서울 보증금 2000만원은 최우선 변제 대상이 아닌가요?..11
- 등록일 2021-09-01 15:36
- 조회수 585
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파워링크 
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Der_Geist
결론적으로 말씀드리면, 최우선 소액임차보증금액은 배당 받을 가능성이 높으나, 다가구 주택일 경우 여러명의 임차인들이 있고, 근저당권 설정금액, 조세채권 등을 감안하면 소액임차보증금을 제외한 임차보증금액은 못 받을 가능성도 있습니다.
구체적인 내용은 해당 건물, 토지의 등기부등본과 경매사건번호를 알고, 채권자 정보, 근저당권 설정 정보, 가압류 정보 등을 알아야 예상이 가능합니다. 예상 배당금액을 알기 위해서는, 법원 경매계에 방문하셔서 사건열람신청하시어 경매사건의 이해당사자들의 채권금액과 권리발생일(법정기일, 확정일자일, 전입일자) 등을 알아야 가능합니다. 참고로 임차보증금 기준, 경매 배당순위는 다음과 같습니다.
1. 경매비용
2. 최우선 소액임차보증금 : 전입신고를 필요로 하며, 해당 지역의 소액임차보증기금 기준을 따라 갑니다. 이때 다가구주택의 경우, 여러명의 임차인이 있을 경우 임차인들의 최우선 소액임차보증금을 배당받습니다. 여기까지는 보통 전액 배당받는다고 보시면 됩니다.
3. 경매 부동산에 대한 당해세 : 당해세란 해당 재산에 대해 부과하는 세금으로, 재산세 등이 일반적입니다. 다른 세금(부가가치세, 소득세 등)은 별도 순위로 넘어갑니다. 일반적으로 금액이 큰 편은 아닙니다.
4. 소액임차보증금을 초과한 임차보증금 : 이때부터는 경우의 수가 많아 복잡해지는데요. 우선적으로 배당을 받기 위해서는 확정일자를 받아야하고, 배당요구종기일 이내에 채권신고를 반드시 해야합니다. 채권신고를 하지 않거나 배당요구종기일 이후 신고를 한 경우, 배당받을 수 없으니 주의하셔야 합니다.
1) 근저당권 - 근저당권이 있을 경우 확정일자일과 근저당권 설정일자를 비교하여, 앞선 순서의 날짜대로 배당순위가 정해집니다. 만약 근저당권 설정금액이 확정일자일보다 앞선 순위에 있다면, 소액임차보증금을 초과한 임차보증금은 후순위로 밀리게 됩니다. 또한, 하나의 건물 및 토지 필지에 여러명의 임차인이 거주하는 다가구주택인 경우 여러명의 임차인들이 살고 있어, 임차인들끼리의 임차보증금들도 경합이 되므로, 은행 및 사인의 근저당권을 포함하여 임차인들의 확정일자 순서에 따라 순위가 배정됩니다. 이때에는 순위에 따라 잔여금을 일부만 받거나, 심지어는 못받을 수 있습니다.
2) 조세채권 - 위에서 언급한 당해세를 제외한 조세채권을 의미합니다. 조세채권의 경우 세목별 법정기일이 정해져있는데요, 이것은 보통 등기부등본상에는 나타나지 않고 해당 경매사건이 이해관계자(글쓴이 분은 열람할 수 있습니다)만 세목별 법정기일, 조세채권 금액 등을 확인할 수 있습니다. 조세채권의 법정기일과 임차보증금의 확정일자를 비교해서, 법정기일이 먼저면 조세채권이 선순위로 배당금액을 가져자고, 확정일자가 먼저면 임차보증금 채권금액이 선순위로 배당금액을 가져갑니다.
- 좀 더 복잡하긴 한데, 일단 언급하신 내용에 대해서만 간략히 말씀드렸습니다. |
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샤기어
잘못알고 계시네요 당해세보다 소액임차보증금이 우선순위입니다 그리고 당해세가 일반적으로 크지 않다고 하셨는데 그건 재산세나 그렇지 증여세 상속세등 해당담보를 목적으로한 세금도 당해세에 포함입니다 증여세 상속세는 수억대도 이상할게 없죠
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2016년 기준 조례를 찾아보세요.
서울이면 최우선변제 2014년에도 2천은 넘을것같은데요.
최우선변제보다 더 우선순위는 세금입니다