펌글) 시장에서 살아남아라.txt68

 2008년 하락장 - 대부분의 부동산 투자자들은 파산하고 시장에서 사라졌다 

아주 단순하지만 중요한 얘기를 하겠다. 

실거주 하는 사람 중에 집값 안 오른 사람 있나요? 거의 없다.  

오해하기 좋은 것은, 돈을 못 벌고 망가진 사람들은 얘기가 없다는 사실이다.  

부동산 가격 상승은 토지가격에 근거한다. 

재건축, 재개발 사업성 계산도 결국은 땅이다 정상적으로 성장하는 국가에서 집(땅)을 가지고 있으면, 자산 가격은 상승할 수 밖에 없다. 

물론 단기적으로 지극히 운이 없는 경우는 다른 얘기다.  

지금 부동산 투자를 활발하게 하는 사람들의 경력은 대부분 10년이 안된다. 

왜 그럴까? 여기에 알아야 할 비밀이 있다.  

그럼 그 이전에 돈번 사람은 없다는 이야기인가? 사실 그렇다. 별로 없거나 거의 없다. 

진짜다. 

부동산 투자를 하면서 15년 이상 투자자들을 만나고 있지만, 액티브하게 투자한 사람들은 2008년 시장이 무너질 때 거의 다 사라졌다.  

지금 활동하는 투자자들은 하락장을 경험해보지 못했다 지금 부동산 강사로 활동하는 사람들은 대부분 80년대생 안쪽이다. 

지난장 활발하게 하셨던 분들, 다 갔다가 2-3년 전에 다시 왔다. 그 분들은 옛날 얘기 안한다.  

똑같은 부동산 투자를 했는데, 실거주자 들은 100% 수익을 올리는데 훨씬 더 열심히 공부한 액티브한 투자자들은 왜 수익을 못냈을까? 

투자 경험이 10년 이하라는 것은 어떤 의미인가. 이번 상승장이 시작할 때 투자를 시작했다는 뜻이다.  

부동산 시장이 바닥을 기록한 건 2012년 하반기였다. 이번 상승장에서 돈을 버는 비결은 간단하다. 아무거나 많이 사면 됐다. 특별한 지식이 필요없었다. 수도권 아무곳에나 다트를 던져봐라. 2012년 대비 2배 이상 안오른 지역 거의 없다.

 다 올랐다.

 2012년 구축 매수시 투자금 안들어갔다. 대출이 잘 나와서 돈이 없어도 얼마든지 많이 살 수 있었다. 한채 사는데 몇 백만원 안들었다. 

당시에 그것도 아깝다고 무피투자도 많이했다. 참 신기한 일이죠.  

그러면, 지난장 투자자들은 왜, 살아남은 사람이 없을까?  

실거주자 들은 다 집값이 올라 돈 벌었는데, 훨씬 더 많이 공부한 액티브한 투자자들은 왜 다 망했을까? 2008년, 2009년에 다 망했다. 

지금 회복은 했지만, 왜 망했을까?  

시장가격은 상승했다 하락했다고 해도, 상승한 만큼 다 떨어지는 건 아닌데, 왜 망했을까? 

지금 같은 시기에 꼭 들어두세요. 

특히 부동산 투자 처음하시는 초심자 분들. 부동산 투자는 비밀이 하나있어요.

2008년 투자자들이 망한 이유 - 처음의 레버리지를 끝까지 유지하기 때문 여러분들이 부동산 투자를 하게 되면, 모든 부동산 투자는 레버리지 투자이다.  

내 돈을 빌려서 하는게 아니라 전세끼거나 융자받아서 하게된다. 

게다가 거기에 더해서 좀 더 높은 수익을 원한다면 레버리지를 올리게된다.  

그런데 이게 취향이어서, 대개 높은 레버리지를 이용했던 분들은 계속 높은 레버리지를 이용하게 된다.  

투자 초기에 자기가 가졌던 레버리지가 투자 말기, 투자 끝까지도 유지된다. 무슨얘기냐면, 내 자본이 10%-20%라면, 초기에는 전세끼고 갭투자를 많이 해서 투자금 거의 안들었다.  

