무주택 대기 실수요자들이 반드시 고려해봐야할 점55
- 마틴DB
- 등록일 2021-07-15 00:26
- 조회수 15400
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파워링크 
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동숭동
지금처럼 재개발 재건축을 오랫동안 억제한 장세라면 PIR도 아무 의미 없습니다.
까놓고 말해 5층 재건축, 매매 10억, 전세 2억. 이런 물건들. 전세 2억, 즉 실거주 전세가치가 2억이면 매매는 기껏해야 4억을 넘기 어려울텐데 매매 10억이라는것은 6억의 거품이 끼어있다는게 아닌 대지지분의 가치가 10억이 될만하다는 것으로 해석해야 됩니다. 합리적 수준으로 재건축을 했을때 어느정도의 추가부담금 및 제세공과금 합해서 비용이 들어가고 그 결과 나온 신축아파트 시세가 얼마 할테니 지금의 지분 가격은 얼마, 투자자들이 이렇게들 계산하고 현 시세를 만들었겠지요. 즉 이런 주택들은 주택이 아닌, 깔고 있는 토지(대지지분)의 가치로 계산되는, 즉 주택이 아닌 '택지'의 개념으로 봐야 하는것이지요.
따라서 재개발, 재건축 '예정' 주택들이 늘어간다는 것은 그만큼 PIR에 왜곡을 가져올 수 있다는 것입니다. 재개발 재건축 프리미엄이 붙은 주택들을 제외하고 일반적 주택만으로 PIR를 따로 계산해야 할텐데 그런 통계는 어디서도 본 적이 없네요. 혹시라도 소득 대비 전세가격 지수라도 있다면 참고로 할만 하겠습니다.
물론 재개발, 재건축 '예정' 주택들이 가져오는 가격의 왜곡보다 그런 주택들의 재개발 재건축 인허가를 의도적으로 막아서 생기는 공급부족이 일으키는 문제가 더 크겠지만.
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drwhy
잠시나마 개포동 평당가격이 서울에서 제일 높던 시절이 있었죠? ㅋ 택지로 봐야할 재건축주택가격이 주택가격 통계를 보기 어렵게 만드는것 같습니다.
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sjshahv
@굴러라 잘 모르시나봐요.
과천시 자체가 넓다는게 아니라 과천시에서 '주거 지역'으로 쓰이는 지역은 서울 자치구 한개동만한 수준입니다.
그 좁은 지역에만 아파트가 몰려있는게 과천이라는 지역 특성이고요.
게다가 10년차, 신축, 재건축으로만 몰려있죠. 그래서 평당가가 강남구,서초구,송파구 '자치구' 랑 비교되니 높은 것처럼 보이 것뿐입니다.
강남구는 대부분이 주거지역으로 나홀로랑 다 포함되고요.
평당가가 강남보다 높다고 생각되시면 강남에서 흔히 주거지역이라는 불리는 아파트 단지랑 평당가 비교해보시길 바래요
재건축 대지 평당가로 비교하면 더블 이상 납니다. |
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sjshahv
@굴러라 과천에서 20년 살았었습니다. 못 살 지역이라는 말이 위에 단 한군데라도 있나요?
주거밀집 지역 흔히 말하는 '아파트' 지역 말하는건데 말을 이해를 못 하시는건지
못 알아듣는 척 하시는건지요? 단독이나 고급빌라 얘기할꺼면 강남에도 수십억에서 백억 넘는 것도 있죠
보통 평당가는 아파트 이야기입니다만
과천에서 '평당가' 순위가 높게 나오는건 순전히 아파트가가 본도심에 몰려있는데 재건축이랑 신축 10년차가 밀집된 채로 자치구 - 시가 기초자치단체로 묶이니 이 단위로 비교하면 그렇고
반포동, 개포동 이렇게 동으로 붙으면 강남 서초 주거밀집지역보다 무슨 수로 평당가가 높나요
뭣 때문에 발끈하신건지 이해가 안되네요? |
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sjshahv
@굴러라
자꾸 딴 소리를 하시니까 '화가 난 걸로' 보이는데요
위에 못 살 지역이라는 말 단 한마디도 없고 과천이 평당가가 높게 나오는 이유가 설명되어있고
개포에서 왔다면 개포도 같은 이유로 평당가가 지금 1~2위 하는 것도 아시겠네요? 개포 자체가 주변이 아파트 밀집지역으로만 되어있고 재건축 위주 지역이니까요(이것도 개포가 나쁘다는게 아니라 개포 개별 단지 실거래 서열보다 평당가에서 순위가 높게 잡혀있다는 뜻입니다.)
비슷한 예를 또 들면 2000년 초반엔 잠실이 평당가 1~2위 했던 적이 잠깐 있습니다. 저층 주공아파트 재건축 때문에
분명히 첫 글부터 '주거밀집지역'으로서 과천시 전체 크기에 비해 밀집되어 있다고 적혀있을텐데요
논리에 반박이 아니라 화를 내셔서 화 나신 것 같다고 한 것 뿐입니다.
애초에 과천 까는 것도 아니고 저런 식으로 평당가 높게 잡히는 경우는 과천 뿐만 아니라 어디든 특수하게 잘 나올 수 밖에 없는 조건이 갖춰지면 다 통용되는 사례죠
평당가에 대한 잘못된 논리적 오류가 있다면 지적부탁드립니다. 뜬금없이 고가 빌라 얘기나 그린벨트 이야기 말고요 |
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