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계갱권 판례 새로 나왔네요. 임차인이 유리해졌습니다.36

1심때 지고 판시사항이 법무부 유권해석과 비슷해 2심도 그대로 갈 줄 알았는데, 뒤집혔네요.

판시사항 중 
이어 "개정 주택임대차보호법은 원칙적으로 임차인의 계약갱신요구권을 인정하면서 예외적으로 임대인의 계약갱신 거절 사유를 한정적으로 열거하고 있다"며 "관련 규정의 내용과 체계, 부칙 등에 비춰 임대인 측 사정으로 볼 수 있는 '임대인이 임차주택을 매도했고 매수인이 실거주 의사가 있는 경우'를 주택임대차보호법 제6조의3 1항 9호의 사유에 해당한다고 보는 것은 예외적으로 열거된 갱신거절 사유를 해석론을 통해 새로 추가하는 결과가 돼 받아들이기 어렵다"고 설명했다.

이 부분이 핵심인 것 같습니다.
대법원 판결까진 갈진 모르지만, 가게 된다면 그 판단도 궁금해지네요.

여기서도 임대인이 계갱권 거절하고 바로 매수한 후에 매수인이 실거주 하는 경우가 있는데, 해당 판결에 따르면 주임법 위반이고 손해배상책임까지 질 수도 있겠네요.

참고하시길 바랍니다.

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읽어봐도 무슨말인지 모르겠네요ㅠㅠ 간단히 말하면 임대인이 임차인 내쫒고 주택을 팔고나서, 나중에 임차인이 소송하면 물어줘야한다는 말이지요?

2021-08-27 점아이콘
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해당 판결은 명도소송으로 시간 순으로 매매계약 -> 개정 주임법(계갱권) 시행 -> 임차인 계갱권 행사, 전 임대인 거절 -> 현 임대인 명도소송시 계갱권 행사 인정되어서 임차인은 명도할 의무 없다고 합니다.

이를 손해배상 사건에 대입하면 임차인이 퇴거한 후 손해배상 청구하면 받아들여지는 결과가 됩다고 보입니다.

개인적인 의견입니다.
2021-08-27 점아이콘
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다른의견 0 추천 0 papyrus

와  실거주 목적도 바로 못들어가는 건가요?

2021-08-27 점아이콘
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전 임대인이 소유자일 때 임차인이 계갱권 행사했다면 그렇다는 것 같네요. 왠지 대법원까지 갈 거 같습니다.
2021-08-27 점아이콘
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다른의견 0 추천 1 [* 비회원 *]

퍼올거면 제대로 퍼오세요.

법 시행전 매매계약을 사유로 나가라고 해서 소송한 거잖아요.

2021-08-27 점아이콘
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법 시행전 매매계약이면 임대인에게 유리한 부분이지 불리한 부분은 아닙니다만....
2021-08-27 점아이콘
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다른의견 0 추천 0 누가보나
퍼올라면 제대로 알고 퍼오세요

법 시행전 매매계약으로 인한 계갱권 소송이잖아요 ...


2021-08-27 점아이콘
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다른의견 0 추천 0 chocomilk
아 복잡해...결론은 뭐 집주인이 매도 하겟다고 세입자 내쫒고 집팔면 손해배상해줄수도 있다 머 그런거죠??

 

무슨 말을 저렇게 어렵게 하나..;;;

2021-08-27 점아이콘
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이번 사건은 쫒아내기 전 사례로 보이는데, 쫒겨난 후면 판례취지에 따르면 손해배상책임도 있어 보입니다. 
2021-08-27 점아이콘
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다른의견 0 추천 5 kimberson2

법 시행 전 계약 관련된 판결사례를 가져와서 큰일났네요 하고 호도하는 느낌도 없잖아 있네요...

2021-08-27 점아이콘
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시행전 매매계약에 대해 저런 판례가 나옴 시행후 매매계약에도 해당 판례가 기준이 될 것으로 보입니다. 시행전 매매계약은 신뢰보호 등 임대인한테 유리한 부분이라고 생각됩니다.
2021-08-27 점아이콘
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다른의견 0 추천 0 overcom

해당 사항은 6조3 1항의 8호가 아닌 명확히 정의하지 못한 기타 사항인 9호에 걸린 쟁송같습니다. 규정을 소급 적용하다 보니 생기는 분쟁 같은데 논란이 있을만한 사항은 맞는것 같습니다. 

제6조의3(계약갱신 요구 등) ① 제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.

