좀 묻혀도 되긴 하는데
특정지역 임장기라던가, 특정지역 특성을 소개한 글들은 나중에라도 찾아서 봐야 할 필요가 있다보니까 참 아깝죠. 몇몇 분들 쓴 이런 글들, 글이 올라올 무렵에는 그냥 글 잘썼네 하고 봤다가 나중에 그 지역에 대해 뭔가 알아볼 필요가 생겨서 부동산포럼에서 검색하려 하면 검색이 어렵습니다.
지역 이름이나 기억나는 키워드를 쓰면 너무 많이 나와서 수십분동안 하나 하나 다 찾아봐야되며 또 이런식의 지역 특성 글들은 글의 특성상 부포에서 자주 보는이가 썼다기 보다는 그지역을 잘 아는 지나가는이가 쓴 경우가 많아 글 작성자를 기억하지 못하는 관계, 심지어 탈퇴를 한 관계로 작성자 검색이 어렵습니다.
이런게 아까운거죠. |
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코열
추천 드립니다. 악화가 양화를 구축하는 전형적인 사례가 아닐까요.
요즈음은 동숭동님 등 양질의 글을 작성해 주시던 포럼 네임드 분들의 과거 글들을 종종 복기하며 흐름을 되짚는 것 이외에 분탕글은 일절 클릭을 하지 않게 되네요. 아쉽기도 하고, 또 그만큼 저쪽 분들이 절박한 상황에 놓여 있으신가 보구나- 합니다. 요 몇 년간 동숭동님 글과 댓글을 통해 정말 많이 개안했습니다. 마음이 많이 상하시겠지만 종종 좋은 글 남겨 주시면 감사하겠습니다. |
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 [* 비회원 *]
인기글 선정은 자동입니다.
1. 추천 15-20정도 (좋은글도 거의 못넘죠) 2. 글쓴이 제외 댓글 10, 조회수 2500 (딱 콜로세움 열릴만한조건)
자극적인 제목에 댓글 콜로세움인 글이 인기글 갈수밖에 없습니다... 아쉬운 부분이죠 |
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동숭동
아참. 부동산포럼이니까 부동산 글 하나.
최근 두세달동안 생각해보는 것 하나 있는데 지난 4년간의 정책 말고, 어느정도 합리적이고 말 되는 정책이나, 아니면 과거 다른 정권시절의 정책으로 회귀한다고 했을때 과연 필요한 만큼의 공급이 가능한가 하는 점입니다.
지금 정부정책이 공급량을 줄인것은 솔직히 사실이지만 그런 정책 없었어도 과거 1기신도시 시절이나, 뉴타운을 여기저기 지정할 무렵의 공급이 가능한가? 라는 의문이지요.
1기신도시때 처럼 군사정권이 강제수용, 불복해봐야 별거 없슴, 당연히 이건 안될것이고 재개발을 말하자면, MB시장시절 뉴타운 지정할때, 1990년대 용적율 많이 주던 시절의 재개발을 생각하고 너도나도 환호했다가 2005년 서울시 백서에서와 같은 용적율로 제한과 동시에 도시미관을 생각하는 뉴타운 플랜대로 계획해 보니 용산, 성동같이 핫한 곳 빼고는 조합원들의 기대를 못맞춰주니 뉴타운이 주춤거린것인데 (장위뉴타운에서 많은 곳들이 진행해? 포기해? 하고 망설이게 만든게 바로 이것. 박원순시장은 여기에 출구를 열어줘 나가도록 유도했지 나가라고 강요는 안했슴) MB가 대통령때의 세곡 내곡 보금자리도 보면, 앞으로 이런게 계속 나올것이라는 기대감으로 집값안정을 시킨것인데 과연 그 기대감만큼 나올수는 있었을지? 평지 그린벨트는 경마장인근 빼고는 이제 별로 남지도 않았는데.
