안녕하세요 삼토시입니다.

제 글을 유심히 봐주신 분들이라면

제가 그동안 2023년 전후를 서울 부동산의 중장기 고점으로 이야기해왔던 것을

알고 계시리라 생각됩니다.

현재도 역대 최대의 원리금 상환 부담을 안고 있는 서울 부동산이지만

2022년까지 입주 물량이 급감하고 3기 신도시 토지보상금이라는 신규 유동성이 공급되면서

2023년 전후까지는 계속 오를 것으로 전망하고 있지만

2023년 하반기부터 서울 부동산에 하방 압력을 가할 이벤트들이 계속 나오기 때문입니다.

그런데 여당이 2023년 이후도 상승 동력을 제공하고 싶어서 안달이 난 모양입니다.

장기보유특별공제 거주 기간 삽입, 임대차3법 등

늘 기발한 방법으로 상승 동력을 제공해온 여당이

이번에도 새로운 방법을 생각해냈습니다.

우선 그 1탄이 2023년부터 다주택기간은 장기보유특별공제에서 제외하겠다는 내용입니다.

즉, 1가구 1주택자 장기보유특별공제의 거주 및 보유기간 기산점을

최종 1주택이 된 날부터 적용하겠다는 이야기입니다.

지금은 다주택자가 1주택자가 되더라도

해당 주택의 취득 시점부터 보유/거주 기간을 기산해서 장기보유특별공제를 계산합니다만

여당의 개정안에 따르면 10년 이상 거주 및 보유한 주택을 가진 사람이

추가로 집을 샀다가 팔면 장기 보유 혜택이 모두 사라지는 셈입니다.

물론 2022년 12월 31일까지는 이 방안이 적용되지 않구요.

2022년까지 다주택자들의 매물을 유도하기 위해

이러한 개정안을 발의한 것으로 보입니다.

이러한 고육지책을 내놓은 배경은 이해가 갑니다.

서울 및 경기도의 입주 물량이 2020년부터 2021년을 거쳐 2022년에는

더욱 감소하기 때문입니다.

(2020년 대비 2022년 입주 물량이 서울은 3분의 1 토막, 경기도는 3분의 2 토막 납니다)

지금도 급등중인 부동산이지만 2022년도 상승 곡선을 그릴 가능성이 높기 때문입니다.

내년 입주 물량을 갑자기 늘릴 수는 없는 노릇이니

입주 물량이 줄어드는 2022년까지 다주택자들의 매물을 유도하기 위해

2023년부터 장기보유특별공제 규제를 강화한다는 개정안을 내놓은 것으로 보입니다.

문제는 다주택자의 양도세 최고세율이 82.5%에 달해서

다주택자들이 보유 물건을 토해내지 못하는 환경은 그대로인데

2023년부터 장기보유특별공제 규제를 강화한들

과연 2022년까지 매물을 토해내겠냐는 것입니다.

일부 물량은 나올 수 있겠죠.

그러나 양도세 추가 중과전인 올해 5월까지도 다주택자들이 매물을 그리 토해내지 않았는데

지금과 같은 양도세 중과 상황에서 매물을 토해내기란 회의적입니다.

오히려 2023년부터 시행 추진되는 다주택자에 대한 장기보유특별공제 규제 강화는

2023년 이후 매물 잠김 효과를 더욱 강화시킬 뿐입니다.

그런데 2023년 이후 여당이 상승 동력을 제공하려는 움직임을 보이자

정부도 이에 질세라 한 가지 방안을 내놓았습니다.

2023년부터 모든 취득세를 '실거래가' 기준으로 과세를 예고하면서

증여세도 '공시가' 기준이 아닌 '실거래가' 기준으로 산출한다는 내용입니다.

이렇게 되면 2023년부터 증여세가 늘게 되므로

안그래도 늘어나는 증여가 2022년까지 더욱 폭증할 수 있습니다.

다주택자들의 매물을 유도해야 집값 하락 내지 안정화를 도모할 수 있는데

오히려 다주택자들로 하여금 증여로 내몰게 하면서

매물이 더 줄어드는 상황이 발생하게 되는 것입니다.

위 그래프는 2015년부터 2020년까지의 전국, 서울, 강남3구 아파트 증여 물량 추이입니다.

그래프에서는 잘 안 보이시겠지만 2015년 대비 2020년 아파트 증여 물량은

전국이 2.7배 증가한데 비해 서울은 5.4배 증가했고 강남3구는 6.1배가 증가했습니다.

2021년 상반기는 더 심각합니다.

2015년 상반기 대비 2021년 상반기 아파트 증여 물량은

전국이 3.1배 증가한데 비해 서울은 4.1배 증가했지만 강남3구는 7.5배나 증가했습니다.

고가 아파트 밀집 지역일수록 증여가 더 활발하게 이뤄지고 있으며

이는 고가 아파트일 수록 매물 잠김 현상이 심화될 것을 의미합니다.

일전에 제가 집값을 하락시키려면 "유통 물량"을 늘려야 한다는 말씀을 드렸습니다.

2017년 8.2 대책은 다주택자 양도세 중과로 매매 유통 물량을 감소시켰고

2020년 8월 임대차3법 시행은 전세 유통 물량을 감소시켜서

매매가와 전세가가 모두 폭등하는 단초를 제공했다는 말씀을 드렸는데

2023년 이후에 다주택기간을 장기보유특별공제 기간에서 제외하고

증여세도 실거래가 기준 적용할 경우 매물 잠김 현상이 더욱 심화되어

부동산에 또 상승 동력을 제공한다는 비판을 면할 수 없을 겁니다.

징하네요.

정부와 여당은 언제까지 부동산이 올라야 성이 차는지 궁금합니다.

차라리 가만히 있는게 돕는건데 그걸 못 참겠나 봅니다.