8. 임대인(임대인의 직계존속ㆍ직계비속을 포함한다)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

2021-08-27 점아이콘
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해당 기사로 보면 8호 9호 둘 다와 관련된 문제로 보입니다.
2021-08-27 점아이콘
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다른의견 0 추천 0 overcom
갱신요구 시작점인 6개월 이전에 등기를 완료하지 못해서 8호를 배제한거로 보입니다. 갱신요구가 가능한 시점에서 등기권자는 전 집주인이었으니, 그래서 9호로 가게 된거 같은데.. 기존 계약에도 다 소급적용을 하니 이런 사례가 생길수 밖에 없는 듯 합니다.
2021-08-27 점아이콘
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다른의견 0 추천 0 에헤라디여어
...
2021-09-04 점아이콘
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다른의견 0 추천 0 iizii
대부분의 집주인 입장에서는

솔직히 그 깟 2년 임대료 안올려도 그만이죠....

문제는 이게 자꾸 통하다 보면, 어 되네?

그럼 2+2+2 도 해볼까.. 

4+4도 되나???

이런 미친생각을 하고 있죠...

2021-08-27 점아이콘
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다른의견 0 추천 1 에헤라디여어
...
2021-09-04 점아이콘
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다른의견 0 추천 0 freester

@iizii 

이거죠.

2년 더 연장하는거야.. 감수할 수도 있어요.

2년후에 확실하게 내보낼 수만 있다면..

 

하지만 2+2가 2+2+2 가 될 것 같아서.. 

결국 실입주 카드를 들게 되네요.

 

지금 전세가는 기존 세입자의 전세가 2배가 된 상태예요.

그럼에도 전세 매물이 씨가 말랐어요.

2021-08-27 점아이콘
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다른의견 0 추천 0 [* 비회원 *]
새 집주인이 계약만료 6개월 이전에 등기완료를 못한 케이스죠.
2021-08-27 점아이콘
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맞습니다. 최근 여기에서도 실거주를 목적으로 계갱권 거절한 후 매도한 경우가 있어 주의가 필요할 것으로 보입니다.
2021-08-27 점아이콘
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다른의견 0 추천 0 에헤라디여어
...
2021-09-04 점아이콘
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@에헤라디여어 

실입주 하면 상관 없죠. 문제는 실입주 한다 하고 매도한 경우입니다. 갑자기 절 공격하시니 당황스럽네요.....

2021-08-27 점아이콘
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다른의견 0 추천 0 에헤라디여어

...

2021-09-04 점아이콘
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@에헤라디여어 

그렇다면 상관 없죠. 다른 부동산 카페에 팁처럼 공유되기도 했었던 터라 말씀드린겁니다.

2021-08-27 점아이콘
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다른의견 0 추천 0 aertgfds
이거 개인재산권 침해 헌법소원까지 가겠는데요....
2021-08-27 점아이콘
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다른의견 0 추천 0 Revn
  • [판결] 개정 임대차보호법 시행 前 매매계약 체결했더라도 세입자 갱신요구 거절 불가
  • 개정 주택임대차보호법 시행 이전에 임대인이 제3자와 아파트 매매계약을 체결했더라도 세입자의 임대차 갱신요구를 거절할 수 없다는 항소심 판결이 나왔다. 이 경우에는 세입자의 갱신요구를 거절할 정당한 사유가 인정된다고 판단한 1심을 뒤집은 것이다. 서울중앙지법 민사3-3부(주채광·석준협·권양희 부장판사)는 집주인인 A씨 부부가 임차인인 B씨 등을 상대로 낸 건물인도청구소송(2021나22762)에서 최근 원고일부승소 판결했던 1심을 취소하고 원고패소 판결했다.  A씨 부부는 지난해 7월 거주 목적으로 서울 강남의 한 아파트를 C씨로부터 13억5000만원에 매수하는 계약을 맺고 매매대금을 지급한 뒤 같은 해 10월 소유권이전등기를 마쳤다. 그 사이 임차인의 계약갱신요
https://www.lawtimes.co.kr/Legal-News/Legal-News-View?serial=172416

 

전체 기사는 여기 있네요 ㅎ

 

 간략히 요약하자면

 

 전 집주인이 새 집주인에게 매도계약을 하고, 매도계약 체결된 이후에 잔금을 치르고 등기를 하기 전에 세입자가 전 집주인에게 갱신청구를 했고, 2심 법원이 판단하기에 "전 집주인은 매도를 했으니까 갱신거절 사유가 없고, 새 집주인은 등기를 치르기 전이기 때문에 갱신청구권을 거절할 주체가 아니다."라고 판단한거네요 ㅎ

 

 계약 상태이냐, 등기를 친 후냐에 따라서 갱신청구권의 주체가 달라진다고 본 판례입니다 ㅎ

2021-08-27 점아이콘
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