다시말해 좀 합리적인 정책으로 바뀐다면 당연 지금보다야 공급은 늘겠지만 과거 대량공급 시절만큼의 공급은 될까? 안된다면 얼마까지 가능할까? 이런 것들이 궁금해지는 것입니다.
지금은 정책적으로 공급을 안해서 그동안의 가격상승이 있었지만 이는 달리 보면, 앞으로 현 정부가 정책전환을 하여, 혹은 정권이 바뀌어, 합리적인 정책을 추구해서 공급을 하면 예전처럼 가격이 안정될것이라는 희망(?)이 있는 것인데 과연 합리적인 정책을 추구해도 그만한 공급이 될 것인가? 라는거죠.
마치 예전에 물이 콸콸 나오던 수도꼭지를 누군가 일부러 잠가서 물이 안나오는데 꼭지를 잠근 '누군가'가 다시 꼭지를 열면 예전처럼 물이 나올것이라는 기대를 하는 것처럼요. 현실은 저수지가 말라서 수도꼭지를 돌려도 졸졸졸밖에 안나올수 있는데 수도꼭지를 안 열어봤으니 그걸 알 수 없는거죠.
ps. 만에 하나, 수도꼭지를 열어도 물이 예전처럼 나오는게 아니라는게 만천하에 드러난다면, 그다음은 어떻게 될까요? |
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[* 비회원 *]
더 이상 서울에서 유의미한 순공급은 어렵다고 생각합니다. 다만 옛날에는 경부타고 올라가다보면 어느 구간부터는 죄다 공사장이더니 이제는 그게 다 새 아파트가 되었습니다.
그 정도 공급 이상은 필요하겠죠. 아마 오산~동탄구간이나 평택쪽에 공급은 가능하겠지만.. 과연 상급지에 공급이 가능할까요?
요즘 회기 제기동쪽 다니고있는데 이 동네에 뉴타운이라도 하면 좀 희망은 있을까 싶기는 합니다만 쉽지않을 것 같아요 |
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동숭동
1990년대부터 2000년대 초반 재개발을 생각해 보면 조합원들, 그러니까 집주인들(원주민이든 투자자든)은 거의 대부분 찬성하니까 큰 문제가 없는데 항상 세입자들이 반대를 할수밖에 없고, 그런쪽으로 외부의 투쟁세력도 들어와서 결국 세입자용 임대주택을 넣는것으로 정책이 갔는데, 조합 입장에서는 임대주택을 하나라도 줄여야 같은 토지에 일반분양분을 더 지을수 있으니
임대주택을 선택하지 않고 몇백만원 주거이전비로 끝내도록 회유했고 회유가 안되면 일부 물리력(?)을 동원해서 일을 처리하기까지 했었습니다. 그런식으로 임대주택 건축을 최대한 줄였고, 그런 일처리가 외부에 드러나 재개발에 대한 (진보쪽의) 안좋은 시선의 근거가 되었죠.
그시대의 재개발은 이러한 어두운 면이 있었습니다만, 이는 양날의 칼이라서 그로 인해 공급활성화가 되기도 했었죠.
그런데 이게 아마 2007년즈음인가 법이 개정되어서 임대주택과 주거이전비 둘 다 받는것으로 바뀌었습니다. 아마 이때부터 뭔가 아는 분들은 앞으로 재개발 힘들겠는데? 했을 것입니다. 판자집 재개발은 먼 옛날의 일이고 이미 다가구 다세대 재개발이라서, 다가구의 경우는 주인 1세대에 세입자면 몇 세대인데 무슨수로 그 많은 세대의 임대아파트를 다 지을까요?