집 값 대비 자기자본 20%를 가지고 투자를 했다면 내가 가진 자산의 내 자본비율은 20%밖에 안된다.  

내 자산이 올라가니까 팔고, 2천만원 투자했는데 2천만원 더 벌었어. 4천만원 투자해서 4천만원 더 벌었어. 자산이 5억일때는 내 순자산은 1억, 10억이 되면 내 자산이 2억.  

돈은 많이 벌었다. 5천만원이 5억이 되었으니 자산이 많이 늘고, 내가 돈을 많이 번 것 처럼 느껴진다. 

실제로도 많이 번 게 맞다.  

근데 이 때 무슨일이 발생하냐면, 시장이 하락이나 침체기로 들어간다. 

그러면 어떻게 되느냐? 내 자산이 1억짜리는 떨어질때, 1억이라는 가격에 맞게 떨어진다. 10%떨어지면 1천만원 떨어진다.  

10억짜리면 똑같이 10%면 1억이 떨어진다. 부동산 가격이 20%만 하락하면 내 순자산이 0이 된다.  

내가 그동안 얼마나 벌었는지 상관이 없다.

내 레버리지, 내가 매입한 물건 중에서 자산의 비율이 같거든.  

아파트는 떨어질때, 퍼센트로 떨어진다. 

내가 10억짜리 가지고 있으면 20%떨어지면 0원이 된다.  

그토록 돈을 많이 벌었지만, 지난장에 투자하신 분들 대부분 비슷하다. 

 투자자들은 현금을 들고 있지 않는다 지난 장은 이번장보다 더 뜨거웠다. 

그런 식으로 많이 뛰니까 수익을 더 내고 싶어서 가능한 많은 융자를 받고, 높은 전세가를 놓는다.  

다르신 분? 맨 처음 5천만원 밖에 없었는데 내 자산이 10억되었어. 하는 분들.  

큰거 한채로 모아두지 않고 지방 부터 시작해 수익률 위주로 세팅하신 분들 계시죠?

투자금이 적게 들어가는 것부터 매입하신 분들계시죠? 자기 자본 비율이 어떤지 보세요. 

처음 투자 했을때 자기 자본 비율이 20%밖에 안되지만, 지금도 20%에요. 

나머지는 전세가격입니다. 그럼, 내 자본이 얼마가 있었건, 내가 그동안 돈 많이 벌었잖아요.  

여러분, 부동산 투자자 중에 현금 들고 있는 분 계세요? 

부동산 투자자 중에 현금 많이 갖고 있다는 분들 거의 없습니다. 

다 부동산 매입해서, 똑같은 레버리지로 가지고 있다. 

전세가가 높던지, 대출이 높던지, 투자금이 적은 형태로 한다.  

이 상태에서 조정이 오면 어떻게 되죠?  

10억짜리 집을 내돈 2억으로 매입하는 것과, 6억짜리 집을 2천만원식 10채 사는 것, 어떤게 더 위험할까? 후자가 더 위험하다.  

상승장 동안에는 부동산 천재인가봐. 그동안 벌어들인 자산이 어마어마해. 지난장 분들은 부동산 천재라고 생각 안했을까?  

중요한건 시장이 끝나고 봐야안다. 

지난장 거쳐오신 분들은 대부분 조용하다. 끝을 알기 때문이다.

 내가 지금 잘 벌었다고 해도, 레버리지 비율 그대로 유지하는 대로 하락을 맞으면, 바로 무일푼 된다.  

2천만원에서 0원이 되는게 낫지 내 자산이 10억-20억 있다가 0원이 되면, 지난 장과 마찬가지다.  

2007년까지 시장의 분위기 2005년-2006년 지난장 마지막은 구도심 재생이었다. 

구도심 재생은 소액 투자였다. 그리고 개발지 투자였다.  

서울은 뉴타운 나오고 노도강이었다. 

