다가구 경매에넘어가면15

@지킬박사님 그것보다 융자가 잇는기준으로 말씀을 해주신거같아서요. 대충알긴해요! 

우선배당이긴해도 한도가 있습니다. 전액 받는게 아니에요.

그리고 소액임차인이 많을경우엔 그나마도 안분배당으로 나눠먹기 해야 합니다.

선순위 근저당이 없다는건 나보다 앞선 근저당이나 압류가 없다는 뜻이죠.

그래서 대항력만 유지 하고 있다면 낙찰가가 해당 건물 임차인들의 보증금보다 작더라도,

해당 낙찰자가 나머지 보증금은 인수해서 보상해줘야 합니다.

이해하기 쉽게 예를 들자면

다가구 건물 시세 10억

해당 건물에 전세 들어와 있는 대항력을 가진 임차인들 보증금 합 11억일때

경매에서 낙찰시작가가 얼마든간에 낙찰자는 인수 해야할 보증금이 11억이기 때문에 낙찰가를 1000만원에 써서 낙찰받아도 나머지 10억9천은 낙찰받고 보상해줘야 합니다.

그래서 매매시세 10억 보증금합 11억이면 아무도 낙찰 안하게 되는거죠.

문제는 해당 건물 매매시세보다 임차인들의 보증금의 합이 많으면 아무도 낙찰받으려 하지 않겠죠.

깡동전세가 이런 문제 때문에 생기는거에요.

@-Kevin- 다가구 융자없는 역전세는 그럼..

낙찰자가없으면 세입자는 결국 건물이비싸서 낙찰이불가능할테고

그러면 다세대는 비싸게 건물을사는거고

다가구는 건물을 살수도없으니

최악의상황은 평생 여기서 살아야하는거네요? 

앞서 말씀해주신

2. 타 임차인들 보다 배당 순위가 밀리면 배당 하나도 못받음.

이건

 융자잇는 다가구말씀하시는거죠? 

@오리꽥꽤래꽥꽥 

네. 저 상황은 선순위 근저당이 있을때의 문제죠.

아에 안정성으로 본다면 매매시세 대비 적절한 선순위 근저당이 있고,

선순위 근저당 바로 다음 순위의 임차인일 경우가 더 안전할 수도 있긴한데, 그 순위 파악을 하기란 쉽지 않죠.

선순위 근저당이 없다면 말소기준권리가 없어서 그 건물은 시세가 올라가지 않는이상 평생 유령건물 됩니다.

@-Kevin- 

감사합니다. 융자없는다가구는 시세대비 1~2천비싸도 잘 나가더라구요.

역시나 경매넘어가면 다세대보다 더 답이없네요 

@오리꽥꽤래꽥꽥 

다세대도 선순위 근저당이 있거나 시세대비 비싼 근저당 없는 깡통전세는 크게 다른건 없습니다.

똑같이 답없는건 크게 다르지 않죠.

다만 다세대는 내가 일정금액을 손해보더라도 직접 낙찰 받아서 싸게 되팔수라도 있다는 옵션이 있는정도 차이죠.

결론은 다가구든 다세대든 전세보증보험 안되는곳은 선순위 근저당이 있든 없든 상관없이 들어가면 안된다 입니다.