개인적 생각이지만 이미 저때부터 재개발은 정말 '되는 곳'만 되는 수순으로 갔다고 봅니다. 그러니 박 전 시장이 재개발을 잠가버린것은 맞지만, 설령 재개발을 적극 장려했어도 200만호 시절이나 MB뉴타운 시절처럼 공급하기는 힘들었다고 보는데 이게 박시장의 재개발 억제때문에 제대로 드러나지 않은 면이 있다고 봅니다. 원래 안되는 구역인데 마치 정책으로 막아서 못하는 구역으로 생각되게끔. |
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sjshahv
언급하신 부분이 서울 시장에서 가장 큰 문제가 아닐까 생각됩니다.
제가 생각하는 바는 지금 서울에서 여/야 할 것 없이 '공급'을 외치지만 과연 공급을 진행시킬 수 있으냐? 에 관한 의문점이 계속 뒤따른다고 생각합니다.
현 정부를 무작정 비난하는 분들은 '공급'이 답이다 라고 하는데
1. 공급을 하려면 우선 재개발/재건축 사업성이 나와야하는데 제가 재개발쪽은 문외한 수준이라 언급은 패스하더라도 재초환을 해제하거나 유예로 돌아설 경우 지금 시장에서 받아들여지고 있는 재초환은 '최소 4억' = 반포 3주구를 기준으로 받아들여지고 있다고 생각합니다.
즉 원래 있던 사업성이 회복되는 과정에서 재초환이 해제되면 + 4억 (정상가치 회복) + a (드디어 사업이 다시 간다는 기대감) 로 시세에 얹어질 것을 다음 정권을 잡는 정권/국회의원들은 두려워할 수 밖에 없으리라 생각됩니다. -이것 때문에 겁 먹고 재초환이나 분상제 안 풀면 계속 헬지옥 가는거고
이 부분은 약간 가불기도 걸렸다고 보는게 해제 안해주면 반포3주구처럼 신축 가치가 끝없이 밀려올라가면서 '재초환' 때려맞더라도 진행시켜버릴 경우에 또 거기에 가격이 얹어질 거라는 우려가 있다고 생각됩니다.
2. 멸실/이주에 따른 전.월세 상승 + 갭투자 다시 도래
현재 반포124주구 이주만으로도 서초 전세 상승이 심상치 않은데 여의도,압구정,잠실5, 은마, 목동 등 소위 대규모 공급을 이끌어낼 수 있는 단지들의 사업진행이라는 것은 결국 대규모 멸실과 이주수요를 만들어낼텐데 한꺼번에 진행시킨다면 해당 지역들 전월세가 폭발하면서 밀어내기로 퍼지고 전세가율이 오르면서 다시 갭투 시대가 올 수 있다는 생각이 들고요.
만약에 이걸 우려한다고 진행을 지금 오세훈처럼 억지로 허가제 걸고 립서비스로 심리만 조질려고 하거나 소수 단지만 진행시키면 '공급'이라는 건 말씀하신 것처럼 꽉 잠근 수도꼭지에서 찔끔찔끔 나오는 것 밖에 안된다고 생각합니다.
3. 마지막으로 제가 개인적으로 짜증나는 부분이 '허가제 지정/연장' 이라고 생각됩니다.
문재인이 허가제를 잠삼대청 1차로 걸면서 도곡동/신천동/반포/압구정 등으로 풍선효과가 밀어닥쳤는데요(물론 압구정은 초고가 부동산 수요가 더 주도하겠지만 전 영향이 없진 않다고 생각합니다.)
여기에 오세훈이 상황 돌아가는게 '공급' 을 위해서 풀자니 시장 급등 나올 것 같아서 압구정을 필두로 2차 허가제 + 1차 지역 연장을 해버렸는데 지금 규제 무풍지대인 반포는 뭐 미쳐가는 것 같습니다.
문제는 반포와 같이 놀던 대치동이 1년 넘게 시세가 멈춰있는데 이게 허가제가 풀리는 4년 뒤에 한꺼번에 튀어오를 때 사람들이 겪을 심리적 박탈감이나 시장 돌아가는 판세에 어떻게 영향을 줄지가 걱정되긴 합니다.