지난장에서 마지막에 오른게 인천이었다. 

어마어마하게 올랐다.  

'투자 조금해요'하면 30채, 투자 그냥 하는 사람은 50채였다. 

지난장 때 채수가 훨씬 더 많았고, 투자자들이 훨씬 더 적극적이었다.  

기본이 50채였다. 

그걸 다 투자금 3천, 5천으로 해서 30-50채 가지고 있었다.  

부동산 하락기가 오면서 모든 자산이 불과 몇 달 만에 10-20%하락했다. 

자산 10억, 20억있던 사람이 순식간에 무일푼 되었다. 

거기서 2~3%만 더 떨어지면, 수십억 있던 사람이 순식간에 몇 억 빚을 지게 된다. 

다 파산하고 낙향하게 된다.  

알고 있는 분들 중에서 돌아가신 분도 많다. 죽은 사람은 말이 없어서 그렇지 굉장히 많다.

  이번장이 상승장이 굉장히 길다.

 특이하게 저금리 때문에 정말 운이 좋다. 그게 아니었다면 시골로 낙향하고, 폐인될 사람들 중에 열심히 자랑하는 사람들이 되게 많다.  

반드시 기억할게, 시장의 마지막 쪽에서 수익률 위주, 소액투자 하셨던 분들, 가지고 있는 모든 매물이 10-20% 떨어질 때, 내 자산이 얼마 남는지 계산해 봐라.  

내가 물건을 보유한 상태로 하락장을 맞으면 답이 안나온다. 

지난장 성공한 사람이 이번장 때 투자 경험담 얘기하고 강의하는 사람이 왜 없냐면, 돈을 많이 벌수록, 많은 집을 샀었고, 더 많은 집을 보유한 채 하락장을 맞을 수록 더 크게 망가졌다.  

투자 1-2채 한 사람은 버틸만 했다. 그렇게 안 망가졌는데, 진짜 투자를 많이 한 사람은 진짜 크게 망가졌다.  

살아남아야 한다 꼭 기억해 두세요. 

시장의 후반부에 가면, 여러분들은 수익에 목이 마르겠지만, 투자는 전쟁터다.  

일단은 살아남아야 한다. 시장의 마지막으로 갈 수록, 중요한건 얼마나 수익률을 보여주는가가 아니라, 얼마나 리스크에 대비가 되어있느냐이다.  

지난장때 투자해서 돈 많이 벌고 살아남은 사람 몇 분 안다.  

그 분들이 어떻게 살아남았을까? 아주 간단했다. 절대 떨어지지 않을 물건을 샀을까? 아니다. 그런거 없다. 모든게 다 떨어졌다. 단 한 가지다.  

하락 전, 한 분은 부동산 돈 번걸로 자기 사업한다고, 상승장 끝날때쯤 그 동안 번걸로 자기사업한다고 나갔다. 처음엔 아드님 집에 얹혀살아 정말 아무것도 없던 분이었다.  

또 한 분은, 지난 하락장 이후에는 소규모 빌라, 도시형 생활주택 장이 한번 더 왔습니다. 다른 한 분은 거기로 넘어갔다. 즉, 부동산 시장에서 발을 뗐다. 부동산 시장에 계셨으면 다 망했다. 그분들도 다 마찬가지다. 그걸 겪으면서, 돌아가신 분들도 보고, 이혼하고 낙향하신 분들 숱하게 많습니다. 

그걸 보면서 느낀게 뭐였냐면, 부동산 투자에서 중요한건 살아남는 거다. 살아 남으려면 '시기'를 알아야 한다. 살아남기 위해서는 '시기'를 알아야 한다 시기를 모르면 부동산을 모르는 거다. 중간에 돈을 아무리 많이 벌었어도 상관이 없다. 돈을 많이 벌면 벌수록 끝으로 갈수록 위험해지는 시장이다. 중간에 돈을 많이 벌면, 털고 나오면 되는데 그런 분을 본 적이 없다. 