+ 오세훈이 허가제 걸거나 연장하는건 '재건축 사업' 진행시켜주려고 한다고 자꾸 입을 터는데
아시아선수촌에 제시한 지구단위처럼 공공기획 듬뿍 들어가면 지금 허가제 지역들이 받아들일지도 미지수고. 또 위에 멸실/이주 등 때문에 한꺼번에 진행이 불가피하다면 대규모 공급도 불가능한데 괜히 자기 면피를 위해서 '허가제' 지정을 통해서 풍선효과만 키우는 꼴이 됐다고 생각합니다.
그렇다고 GBC/MICE 사업이 진행이 멈추는 것도 아니고 4년 뒤 허가제가 법적으로 더 이상 연장이 불가능할 때 뭘로 막을지 궁금합니다.
마지막으로 지금 15억 초과 대출 금지로 압구정이나 반포처럼 지금 초고가 라인들은 그래도 대출에 상대적으로 덜 타격이 있다고 생각되는데 현실적인 고가 부동산 라인인 잠실,역삼,삼성동 구축급들은 타격이 있다고 생각하고(마포/흑석/가락 급도 상급지에 벽이 막혀있는 느김) 반대로 하급지들은 15억까지 강제로 끌어올려져있는 상황에서 향후에 위헌판결이나 대출금지가 풀릴 경우에 상급지들이 퀀텀점프를 뛸 지 하급지들이 하락장이랑 맞물릴 때 상급지는 가만히 있고 무너질지도 궁금해지긴합니다.
ps. 소위 전문가들이 압구정이 움직이면 그 여파가 퍼져나갈거라고 하긴 하고 '키 맞추기' 라는 이론도 알겠지만 제 개인적으로는 강남이나 한남 같은 곳은 가격 잡을 생각말고 어나더레벨로 내버려두는게 나머지 컨트롤에 더 쉽지 않나하는 생각입니다. |
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killerbee
자본주의 시장논리로 보면 알부 지역의 초고층 재개발은 불가피한 흐름이라고 봅니다. (용적률로 귀결되는...)
그러나 도심 기반 시설 뒷받침엔 한계가 있기에 무작정 초고층화는 단기간에 불가능한 것 역시 사실이지만 판자촌이 아파트촌으로 상전벽해 한 서울 개발의 흐름을 보면 어쨌건 가능하도록 개발이 되기는 한다고 봅니다.
이렇게 핵심지 초고밀도 개발을 완료하면 서열 정리는 자동으로 되면서 사업성 있는 다른 지역들도 차례대로 개발될 걸로 예상합니다.
수도꼭지 비유는 적절하신데 제 의견엔 수압(돈의 힘)이 수도꼭지를 열면 물이 나오게 할 걸로 봅니다.
이 정권이 수도꼭지를 막기도 했지만, 수압(돈의 힘) 하나만큼은 기가막히게 세게 만들어 둔 상태이니까 말입니다. (증거: 수도권 전지역 상승장) |
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sjshahv
초고층 재개발로 가도 막을 수 없다고 보는게
예를 들어 50층 인허가 해주면 요즘 조합원들 무슨 말 하는지 아시나요?
건폐율 낮춰서 50층 올리자고 합니다.
30층으로 3~4개 올릴 거 초고층 2개로 짓자는 겁니다. 가구수 증가에 크게 유의미하게 다가오지 않습니다.
조합원들이 원하질 않아요. 조합원이 원하는 건 '층수/층고' 제한만 풀리길 원하는거지 거기에 가구수 때려박는걸 원하지가 않으니까요.
오히려 용적률 올리고 빽빽하게까지 지으라고 하면 인센 안 받고 그냥 일대일 하겠다는 움직임도 요즘 나옵니다.(이걸 허가 해줄지는 의문입닌다만)
그냥 강남 막을 생각 안하는게 답이라고 봅니다. |
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