그래서 쉽지 않다. 투자를 해 본 사람을 알겠지만, 이게 도박하고 비슷하다. 돈을 많이 벌었을 때, 딱 털고 나오면 되는데, 그런 걸 본 적이 별로 없는 것 같다. 쉽지 않다. 그나마 그게 가능하려면 시장이 돌아가는 원리가 무엇이고, 시기가 어떻게 되는지. 결국 부동산은 '때'이다.  

어떤 게 수익률이 높은지가 중요한 게 아니다. 이번장에 성공한 사람들이 10년 이내인 이유가, 그분들이 성공하신 이유는, 그분들이 부동산 천재여서, 혹은 훨씬 더 똑똑해서 이런 게 아니다. 시기를 잘 만나신 것이다, 단지.  

시기를 잘 만나서 성공을 했고, 그 다음에 성공한 이유가 뭔지 찾은 거다. 찾은 이유가, '아 나는 과감하게 결단을 했다' '난 열심히 돌아다녔다' 고 얘기를 하는데, 사실은 그게 아니다.  

지난장에 성공하고 돌아가신 분들, 그 분들도 정말 똑똑한 사람들 많았다. 그 분들도 정말 열심히 했다. 시장 원리를 이해해야한다. 그걸 한다고 해서 100% 다 알 수는 없지만 대비는 할 수 있다. 리스크가 뭔지 알면, 대비할 수 있다. 

수익률도 중요하지만, 남과 경쟁하지 마라. 지난 장에 망한 분들, 너나 나나 수익이 나니까, 남과 차별화 하고 싶어서 거기서 더 고 수익률을 원했다.  

저는 부동산 투자 안합니다 - 이 정도면 만족합니다 저요? 저는 부동산 투자 안합니다. 저는 충분히 만족하거든요. 

지금부터 시작되는 장이 더 그럴겁니다. 이번장은 모임이나 단체, 멘토, 그런 거 없습니다. 

 시장은 고독한 곳이에요. 함께 몰려다니면 함께 죽을 뿐이에요. 여러분들이 하시면서,  

그런 모임의 가장 큰 단점이 뭐냐면, 다들 수익률 경쟁을 하게 된다는 겁니다. 

절대 그런거 하지 마세요. 그게 여러분들의 인생을 망칩니다. '수익률 경쟁' 절대 하지 마세요.

  지금부터 앞으로의 장은 구도심 재생장으로 돌아가고 다시 소액투자로 갈 것이다. 

그때 반드시 수익률 경쟁으로 뛰어들게 되는데 그게 투자인생을 망칠 수도 있습니다. 여러분들 다 경험 일천해요. 해봤자 10년 안쪽이잖아요? 투자하고 수익나신분들 다 10년 안쪽이잖아요. 아직 시장의 시작과 끝도 경험못해본 분들이잖아요? 반드시 주의하시기 바랍니다.

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글이 좀 길고 중간에 조금 반박하고 싶은 내용도 있지만 주변 사람들과 수익률 경쟁하지마라, 상승장 막차때 구도심 재생장 소액투자 조심해라는 이야기는 꼭 새겨들어야할듯합니다

부포도 요즘 보면 작년, 올해 실거주 막차 뛰어드신 분들이 상승맛 보고 없는 돈으로 소액썩빌 투자 같은거 알아보는 모습 보고 저는 좀 싸했거든요

뭐 어차피 부포는 대부분 실거주 1채는 옳다 정도 스탠스가 대부분이고 본문에 나오는 액티브한 다주택투자자는 별로 없겠지만요

물론 이 글을 오독해서 이제 곧 폭락장오면 다주택자 다 뒤졌다 할 무주택자분들은 본인들 걱정부터 해야 되구요

다주택자들도 상승장 초반에 참전해서 세팅 미리 끝낸 사람들은 이미 편안한 상태라 뭐...

뒤늦게 조금 더 벌어보겠다고 몸 달아계신 분들이 보면 좋을 글 같습니다

다만 지금 현재 시점에서 실거주 목적 외에 추가투자는 좀 조심스러워 보입니다.